继上海之后，广州也动手了

作者 | 飞天小女警

文章来源 | 格隆汇楼市

广州楼市要降“神兵”了。

量身定造收储老破小

距离上海为老破小，量身定做解套策略，这回轮到广州了。

今天（5月26日），广州针对“穗八条”开了一个专门的新闻发布会，出席的都是相关部门的重要负责人，针对广州市场的具体变化、穗八条落地效果、广州的商业贷款及公积金贷款配套政策做具体的答复，同时释放下一步楼市的具体措施。

对于广州量价齐升的观点不用多说，市场自己也会判断，真正的重磅是宣布对广州二手房进行收储——

收购对象为总价300万元以内、建筑面积70平方米以下、位于环城高速内的二手住宅，楼龄不限，要求产权清晰且无抵押查封。

收购后，优先用于保障性住房及人才公寓。

业主可以通过“穗安居”平台报名，收购价格采用“两次评估+协商确认”机制。

但是有限制条件，收购后需要在180天内购买广州新建商品住宅，资金由银行专户托管定向使用。

可以避免收购后，业主选择反悔。

具体的收储范围，试点在广州的环城高速内，也就大致是这个位置——包含天河、海珠、荔湾、越秀，基本都是老城区的位置了。

这个位置的二手房价格，市场挂盘均价大约在2.6万—3.5万/㎡，其中内部较贵的板块挂盘均价超过6万/平。

这个范围内符合总价300万元以内、建筑面积70平方米以下的房源其实不算多。

市场上挂出的大约不到2.5万套，其中如果还要符合产权清晰且无抵押查封，相信会更少。

为什么划定的是环城高速内呢？

其实不难发现，基本就是定点针对广州的老城区了，毕竟广州年份久的老旧房子也大多集中在这些区域内。

这些区域的房子，有什么特征呢？

可能没电梯、可能停车很紧张、可能物业特别拉胯，甚至可能都很难贷款，对于买房的群体而言，如果不是预算特别紧张，相信都不太会选择。

而这样的房子，不仅不好卖，相信连出租也不一定受欢迎。

属于烫手山芋。

而广州这样的房子还有什么问题呢？

就是拆迁难，而且非常难。

这些房子处于老城区，老城区拆迁不仅要面临历史产权问题，密度高，资金不划算，还要面对村民业主之间意见撕裂，甚至是当地文物保护等。

这些都能成为拦住广州老房子推进旧改拆迁的硬骨头。

比如位于天河最著名的旧改拆迁项目冼村，冼村改造从2009年开始筹备，2010年正式启动，一直拖到去年7月20日最后两栋村屋顺利拆除，宣告天河冼村旧1950栋村屋全部清零，才真正进入开发建设的下一阶段。

十五年的时间，才拆成一条村，时间代价和成本非常大。

但如果走收储的路径就不一样了，业主可以依照个人意志是否收储，收储的资金量也不会一次性需求较大，更关键的是可以利用时间换老城区旧改拆迁的空间。

时间长了，等到老业主陆续出清手中房源了，后期不仅可以省下一大笔拆迁过渡费用，实施真正的拆迁改造难度也会大大降低。

收储先行样本打通

而收储路径可行性，上海已经打出样本。

作为首个官宣收储二手房作为保障房的一线城市，上海今年2月官宣正式启动收购二手房作为保障房的试点项目，首批在浦东、静安、徐汇三区落地，重点收购70㎡以下、总价400万元以内的小户型房源，优先布局产业园区、轨交站点周边。

据官方数据，到5月三个区累计是收了523套。

主要集中在上海徐汇区城市更新与滨江等核心板块，占比将近88%，浦东新区内环内老旧小区也有小部分，当中还包含房票置换以及卖旧买新置换案例。

采用的是“双评估”机制，以周边真实二手住房成交价格为参考，先询价评估后交易前复核评估，最终确定收购价格不低于市场合理水平。

并且已经逐步向全市扩围。

523套，不算多也不算少，大约就是上海一两个新房小区的供应量。

所以公布具体的收储数字的意义并不在于上海到底收储了多少，而在于一线城市收储的逻辑能不能走通，到底是否可行。

从实际的效果来看，上海收储过程中，有两套房源使用了房票置换，有1套是住房置换，说明房票以及卖旧换新在市场中是可行的。

整个置换的链条是打通了的，老房子要么变成现金，要么用房票替换掉，又或者直接与新房置换，而拿到现金、房票的老业主同步又选择了新房，帮助新房去化，可谓一箭多雕。

而广州针对旧改项目，这两年发放了大量的房票。

比如黄埔区的南岗南、北片区、洋城岗、宏岗村，天河区的柯木塱村，海珠区的东风村、客村片区，荔湾区的山村、坑口村等，都落实了房票安置。

（来源：广州楼市发布）

根据广州市规划和自然资源局公布的数据，去年广州累计发放2931张房票，其中城中村改造项目共发放2680张房票。

所以在上海已经走通收储的背景下，广州也有大量存量房票，加上新房去库存任务，跟上二手房收储复制的脚步也就自然而然的事。

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