良渚东单元商改住背后：周边宅地频出高价，调整折射对市场的信心

近日，杭州市规划和自然资源局发布《杭州市余杭区良渚东单元YH030704-06、YH030704-08等地块详规调整公示》，公示时间自2026年5月15日至5月26日。

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商改住的具体内容

本次调整范围涉及YH030704-06、YH030704-08等共6个地块，北至桥良路，南至规划支路，东至杭行路，西至西塘路，总面积25.37公顷。核心调整内容为：将原有的两宗商业/商务金融用地调整为1宗商住用地和1宗商业/商务金融用地。

调整后的核心宅地指标如下：

地块编号

YH030704-06

用地性质

R2/B（二类城镇住宅用地/商业服务业用地）

用地面积

4.59万㎡

容积率

2.1

建筑密度

35%

绿地率

30%

建筑高度

100米

住宅建筑面积

不大于8.6万㎡

官方对此次调整给出的原因为："为优化良渚新城商务办公市场供需关系，优化城市空间布局，适配城市发展需求，提升片区活力"，拟对用地布局和规划指标进行调整。

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调整背景：商办市场承压，"商转住"成趋势

此次"商改住"并非孤立现象，而是有清晰的市场背景与政策依据双重支撑。

从市场层面看，杭州商办市场整体承压。根据数据，2026年4月杭州甲级写字楼空置率仍处于11.36%的高位；商办用地供应端持续收缩，推出量同比下滑76.3%；商办用地成交楼面价同比下跌至2868元/㎡，市场整体供应在收缩，但需求消化能力仍有限。在此背景下，新增商办供应已不符合区域市场的真实需求。

从政策层面看，本次调整完全契合杭州市顶层政策导向。《杭州市住房保障和房地产发展"十四五"规划》明确提出："加强区域商业规划论证。规范商业办公等非住宅类项目规划配置，提高商业、办公供应的有效性和精准度，对于商业库存较高地区，适当调整商办用途，探索‘商转住’、‘商转产’等创新方式加快消化存量商办物业。良渚东单元YH030704-06等地块的调整，正是这一政策在具体片区层面的落地实践。

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周边规划宅地分布：玉湖CBD宅地连片成熟

片区核心配套：玉湖公园奠定景观价值

良渚玉湖公园总用地面积37.4万平方米，其中水域面积14.54万平方米，东至杭行路、西至西塘路、南至良运街、北至郁宅路，是集生活游憩、智慧科技、文化展示、户外健身、商务交流等功能于一体的城市生活栖息地。本次调整的YH030704-06地块即紧邻这一稀缺景观资源。

玉湖CBD依托玉湖公园打造城市绿肺与生态会客厅，并以杭州大悦城、润珹置地中心、城北万象城等城市地标共同构成核心商圈，被定位为杭州城市新中心、未来生活新典范。

西侧：中建·玉湖之星已近尾盘

调整地块西侧的中建·玉湖之星目前仍在售，业态为高层，主力户型115-185㎡，近期成交均价31246元/㎡。目前项目已处在尾盘销售阶段，这表明片区高端改善需求被充分验证。

同片区4月28日土拍：YH030703-34地块超高溢价成交

最具说服力的论据是2026年4月28日的土拍。与本次调整地块同属良渚东单元的YH030703-34地块，由招商蛇口经过62轮竞价，以总价10.25亿元、溢价率43.33%竞得，成交楼面价16483元/㎡。

该地块出让面积28278㎡，容积率2.2，可建建筑面积62212㎡，起始楼面价11500元/㎡，参与竞拍主体多达13家，包括中建三局、大家房产、滨江集团、绿城中国、兴耀房产、中天美好集团&海威置业、建杭置业、建发房产、越秀地产、英冠控股、西子房产等。在当前杭州土拍‘点状热度’的市场格局下，43.33%的溢价率与13家房企同场竞争的盛况，充分证明品牌房企对玉湖CBD住宅市场的高度看好。

招商蛇口拿地后随即推进规划。据2026年5月19日公示，项目总用地面积约2.83万平方米，总建筑面积约9.69万平方米，容积率2.2，规划建造12幢住宅楼，包括8幢14至17层的高层住宅和4幢8层的多层洋房住宅。

板块南翼：滨江望舟府月销百套

位于板块南翼良渚管委会旁的滨江望舟府，于2026年3月首开，以3.3万元/㎡均价完成首开售罄和二开加推，一个月销售超百套，目前处在销售主力期。

更大范围良渚板块：宅地供应活跃

近年来，良渚及周边单元亦有多宗宅地成交：2024年12月31日出让的良渚西单元YH040203-31地块由建发房产以94999万元竞得，楼面价15962元/㎡，溢价率15.85%；同日出让的良渚文化村单元YH060201-13地块成交楼面价15000元/㎡。整个良渚东单元规划总人口22.1万人，构建"双轴联六片、五芯聚产核、绿廊环城野"的总体格局，是大城北核心区的重要组成部分。

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结论与解读：调整折射对市场的信心

综合事件本身、政策背景、周边土地及新房市场表现，本次"商改住"调整可从以下几个维度解读：

1. 供给端逻辑：周边宅地市场已被充分验证。 中建·玉湖之星已进入尾盘销售阶段，滨江望舟府首开即售罄、单月销售超百套，招商蛇口在4月28日土拍中以43.33%溢价率、62轮竞价从13家房企的争抢中胜出，并迅速推进12幢住宅楼的规划落地。这些充分证明玉湖CBD的住宅市场具备旺盛的有效需求和品牌房企的高度看好。

2. 政策端逻辑：与"十四五"规划"商转住"政策高度一致。 杭州"十四五"规划明确鼓励"对于商业库存较高地区，适当调整商办用途，探索'商转住'、'商转产'等创新方式加快消化存量商办物业"。本次调整正是化解片区商办供应过剩、优化空间布局的具体实践。

3. 市场端逻辑：规划部门此时将一宗商业地块转为住宅，本质上是顺应市场真实需求，将稀缺的玉湖一线土地资源释放到更高效率的住宅市场。

4. 信心解读：规划调整是对市场最直接的官方背书。 此次"商改住"既是对周边商办市场过剩的纠偏，更是对良渚东单元住宅市场未来去化能力和价值兑现的高度认可——只有在确信住宅地块能够顺利出让、稳定开发、有效去化的前提下，才会做出商改住调整。这种"用脚投票"式的规划调整，比任何市场口号都更具说服力，是对玉湖CBD乃至良渚东单元住宅市场前景最直接、最务实的背书。

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1、上述研究成果由克而瑞分析师王义文，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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