棚改2.0初见端倪

本文是圆方的第1531篇原创

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5月20日，在全国人民都关注普京访华时。上海市房管局悄悄地发了一则新闻。

《523套房源入账！上海二手房收购保租房试点有望扩围至全部中心城区》

新闻中说：

2月2日，上海正式启动收购存量二手房用作保障性租赁住房试点工作，浦东、徐汇、静安三区先行先试。截至目前，三区已累计完成房源收购523套。 今年二季度，试点范围进一步扩容，覆盖黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等多个中心城区。短短数月间，上海跑出“保租房筹措+居民置换+市场激活”加速度，形成可复制、可推广的住房保障新样本。

大家好，我是圆方，今天我们一起聊聊：

棚改2.0初见端倪

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2004年12月26日，时任辽宁省委书记李克强上任仅12天，去抚顺莫地沟棚户区调研，当听完大家的介绍后，李克强感慨地说，这样的居住环境连基本的生存条件都不具备。

随后李克强表示，一定要想方设法改善居民的生活环境，之后下决心全省棚改。

2008年，金融危机后，中央把棚改作为扩内需、保民生的重要抓手，开始全国推开。

2013年3月，李克强任总理后提出：

本届政府再改造1000万户棚户区。同年7月，国务院发文（国发〔2013〕25号），2013—2017年改造1000万户，标志全国棚改进入高峰。

站在13年后回望2013年的这个决定，我们应该如何评价“棚改”？

从民生改善上来看，几千万人从危房搬进新房，解决“一边高楼、一边棚户”的二元结构。

从城市更新上来看，旧区变新、基础设施升级，土地盘活、城市面貌大幅提升。

从金融带动上来看，2015—2018年货币化安置（直接给钱），消化大量商品房库存，也拉动了数以万亿的消费，带动建材、家电、装修等上下游产业。

但是，代价呢？

从2013年开始，大量现金流入楼市，三四线房价普遍涨50%+，部分城市一年涨30%。最终裹挟着更多人，加入到这一场透支的游戏当中去。

地方棚改高度依赖贷款和地方债，从2013年棚改开始，地方便开始习惯性的进入了土地财政，地方杠杆也随之飙升。

而随着热钱和炒房热蔓延到三四线城市，房企扎堆下沉三四线。

后期棚改收紧后，部分城市库存积压、房价回落，许多人两代人六个钱包的积蓄都被套牢。

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说回上海这次的“二手房收购保租房”。

在文章中详细介绍了这次的“新玩法”，具体表述是：试点突破传统保租房筹措模式，以机制创新打通民生堵点，实现“一举三得”。

收购置换闭环，居民“无忧换房”。针对“卖旧买新周期长、资金压力大、流程风险多”痛点，静安、浦东、徐汇均打通了“收购、资金监管、置换”全链条：

居民旧房由区属国企规范收购，免中介费、交易安全、回款稳定；

收购款以“房票”形式进入监管账户，专款专用、有效期1年；

实现“旧房快速处置、新房顺利购置”，改善需求高效释放。

看懂这个“游戏”的核心了么？

“房票”

不过房票和房票还有不同。

比如徐汇区，就是，全市通用、一二手通用，大幅提升居民置换意愿。

比如静安区，就是，收购款项专项用于购置区内指定新建商品房，实现“旧房规范处置、新房顺利购置”的闭环置换。

那这个政策有用么？上海房管局住房成交方面的数据显示，今年3-4月，上海市二手住房共成交5.41万套，比去年同期增加14%，为近五年高位水平；5月1日-19日，二手住房成交1.42万套，比去年同期增加26%。

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政府收储的几百套，和全市成交的几万套相比，可能只有1%。但是其带来的信号，是很值得大家去领会的。

就比如说在2024年9月，我国股市处于历史低点的时候，最先进场大批量扫货的是谁，难道大家都忘了吗？

地方政府愿意下场收储，这件事本身就是一个强烈的价格信号。

他们用公共资金(虽然可能是平台公司的钱）去收购二手房，说明在地方政府的判断里，当前房价已经进入了合理区间，至少收储的这笔账算得过来。

一个城市算得过来，另一个城市也算得过来，这些分散的、审慎的公共决策本身，就在给价格筑底。

值得留意的是，哪些地方在出手。出手最早的，往往是财政状况较好、对城市未来人口和产业有足够把握的中心城区。

他们有资金、有需求、也有决心。

当一个城市的决策层愿意把真金白银投进去，他们就同步投下了对这座城市资产的信任票。这种信任票，比任何口头表态都来得有力。

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再看这个置换循环本身。

收购旧房，发放房票，房票定向流入新房市场，旧房转为保障房锁死不卖。

这套动作打通以后，存量房产就获得了定向的流动性。

过去十几年，决策层反复强调要剥离住房的金融属性，严防资金违规流入。

现在，地方政府的收储平台成了直接的交易方，收购款以房票形式在闭环里流转。

闭环虽然严格，但它承认了一个事实：

住房资产需要一种规范的、可调节的价值实现通道(金融化)。

这个通道的打开，意味着延续多年的去金融化叙事，开始转向一种精准、受控的再金融化。方向的变化，正在静悄悄地发生。

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最后是信心和价格的问题。

市场价格在很多时刻并不反映资产的真实使用价值，它反映的是大众对未来价格的共同预期。

当“房价只涨不跌”的预期瓦解，价格会超跌。

反过来，当一个被广泛信任的买家出现在市场上，愿意以某个价格持续收储，并且让居民看到置换新房的可能性，看跌的预期就开始松动。

预期松动了，成交就动起来了。

近期上海二手住房的成交量放大，置换链条提速，就是因为一部分人率先相信了价格底部和置换的安全感。

当这种信任从一个点扩散到一个面，对价格的判断就会发生整体性的扭转。

信心的修复从来不是突然狂欢，它往往从最理性的买家进场开始，然后一个接一个地传递下去。

当信号足够清晰，趋势被重塑

机遇的窗口便也悄然开启……