丁彦皓：目前中国社会急需一轮房价急速大幅上涨与通货膨胀，化债

目前中国社会急需一轮房价急速大幅上涨与通货膨胀，实现财富扩张与债务化解

文\丁彦皓-可信财商

一、在过去几年中，中国经济面临最大的尴尬是为了应对美联储货币收紧而不得不人为遏制房地产的扩张，最终对中国经济形成四大不利冲击

在信用货币时代，财富的来源更多是基于银行贷款与资产泡沫，而这一切的根源需建立在一套能够产生价值与增量财富的经济体之上，否额必然会形成资产泡沫与金融风险

但是，经济价值的创造又必须基于强有力的信贷扩张与未来收益折现体系，而这一切的背景又需与所在经济体，甚至是单一个体的价值创造能力相匹配，即“度”的掌控

在过去几年中，中国经济面临最大的尴尬是为了应对美联储货币收紧而不得不人为遏制房地产的扩张，最终对中国经济形成四大不利冲击，即

1、 房地产产业链急速大幅萎缩，且严重的连带了其他产业的扩张，限制了经济的发展

2、 土地财政陷入休克，最终让地方政府的经济拉动能力大幅受限

3、 房价下跌导致社会资产负债表大幅收缩，最终严重的遏制了社会的消费潜力最大化发挥，无形中让高科技产业的迭代升级降速

4、 货币通过房地产从银行进入社会的通道被封死，导致货币在金融体系空转，无法大规模的进入市场，让整个市场陷入通缩

不可否认，房地产就是中国经济的支柱产业，与其他行业相辅相成，高度融合，不可分割，并非对立

但是由于房地产与国民的生计高度相关，且是最佳的货币流入载体，房价上涨极易引发中低收入群体的不满与形成金融风险，导致房地产总是在尿壶与支柱产业之间游离，政治运动性特征极强，导致其大幅波动

二、当前中国急需房价被人为急速拉升，形成赚钱效应，只是这一行为呈现“结构化”的特征

经过多年的深度调整，无论是市场因素，还是经济的现实需求，都急需房价被人为急速拉升，形成赚钱效应，只是这一行为呈现“结构化”的特征

即仅有极少数基本面稳步提升地区的房价会上涨，其他地区受基本面下滑而横盘或继续下跌，甚至直接归零

目前推动中国经济增量产出的是高科技行业，而高科技行业相对劳动密集型行业最大的特征就是“聚集”，即产业布局聚集在少数地区与红利分配聚集在少数群体中，其他的地区或群体沦为旁观者，甚至牺牲者

这就意味着，这一轮房地产行情也就只能拘泥于极少数基本面稳步提升的地区，诸如上海与深圳一带

从经济层面讲，目前上海一带的产业持续升级转型、人口与资本大幅净流入，且大规模投入基础设施建设，该地区的房地产基本稳步提升

但是，经过多年的深度调整，上海周边附属城市的房价与各项指标倒数第一的甘肃不相上下，具有极大地估值套利空间

由此得知，目前上海周边附属城市的房地产具有“戴维斯双击”的投资获利机会

目前中国经济所遇到的诸多问题都能够通过人为急速拉高房价获得解决，诸如化解地方政府与开发商前期积累的巨额债务、盘活存量、激活土地财政、扩张社会资产负债表以及重拾房地产产业链的经济拉动效应

三、房地产目前已经成为政府从社会收归财富的筹码与通道，政府能够通过土地财政、税收以及开发商的净利润获取社会财富，收归地方政府，实施第三次社会财富再分配，人为出清上一轮的发展积弊

除此之外，房地产目前已经成为政府从社会收归财富的筹码与通道，经过上一轮的深度调整，民营开发商大规模倒闭，存续的开发商已经整体国有化

在这一背景下，政府能够通过土地财政、税收以及开发商的净利润获取社会财富，收归地方政府，实施第三次社会财富再分配，人为出清上一轮的发展积弊

中国经济要想可持续的发展，现在必须做到两点，即

1、出清前期发展所积淀的问题，为未来的经济发展扫清障碍，诸如全社会化债、做大蛋糕与全国财富大腾挪

2、扩张社会资产负债表，挖掘潜在的消费潜力，做大蛋糕，推动高科技产业的迭代升级

而出清上一轮发展的积弊必须通过人为急速拉高基本面稳步提升地区的房价，通过高价卖地、税收以及国有开发商的净利润从社会获取财富，用于化债与激活土地财政，最大化释放地方政府的经济拉动效应

事实经过多年的产业升级转型与经济的急速发展，中国社会集聚了巨量的财富，社会居民存款创历史最高值，达到170万亿的现实决定目前中国社会有能力为前期发展的积弊出清

而地方政府与城投公司、国有开发商通过对倒人为拉高房价后，财富阶层还愿意高位接盘的关键是社会一致预期房价还会继续上涨，再创新高，最终通过高评高贷抵押给银行，获取更多的低息贷款，并非寻找接盘侠，高位变现

也就是说，天价豪宅对地方政府而言是个从社会回笼财富的筹码，而对接盘的财富阶层而言是个高评高贷，从银行获取更多低息贷款的抵押品

在地方政府与开发商持续对倒人为拉高房价的背景下，上海的顶级豪宅已经达到50万/平米，杭州的顶级联排每套高达3.8亿，深圳的顶级豪宅高达40万/平米

四、人为急速拉高房价既能够实现社会财富的扩张，创造增量，也能够通过通货膨胀有效的化解前期积累的巨额债务，消除经济发展的掣肘

一旦房价持续上涨，形成赚钱效应，社会资本必然大规模涌入低估，且基本面稳步提升地区的房地产行业，最终激活房地产产业链、扩张社会资产负债表、激活土地财政以及重拾地方政府的经济拉动效应，无形中推动了高科技产业的迭代升级与经济发展

经济发展与财富扩张必须基于银行信贷，但是长期的信贷积累最终会拖累社会消费潜力的发挥与经济的增长，即欠的钱太多根本还不了了，理性的经济体在信贷扩张的过程中必然要持续化债，最佳选择就是通货膨胀

在持续货币宽松的过程中，M2的巨量投放与利率下降必然形成通货膨胀，通货膨胀能够推动万物上涨，包括社会平均收入，但是导致单位货币的购买力下降，即钱不值钱了

但是贷款本金一旦确定自然永远不变，随着社会平均收入上涨与单位货币的购买力下降，最终通货膨胀能够通过银行贷款再分配存款人的利益，即（通胀率-贷款利率）*本金

这就意味着，货币越宽松，通胀率越高、贷款本金越多以及利率越低，借款人通过银行贷款从存款人出分配的利益越多，最终无形中降低了社会整体的杠杆，大幅化债

最近两年国内经济萧条，怨声载道的关键是房地产产业链消沉导致货币无法从银行进入市场，土地财政休克严重的遏制了地方政府的经济带动效应以及通货紧缩

事实目前通过人为急速拉动房价，形成赚钱效应以及货币宽松形成通货膨胀，既能够实现社会财富的扩张，创造增量，也能够通过通货膨胀有效的化解前期积累的巨额债务，消除经济发展的掣肘

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作者简介：

丁彦皓 房地产经济学博士、应用经济学（投资学）博士后，专注资本市场，聚焦权益投资、资本运作、大宗期货、期权以及宏观经济等领域的研究与投资，关注国际关系、历史、哲学与宗教