上海之后，广州也收储二手房了！能对楼市有多大提振？

（文/孙梅欣 编辑/吕栋）

继上海之后，广州也启动对二手房的收储试点了。

5月26日上午在广州市新闻发布会上，除了对今年4月30日出台的广州楼市“穗八条”政策进行详细解读和公布配套文件之外，还公布了广州安居集团将启动支持居民“卖旧买新”专项试点工作，对广州部分老城区二手房进行收购试点。

根据广州安居集团党委副书记、总经理钱喆的介绍，集团将出资收购二手房，以推动居民更换新房，按照“政府引导、市场运作、自愿参与”的原则对二手房进行市场化收购，试行时间将到2026年12月31日。
对于参与收购房屋的标准，安居集团相关负责人介绍，要求收购对象为总价在300万元以内房屋，建筑面积在70平方米以下，位于广州环城高速以内的二手住宅，楼龄不限。房产权属要清晰、无抵押查封、无安全隐患。

据悉，收购后的二手旧房，将优先用于保障性住房、人才公寓等用途，重点服务新市民、青年人等群体的住房需求，以及城市自主更新项目的居民腾迁。而打通一二手住房置换链条，进行“卖旧买新”，是为了激活市场的交易模式创新。

这是继上海之后，又一个出台二手房收购政策的一线城市。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，当先各地市场新房交易量不足，普遍认为是改善性需求没有得到释放，随着在上海、广州等一线城市进行试点之后，不排除将在全国各地市场逐步铺开的情况。

用收储旧房，带动新房销售

从广州此次发布会的主要内容来看，一方面是对今年4月底出台的“穗八条”进行详细解读和执行落实，另一方面便是新增了收储政策的出台。

除了对可参与收储的二手房设置了上述条件之外，参与收购二手房的居民，在置换流程上需要通过“穗安居”微信服务号线上报名，按要求提交申请资料，安居集团负责审核、评估、交易等全流程服务。

据悉，收购价格将以市场成交价为参考，采用“两次评估＋协商确认”机制，通过企业初次询价评估、第三方专业机构复核评估，与居民协商确定最终成交价格，确保公正合理。

政策明确提到，居民须在二手住宅交易后180个自然日内购买位于广州市行政区域内的新建商品住宅。

在资金安全方面，旧房收购款全额由银行专用账户托管，锁定用于购买新房。居民、开发商、收购主体三方资金隔离，确保从收购、监管到结算，全流程“专款专用”，路径透明。

李宇嘉认为，广州之所以出台这样的政策，也是因为广州中心四区存量房老旧程度非常高，60%的房子楼龄超过30年，市政和公服配套存在明显短板。

“这些居民改善住房的愿望强烈，但由于旧房卖不出去，或卖旧的折损非常大、周期非常长，导致卖旧买新的愿望实现不了，也导致整个市场置换联通受阻。在市场失灵的情况下，就需要政府积极介入。”李宇嘉表示。

广州城中老房居住现状 图片来源：李宇嘉

需要提到的是，相较于常规的二手房交易，二手房收储的定价、流程、资金成本、房屋用途等等方面，都是居民、行业和市场面所关心的问题。

对此，李宇嘉分析，由广州安居集团主导收购的房屋之后可能有多种用途：“首先是安居对接各区住建，通过存量盘活筹集保障性租赁住房、人才房；其次是安置住房，特别是中心区原拆原建的规模较大，过渡期的安置房特别紧缺，这些收储房屋正好可以补上缺口。”

之所以启动这一政策，业内相关人士认为，主要还是为了通过对旧房的收储，带动新房市场的交易，但其中依然存在不小的执行难度。

一位广州房地产市场业内人士告诉观察者网，根据收储设定的总价设定，环城高速以内的几乎没有300万以下的新房，因此参与房屋收储的居民，需要补上一定的差价才能购买新房：“还是为了拉动新房的销售的目标。”

58安居客研究院院长张波也认为，此次广州的政策，更类似今年2月上海率先试点收储政策中浦东新区的政策：“浦东新区面积大，部分板块新房去化压力大，试点政策更侧重收旧换新联动，拉动区域新房去化。”

需要提到的是，有业内人士指出，根据安居集团目前计划的收储房屋用途，可能存在房屋分散、管理难度大等问题。

“收储的房子其实是分散在一定区域内不同地区、不同楼栋的，这和集中式租房不同，管理难度和维护难度都很大，需要投入不小的人力、资金和专业度去进行管理，并且其中的利润率也比较低。”一位从事房屋租赁业务的从业者高速观察者网。

对此，李宇嘉也坦言，“以旧换新”中的价格达成是关键环节：“出发点是为了确保交易双方对价格的认可，但实践中比较难，这其中存在区位好、配套好、但房屋有不利因素等等情况，并且回收后国企还要投入改造成本，出租收益率不好评估，容易导致企业和业主之间对价格的评估存在差异。”
“另外，在实际操作过程中，存在收购资金匹配拟置换房源存在价格上的价差，导致落地难等问题，并且以旧换新的链条较长，需要链条上各相关方都要积极参与，包括房企、中介给予适当优惠，银行贷款继续下调等等方面。”李宇嘉认为，只有全链路打通，政策才能顺利推动执行。

继续放松公积金使用限制

除了抢眼的二手房收储政策之外，当天的发布会上，还对广州楼市4月底出台的“穗八条”政策进行详细解读，并给出了配套文件。

“穗八条”中提到，针对“卖旧买新”的政策，广州居民在今年12月31日在广州买新房并完成网签，并在网签日前后1年内出售个人名下本市二手住宅的，以及申请按揭贷款完成抵押登记后，贷款总额不超过300万元的，按发放贷款总额的1%给予补贴；贷款总额达到或超过300万元，按每套新建商品住宅3万元的最高限额给予补贴。

按照规则，1套新建商品住宅只给予1次补贴，每个季度发放一次，每季度有1000个名额，申请人数超过补贴名额将进行摇号，总补贴金额达到2亿元。

公积金政策方面，扩大转贷范围，符合条件的商业贷款既可以申请为纯公积金贷款，也可以转为组合贷款，并且可转贷银行覆盖公积金受托及非受托银行；

同时，降低申请门槛，原商业贷款放款年限由3年缩短为2年，申请人累计缴存公积金时限由60个月缩短为36个月；

放宽“商转公”贷款年限，公积金贷款年限与原商业贷款已还款年限合计最长可达30年；商转公贷款额度由原来的70％提高到现在的80％；

放宽住房套数和贷款次数，从本市唯一住房”可放宽至家庭首套或第二套住房也可申请，从“未使用过住房公积金贷款”放宽至“未使用或只使用过一次住房公积金贷款”的缴存职工也可申请；由本市缴存人扩展至粤港澳大湾区或广州都市圈的缴存人。

对于广州公积金政策的多项调整，李宇嘉认为，政策指向是提高普惠面，是国家提出的公积金制度改革的一部分，即壮大公积金普惠金融的底色，让市民获得政策扶持，降低住房消费的成本和门槛。

“另一方面，在新形势下，居民加杠杆的积极性明显减弱，背后是对成本的高度敏感，对未来不确定性的预期在住房消费杠杆上的体现。要更多发挥普惠金融的角色，助力居民住房购置成本降低的同时，不影响居民在生活、子女教育等方面的开支。”李宇嘉认为，下一步建议只要个贷率保持在85%以下，就应该敞开商转公。

各地政策“托举”，上半年重点城市楼市成交“回温”

事实上，随着今年春节假期之后重点城市陆续出台相关放松政策，以一线及重点城市为代表的房产交易行情，已经率先有所回调。

根据国家统计局最新公布的4月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，4月份新建商品房销售价格环比上涨的城市达到14个，4个一线城市二手房价格环比平均涨幅达到0.4%，房价同比降幅也有收窄趋势，为过去8个月来首次出现跌幅收窄的信号。

2026年4月70个大中城市房价变动情况

以此次出台松动政策的广州为例，到今年4月，广州的新房和二手房环比均出现上涨，已经连续两个月实现双涨，广州楼市呈现出从“止跌”走向“企稳”的信号。因此在这一时期继续出台积极的购房政策，有利于企稳走势的延续。

而这样回调企稳的趋势能够延续多久，并且未来市场走势如何，也是人们所关心的问题。

根据安居客提供的数据，截止到5月25日，北京、上海、广州、深圳当月的新房成交量较去年同期均呈上升走势。

其中，广州当月新房成交套数为5433套，环比上升了26%，同比也有6.2%的上涨。相邻的深圳，新房成交量同样活跃，截止5月25日，新房当月成交量为3532套，环比上涨27.1%，同比数据更是大涨48.4%。

另外，北京和上海新房成交量虽较上月有所下滑，但同比数据仍然上扬。其中，北京当月新房成交为3214套，同比上涨3%；上海成交7621套，同比上涨11.3%。

张波认为，结合平台监测与政策落地节奏来看，今年3-4月多地政策出台后，市场热度的延续性明显好过去年同期：“去年政策更多是短期脉冲式反弹，热度来得快去得快，二季度后半段快速回落。而今年政策更聚焦置换与改善需求，一线及强二线城市二手房量能持续释放，议价空间收窄，修复持续度表现更好。”

他以上海市场表现为例，4月成交创近年同期新高，并且从安居客线上数据来看，议价空间由10%收窄至3%–5%，核心区优质房源供给偏紧，业主报价进一步上调。

张波分析，从当前数据来看，上半年市场走势已基本定型，市场的分化格局表现明显：“一线城市价格逐步企稳，市场稳定性加强。强二线城市政策效应持续释放，更多中小城市仍在市场底部徘徊。”