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武汉洪投蓝城桂悦宏章

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没想到啊，新房供应短缺的南湖，终于迎来了首个四代住宅。稀缺确实很稀缺，产品力也比较能打。

最近该项目放风价出炉，小户型约1.3万起，长期沉默的南湖楼市，这一次究竟能不能火热起来，就看它了。

今天来解析南湖首个四代新盘-洪投蓝城桂悦宏章。

一、南湖首个低密四代盘，建面约101平做四房，据说得房率约115%！

洪投蓝城桂悦宏章是南湖野芷湖板块难得的新盘。这个区域自从东原乐见城之后就一直没有新盘了，至今已有8年时间。

该项目今年1月初报规，规划用地面积约4.12万方，总建筑面积约8.67万方，容积率仅约1.48，总户数537户。

从规划来看，体量适中，较为突出的就是1.48的容积率，比白沙洲一些新盘更低密。

项目主要有13栋住宅，整体楼层都不高，最高的也就是17-18层的小高层，另外还有不少11层小高层，9-1、9-2、9-3号楼则是4-6层的叠拼。

项目预计首开1、3、6、11栋小高层房源。

户型方面，1号楼17层，主要是建面约104-119平小户型；3号楼11层，主要是建面约101-117平小户型；6号楼则是17层，建面约138平大户型；11号楼18层，分布的是建面约79-123平房源。

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整个楼盘中，除了11号楼的二单元是两梯三户之外，其他都是一梯两户或者两梯两户的结构。

重点来了，除了建面约79平的户型之外，其他户型都是四房起步。建面约101、104平都是做的四房。

建面约101平四房两厅两卫：该户型在3号楼的边套，有独立电梯前厅。不仅做了四房，客厅开间还有约5.4米；南向次卧带有生活阳台，功能上确实很牛，不过四叶草结构，没有动静分区，有利有弊。

建面约104平四房两厅两卫：该户型在1号楼的东西两边，两梯两户的结构，可以独立电梯入户。户型结构跟上面101平的非常相似，也是四房+横厅设计，不过北侧书房面积较少，可能只能当成书房。

建面约117平四房两厅两卫：也有独立电梯前室，四房+横厅设计，客厅开间更大了，达到了6米左右，四房房间的空间都不算小。

建面约119平的4房2厅2卫，独立电梯入户，与117平户型对比，电梯厅更大，不过朝北有个次卧有点小。

建面约138平四房两厅三卫是6号楼中的大平层户型：南向双套房，超大横厅开间约9米，完全可以再多一间房，变成4+1房，也是同等户型面积中，少见的能做成5房的户型。

从这几个户型来看，洪投蓝城桂悦宏章这次的产品力确实很有说服力，除了有些户型个别房间略小之外，整体的功能性都非常强。

项目1号楼已经封顶，预计5月底开样板房和售楼部，下个月就要开盘了，节奏也比较快。

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二、首开放风价出炉，小户型约1.3万起，大户型约1.4万-1.6万元/平，价格不低。

南湖一直是武汉楼市中的热度较低的板块，长期没有新增供应。前几年入市的天地雅园、深业泰雲府目前都卖成现房，且是尾盘了，价格一路下跌，特价房已低至10XXX-12XXX元/平。

附近的二手房大多也都是房龄较老的小区，无论是东原乐见城，还是保利心语十期，目前的二手房成交价都在9000元/平左右。

南湖也一直是四代住宅的空白区域，洪投蓝城桂悦宏章是南湖首个四代住宅，产品力方面有较大突破，价格方面必然要比附近二手房以及南湖的老三代尾盘高。

该项目首开放风价刚刚出炉，建面1、11号楼中的小户型约1.3万-1.4万左右，3、6号楼中的大户型约1.4万-1.6万左右。

这个价格显然是南湖新房的天花板价格了，也比附近二手房贵了4000元/平以上。

虽然南湖没有在售的四代住宅价格可以参考，不过隔壁铁路之隔的白沙洲缦云观樾带装修约1.3万起，保利星奕毛坯四代也是1.3万起步，小高层的大户型要1.5万以上了。

可以发现，洪投蓝城桂悦宏章的放风价基本上对标白沙洲保利星奕的价格。

虽然是南湖的首个四代宅，产品比较稀缺，不过跟白沙洲门户的四代宅差不多价格，这个放风价并不便宜。

三、南湖成熟居住区，地铁不近，书包一般，区位闭塞。

洪投蓝城桂悦宏章位于洪山区南李路以东，野芷湖南路以南的板桥小区A地块，这里属于三环内南湖板块，具体来说算是野芷湖或者板桥板块，与三环线直线距离约1.1公里，到板桥地铁站直线距离约700米。

南湖整体开发时间很早，各项生活配套丰富且自成一体，但是发展潜力一般，特别是大型商业、医疗等没有新进展，近几年很多方面已经被隔壁白沙洲片区超过。

对于南湖的楼盘来说，大家普遍关注的重点是南湖中学附近，属于武昌区的学区房。要么就是金地格林小城、大华公园世家那一块核心区居住区，有地铁有商业。

相对来说，洪投蓝城桂悦宏章在野芷湖或者说是板桥板块，是南湖比较靠近三环的区域，在整个南湖内的地段不占优势，地段认可度较低。

而且项目南边临近地铁轨道，对板块形成了割裂。周边比较杂乱，是三环内相对闭塞的区域。

需要注意的是，该项目东侧还有一块空地，有可能是它的二期。再往东侧则是法治教育所，也就是洪山区女子戒毒所，对项目来说，多少还是有些不好的影响。

交通方面，与地铁7号线板桥站直线距离约700米左右，算不上地铁口楼盘，步行的话需要一定时间。

自驾主要依靠南李路，虽然可以连通三环，不过这条路车流量大，红绿灯多，出行体验一般。

教育配套方面：

根据最新的中小学划片，项目紧邻的保利心语十期对口洪山六小+双湖中学；南侧的东原乐见城对口广埠屯小学湖工分校，板桥中学。

无论是双湖中学还是板桥中学，在洪山区都比较一般，学区上基本不能有多大指望。

区域内也没有像样的大型商业和医疗，不想跑远的话，基本上只有附近的社区底商，附近创意天地也一定的集中商业。再就是要辐射白沙洲核心或者武昌核心的商业体和医院了。

区位示意图：

可以看到，在地段配套方面，购房者最关心的买房三件套，商业、地铁与书包，洪投蓝城桂悦宏章都没有什么优势。

该项目主要面临的还是附近的地缘性改善人群，习惯了周边环境，对学区要求不高的购房者。

作为南湖首个四代住宅，建面约101平做四房，产品力确实很能打。关键是南湖的野芷湖板块已经有8年时间没有新盘了，对于区域内的改善购房者来说，该项目非常稀缺，而且整体房源也不多，因此该项目的销售难度不大。

不过外部的配套资源方面，就很一般了，大型商业没有，地铁不近，书包几乎垫底。

虽然目前的放风价对标白沙洲四代盘，但是这个项目综合价值并没有白沙洲一些新盘有说服力。

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