长鑫上市造富前夜，合肥楼市里涌动的“大厂经济”

来源：第一财经

　　“中国版海力士”开始赚钱后，围绕它生长出来的，不仅仅是芯片。

　　5月27日，据上交所上市审核委员会公告，国产DRAM龙头企业长鑫科技的科创板IPO事项上会，拟募集资金总额为295亿元。一时间，长鑫科技成为热议话题，外界预测其市值规模或将超万亿元。

　　而在合肥西北郊的荒地与农田之间，新的存储芯片厂房仍在崛起中，围绕这座大厂快速生长出的商业、租赁与楼市生态，正在逐渐改变合肥一角的城市肌理。

　　过去几年，这家被称为“中国版海力士”的DRAM巨头，不仅带动了大批高学历工程师涌入合肥，也让产业、人口与房地产之间的关系，再次成为市场关注的焦点。

　　只是，与杭州未来科技城曾因互联网大厂而出现的楼市狂热不同，长鑫科技的崛起，恰好撞上了中国房地产行业的深度调整周期。产业兑现了，房价逻辑却发生了变化。

　　近日，第一财经记者实地探访长鑫科技厂区及周边区域，试图还原一个晶圆大厂如何影响一座城市，以及产业繁荣与房地产之间，正在发生怎样的新关系。

　　一座芯片厂外围，长出一个“小镇”

　　从合肥市区驱车前往长鑫科技厂区，大约需要三四十公里。一路上，车辆穿过乡间小道、农田、水库和尚未完全开发的荒地。

　　但随着距离厂区越来越近，沿途景象开始迅速切换。

　　道路两侧停满了电瓶车，商铺一间挨着一间，摊贩忙碌叫卖，脖子上挂着长鑫工牌的年轻人三三两两不断进出厂区。租房广告贴满路边围挡和电线杆，这里仿佛不是合肥的郊区，而是一座围绕半导体产业快速生长出来的新城镇。

　　根据长鑫科技招股书，截至2025年末，公司员工总数已达到1.93万人，其中研发人员超过6000人。去年，长鑫首次实现全年盈利；今年一季度，公司净利润进一步达到330亿元，归母净利润同比增长1688%。

　　长鑫科技预计今年上半年营收1100亿至1200亿元，归母净利润500亿至570亿元，粗略计算日均盈利超3亿元。

　　这些数字意味着，隐藏在合肥一隅农地与树林之间的长鑫科技，已经成长为全球DRAM产业的重要玩家之一。

　　远远望去，这座被资本市场热烈讨论的晶圆厂，更像一座未来城市，而非传统意义上的工厂——巨大的灰白色厂房横向铺展数百米，密密麻麻的银色风管、连廊与工业管道交织在半空，像一张巨大的工业神经网络。

　　更大规模的新厂房扩建工程仍在持续推进。

　　记者在现场看到，头戴安全帽的工程师站在巨大的在建厂房下，正比对着密密麻麻的施工图纸，一排排银灰色厂房向远方延伸。

　　而在厂区外围，一整套围绕产业生长出的配套生态也已经成形：研发楼、员工公寓、食堂、内部酒店……成千上万名工程师、技术员与供应链人员，像血液一样流动其中。

　　更外围的区域，则开始出现典型的“大厂经济”。

　　过去，长鑫员工想买些生活用品，还需要专程前往市区；而近两年，围绕厂区，商业中心、快餐店、超市、宾馆陆续开张。

　　“我们一到饭点几乎全坐满，超过90%的顾客都是长鑫员工，现在还有很多新店在陆续开业。”厂区附近一家餐饮店员工对记者表示。

　　这里的生活成本也并不低，路边一家普通理发店，“洗剪吹”价格达到35元。一年半前开业的长租公寓“万科泊寓”，64平方米户型月租金约2500元，已经接近合肥核心板块水平，但项目开业后很快满租，至今仍“一房难求”。

　　长鑫工程师，正撑起一部分楼市需求

　　刘强是合肥链家蓝光雍锦半岛店的店经理。作为一名资深房产中介，他谈起楼市头头是道，但对于长鑫存储IPO的消息，却显得并不关心。

　　“资本市场那些事我没怎么关注。不过，这几年在我这里买房的长鑫员工确实很多，10个客户里至少有4个来自长鑫。”刘强告诉记者。

　　他所在的板块位于合肥高新区，也是从长鑫厂区出发最快能够抵达的核心城区之一。这里聚集着高端住宅、奥莱、购物中心和游乐场，经机场高速前往厂区，车程仅约15分钟。

　　刘强是合肥链家成交量最高的经纪人之一，其所在门店业绩在合肥贝壳系1000多家门店中长期位居前10%。

　　在他看来，稳定的成交量与周边聚集的大厂密切相关。

　　“科大讯飞、长鑫、蔚来的员工，构成了我们最主要的客户群体。”刘强说。

　　相比长鑫厂区所在的新桥机场板块，他认为，高新区在生活配套、小区品质与教育资源上更具确定性，而近两年房价较高峰期有所回落，性价比明显提升，因此更受长鑫员工青睐。

　　“我现在正在谈的客户里，就有三位是长鑫员工。”

　　在刘强印象中，这些长鑫员工普遍年轻、学历高、购买力强。

　　“年龄基本在25岁到35岁之间，收入很高。我见过月流水超过7万元的，也有很多月收入三四万元的，大多数是硕士及以上学历，很多做研发的。”

　　除了买房，租赁需求同样旺盛。

　　“前几天有一位长鑫高管过来找房，直接租下一套四室两厅，月租6500元，几乎没还价。”刘强说。

　　另一个率先吃到产业红利的群体，则是“二房东”。

　　由于长鑫、沛顿等半导体企业，以及蔚来等新能源车企业都将厂区布局在新桥机场附近，当地租赁市场近几年异常火爆。

　　一位合肥当地业内人士告诉记者，早在数年前，就有一批“二房东”开始在新桥机场板块大量收房，看中的正是长鑫等产业项目带来的长期人口导入。

　　尽管长鑫自身已经建设员工公寓，并配套了员工定向购买的住房，但围绕晶圆厂形成的上下游产业链，以及大量服务业岗位，依然带来了庞大的外溢租赁需求。

　　“很多二房东会把房子改造成‘N+1’模式，甚至每个房间都做独立卫生间。虽然单间租金只有500元到1000元，但他们赚的是‘N+1’的钱。”上述人士表示，最早入场的一批人已经赚到了钱，而现在这个市场也越来越卷，很多人都在“跑步入场”。

　　500亿元“空港小镇”开发失速

　　如果长鑫科技成功IPO，这场造富盛宴或将惠及数千名员工。

　　但与当年蚂蚁集团上市前夕带动杭州未来科技城楼市狂热不同，长鑫所在的合肥新桥机场板块，并未出现类似的大规模楼市炒作。

　　相较于合肥7年前写下的“剧本”，现实出现了一些偏差。

　　7年前，合肥曾与长鑫有一场重磅签约，而在那场签约中，一家央企开发商也曾站在舞台中央。

　　2019年9月，在世界制造业大会上，合肥市政府与长鑫存储、华侨城集团、北方华创等企业签约，启动“合肥长鑫集成电路制造基地项目”。

　　按照当时规划，整个项目总投资超过2200亿元，由三部分组成：长鑫12英寸存储器晶圆制造基地、空港集成电路配套产业园，以及合肥空港国际小镇。

　　其中，仅长鑫12英寸晶圆制造基地投资额就达到1500亿元；空港国际小镇规划投资约500亿元；配套产业园投资则超过200亿元。

　　彼时，合肥的逻辑十分清晰：通过超级产业项目导入高收入人口，再通过人口预期推动土地升值，最终由地产开发完成资本闭环。

　　这一模式，曾在上海张江、杭州未来科技城等区域被验证成功过。

　　7年后，合肥关于晶圆产业的规划正在逐步兑现：万人级厂区持续扩张，上下游产业链不断完善，长鑫也终于走出爬坡亏损期，并借助AI算力热潮进入盈利阶段。

　　但原计划投资500亿元的“空港国际小镇”，却没有迎来预想中的繁荣。

　　2023年，由于开发商华侨城与总包方之间出现资金问题，空港国际小镇部分住宅项目一度停工。2026年初，该项目原计划重新启动，但在复工前，华侨城再次被施工方起诉，理由是拖欠工程款。

　　与此同时，华侨城还在今年初退掉了空港国际小镇二期土地。

　　这些土地总面积达到913亩，华侨城于2021年拿地时总价约23.04亿元，而最终被合肥市政府回收时价格仅为17.25亿元，仅土地部分账面亏损便达到5.79亿元。

　　2021年项目开盘时，华侨城空港国际小镇新房售价约1.28万元/平方米；如今，已交付二手房成交均价仅约7600元/平方米，跌幅接近40%。

　　“过去大家觉得，产业升级落地就一定意味着房价上涨，但长鑫的成功，恰好撞上了房地产下行周期。”一位当地房地产业内人士对记者表示，“时间点错了。”

　　另一位深耕当地市场的房地产人士则表示，恒大在新桥机场附近项目的停工烂尾，也严重打击了区域购房者信心。随后多家房企爆雷，进一步扭转了市场对于“产业繁荣必然带动房价上涨”的预期。

　　产业仍在托底合肥楼市

　　不过，在经历三年深度调整后，合肥楼市今年已经开始出现回暖迹象。

　　今年“金三银四”期间，合肥二手房市场出现明显“量升价稳”。2026年3月，合肥二手房单月成交量突破1万套，创近五年新高。贝壳平台监测数据显示，3月合肥贝壳二手房成交套数较2月环比增长235%。今年4月，成交量仍接近9000套，显示市场需求依旧旺盛。

　　贝壳研究院合肥分院院长余路晴对记者表示，产业发展对合肥楼市形成了持续支撑，近几年，产业优势明显片区的成交占比一直在提升。

　　“在很多区域都能看到产业对楼市的托底作用，比如长鑫、科大讯飞对高新区的支撑，京东方对新站区的支撑。虽然从2022年开始，合肥房价整体跟随全国趋势下行，但有产业支撑的区域，成交量始终不错。”

　　他认为，那些缺乏产业支撑的板块，房价变化往往更明显。“而产业繁荣区域的业主，如果觉得亏损太多，很多人干脆不卖了，因为出租依然能获得不错的租金回报。”

　　克而瑞深度咨询普睿安徽区域总经理周开拓则表示，近年来合肥产业升级正在重塑城市人口版图，“人随产走”的趋势十分明显。

　　“‘十四五’以来，合肥战略性新兴产业产值年均增长16.6%，近三年净流入人口约53万人，其中35岁以下占比超过一半。”周开拓表示，在合肥高新区，随着集成电路等产业集群发展，已经聚集超过5万名硕士及以上学历人才，这些人口的导入持续催生品质化住房需求。

　　在他看来，“链主企业”正在深度重塑合肥楼市格局。“产业版图决定人口流向，而人口流向又决定住房需求。产业高地，正在成为楼市中的价值高地。”

　　对于长鑫未来可能带来的影响，多位业内人士认为，如果IPO顺利推进，未来一到两年，合肥楼市仍有可能迎来新一轮高端改善需求释放。

　　余路晴预计，随着长鑫员工财富效应逐步兑现，合肥一部分千万级豪宅产品也有望被进一步消化。