北京买房：理清思路，购房建议1895

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我是去年十月卖掉了海淀一套房，本来是想在青龙湖或门头沟西山买一套别墅当养老房的，但各种原因就停下来了。现在想请教您一下，我们这种情况是不是可以不用着急？因为感觉房价似乎还是在探底，主要是小阳春的效果几乎没看到，除了海淀有点儿上涨之外其他的几乎没变化，郊区似乎还在下跌呢，我们是不是可以继续观察一段时间？

Ps：您可以帮我们看看这个投资**吗？也和房地产相关，是朋友推荐的，但我们不懂，收益虽然挺诱人但担心隐形风险太大。

A：

1、那就等等呗，您这种情况不用着急。因为想换的是别墅，而且是青龙湖vs门头沟的，都不算是太热门的板块，那即便是在别墅产品中，就算有了行情也大概率不会领涨。

所以如果没合适的就等着吧，平时隔一段时间看看普宅行情，如果有起色就关注别墅的，普宅没行情的话就更不用着急了。而且所有别墅类的成交周期都长，慢慢儿看房+砍价也不至于耽误什么。

2、您这投资项目我不懂，跟房地产也没什么关系。或者说只是抵押物为土地，但资金用途却是其他行业的股权，不懂。而且说实话，这年头儿竟然有7-9%的收益率，太恐怖了，反正我是不敢有任何建议的，帮不上忙。

对了，多说一句，既然是十年前得到的土地，那现在是什么情况？为什么不提是否开工建设+是否建成了呢？如果已经建成了，那无论是商场写字楼还是公寓，这抵押的土地产权能单独变现吗？如果没有开发或建成，那这块地就有违规的嫌疑，怎么都不提啊？

我只能建议是先考察清楚抵押物的实际情况+价值吧，毕竟很多东西都是在报表上很值钱，但根本无法变现。北京那么多烂尾楼呢，不少的土地应该是还能抵押的，但没人敢掏钱。

仅供参考。

二

Q:

我本人在交道口这边工作，老公在北宫门这边，现住中关村科春两居室55平，孩子黄庄这边上学初一。因为老人高龄，想买一处三居室，和我们一起住，计划800-900万左右，租出三处房当月供。我们家目前还有西三旗沁春家园106平左右的一处两居室和塔院67平左右两居室。

想问一下：

1、房子想南北通透的，带电梯，可以兼顾孩子上学的，您有推荐的小区吗？

2、我老公单位的家属楼在大有北里，1000万左右大房子，面积是后加装的，那个好不好？

3、中介说6、7月份还会再降，您看什么时候买合适？老人不想卖西三旗的房子，我们就是纯买，也还没那么着急，等等也行。

A：

1、您这三套房都还是学区房，租金收益都不算太高，如果确定都不住的话，常规建议是没必要保留这么多的，毕竟溢价部分都有一定的保值风险。

而且再买的这套肯定也是学区房，黄庄附近的溢价至少不低，居住的性价比不算太高。当然买的时候可以让中介计算溢价率，尽量买低些的更合适。

2、大有北里，中央党校家属院，您问的是后加装的电梯好不好是吧？说实话有点儿凡尔赛了，其他普通小区可没这么豪横的模式，这再问好不好就不太合适了。

或者这么说吧，理论上应该没问题，毕竟这里的电梯不是外挂式，而是嵌入式的，那就和楼体成为一体，稳定性更强。而且增加的面积也多，这就没事儿偷着乐吧。

3、中介说的有可能，因为今年的小阳春不算太明显，而马上就结束幼升小了，家长们也就不着急买学区房，所以有可能降一些。但不会太多，大概率也就是销量降一些而已。

一般来说都是年底的行情最冷，价格也相对最低。所以不着急的话索性等着吧，只要关注成交量就行，量在价先，成交量不明显的持续上涨，那房价至少不涨。而且您家的总价不低，就算有行情也大概率来的及，不用太着急，等等看吧。

仅供参考。

三

Q:

酒仙桥的亮马水晶算公寓吗？现在70多平的一居室300万左右，价格合适吗？我一直在附近住，感觉这小区的价格走势挺弱的，但不知以后会怎样？如果周边环境改善的话能变好吗？

A：

1、亮马水晶，当然算公寓了。这您查查当年的手续就知道，性质肯定是“内销公寓”。当然也可能是“外销公寓”，毕竟酒仙桥在当年是外销房聚集的地方，但后来肯定是内销了，否则物业费不会这么便宜。

即便不看备案手续，这使用功能也是公寓的特征啊。规模小的板塔，社区环境普通，容积率高，户型也不是普宅，价格走势更不跟随普宅，所以这就是公寓，只不过是70年产权而已。

2、70多平的一居，够大的，300万才4万多一平，那从居住的角度说，价格肯定合适呗。我估计租金就得6/7000左右，租售比最高不到500，居住的性价比挺高的，至少不低于公寓的平均值。

不过多说一句，这种户型在一居中偏大，所以自住很舒服，但价格走势什么的不算强，不如同面积的小两居。

3、价格走势确实不算强，同时期开发的普宅，现在都比这里贵的多。以后大概率还这样儿吧，最好成绩有可能不再落后普宅大盘。这看物业的维护水平吧，能保持就行。

4、周边环境改善，如果能改善当然好了。但这难度有点儿大，多少户需要拆迁呢？就算实施也不是短时间的事儿，等周边改造好了，这小区也就很老了，弄不好也该被改善了。

仅供参考。

四

Q:

西红门九龙山庄这地段应该怎么分析呢？东临京开，北接丰台，西边是地铁和荟聚，南边是鸿坤广场，您感觉这地段有发展吗？

A：

1、发展，都没什么土地了怎么发展啊？只能是在现有基础上改善而已，再规划大型配套和产业什么的是不太可能了，所以也就很难有什么特殊的发展。一张白纸才好做文章，没有了土地，巧妇难为无米之炊，讲故事都没的可吹。所以既然房子是用来住的，那就还是多考虑居住体验吧。

2、小区挺好的，在老小区中属于维护的还不错的。不过我还是好几年前去过了，现在什么情况不知道。

3、东临京开不算优势，或者说离的太近的不算优势，噪音和空气都对小区环境有影响。北接丰台也不太算优势，毕竟是两区交界，否则大兴也不会弄个公园当隔离带。这说明就没指望着丰台配合，土地也不值钱，索性规划成绿地了。

当然丰台也实在不好配合，新发地的都是蔬菜食品，很难说改成其他新兴产业。而且又有铁道和京良，两区几乎不可能有什么联动。

4、荟聚和鸿坤都是利好，但现在的商业都属于锦上添花的配套，对房价早就没什么拉动作用了。

5、总之我要建议就是多考虑居住体验吧，房子是用来住的，其他的都是副产品，没必要考虑太多。

仅供参考。

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