如何让旧空间长出「新制造」？老厂区更新进入2.0时代

首钢园

（来源：园区荟自有图库）

目 录

1. 老厂区需要重组什么样的产业关系？

2. 三种因地制宜的破局路径

3. 老厂区更新要点总结

作者 | 1/6图片工作室

城市更新的重心，正在从「保基本」转向「找增量」。

过去十年，全国累计改造城镇老旧小区24万多个、更新地下管网84万公里，但这是城市更新的A面。

2026年《政府工作报告》明确提出了B面：以先进制造业为骨干建设现代化产业体系，实施新一轮制造业重点产业链高质量发展行动，并安排2000亿元超长期特别国债支持大规模设备更新。

这意味着，老厂区改造的价值目标需要修正——不是把空间改造好，而是让旧空间重新接入新制造，长出实实在在的产业增量。

如果说上一个阶段的厂区更新核心是文创+消费，

「十五五」期间则不同了

首钢园

（来源：园区荟自有图库）

然而，许多地方对旧厂区更新的认知仍停留在「空间再利用」层面：修旧如旧、改成园区、导入办公、植入文创，似乎任务就完成了。这种思路能解决「空间有没有被使用」，却回答不了「空间能不能长出产业」。

事实上，老厂区更新的核心，不在于物理层面的建设，而在于通过空间重新配置，去重组背后的产业关系。

01

老厂区

需要重组什么样的产业关系？

MEASURE THE WORLD

核心就两件事：一是重组价值链位置，二是重组场景关系。

重组价值链位置，意味着旧空间不能再停留在低效加工、仓储或泛办公层面，而要切入研发、中试、关键零部件、智能装备、工业软件、系统集成、检验检测和生产性服务等高附加值环节，重新嵌入先进制造的中间品能力链条。

如果只是换了企业，却没找到自己在新产业价值链中的位置，更新就难言成功。

波士顿生命科学产业崛起后，

城市周边老园区转型科研仪器制造

重组场景关系，则意味着更新后不能只提供办公和配套，而要能承接测试、试制、联调、装配、示范运行和工艺验证等真实场景接口。

很多新技术不缺概念，缺的是能反复验证、持续迭代、最终形成订单的现实场景。更新需要考虑谁来开放场景、谁来搭平台、谁来服务企业，但在此之前，必须先想清楚：这块空间准备驶入哪一段价值链？能对接哪一类场景需求？

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三种因地制宜的破局路径

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说完了原则，再看怎么落地。老厂区更新最值得参考的，不是某一个「爆款园区」，而是三种不同的破局逻辑：

一是把旧制造空间转为「服务制造」的高附加值节点；二是把低效厂区改造成新兴产业的生产基地；三是把老工厂嵌入更大的创新网络，做成制造服务枢纽。

1.从旧制造走向「服务制造」

——无锡「蓝系列」园区

老厂区更新最常见的误区，是把「退二进三」简单理解为「去工业化」，将原本融入产业链的空间一刀切改为文创、消费街区。无锡「蓝系列」并没有简单去工业化，而是把「服务」精准留在了制造链内部。

▍不搞「一把尺子量到底」

蓝系列原址包含无锡轻工冶炼厂、凯利针织厂、东亭五金厂，以及废弃供销社和蚕种场等，总建筑面积3.3万平方米。

更新后没有套用统一模板，而是分化出「蓝·1956科技文化创业园」「蓝·1982数字文化设计园」和「蓝湾1917文旅街区」三条平行产品线。

这种分化为的是让不同空间精准承接不同产业功能。例如「蓝·1982」并未停留在「设计园」层面，其入驻企业中半导体企业占比高达55%，甚至吸引了韩资半导体研发企业落户。

这说明它承接的已不是简单的设计，而是先进制造的研发与设计环节。

北京北科建亦庄科创园

（来源：园区荟自有图库）

▍把「服务」做成赋能

园区不仅定向导入设计、数字内容等生产性服务，还自主搭建了「蓝191」企业综合服务平台，将财税、法务、金融、咨询等专业服务向线上端口集成，实现入驻企业一键触达。

更重要的是，园区主动充当政企「桥梁」，与科技、人社等部门对接，将优质企业直接推入政府的观测管理平台；项目公司还主导创立了1亿元规模的「蓝园乾汇基金」，直接参与入驻企业的投资与成长。

通过这些动作，制造链条中附加值最高的服务能力，被稳稳留在了更新后的空间里。

北京北科建亦庄科创园

（来源：园区荟自有图库）

▍跑通市场化闭环

蓝系列采用政府引导下的「社会企业投资+运营」模式，由民营企业100%自筹资金实施改造，通过与原产权人签订15年的租赁合同获得长线经营权。

收入结构上，它打破了「二房东」逻辑，形成「租金+物业+增值服务+收益分成」的多元收益矩阵；园区整体出租率常年保持在90%以上，2023年实现全口径税收1510万元。

也就是说，并不是所有老厂区都适合继续做制造，但很多老厂区完全可以继续服务制造。比起一股脑地涌向消费、文创，对城市发展更有价值的，是把旧空间做成「制造+服务」的复合节点。

2.从传统厂区走向新制造

——北京亦庄「火箭大街」

低效老厂区，能不能直接接住战略性新兴产业呢？

北京亦庄「火箭大街」的答案是「能」！

「火箭大街」前身是占地6.35公顷的闲置传统制造厂区（原北京雪莲羊绒厂区），通过更新，转型为全国首个商业航天共性科研生产基地。

总建筑面积14.6万平方米，涵盖共性技术平台、创新研发中心、高端制造中心、展示与运控中心四大功能区，并入选自然资源部全国低效用地再开发试点第三批典型案例。

目前亦庄已集聚180余家商业航天相关企业，其中商业火箭企业集聚度占全国75%。

更新后的亦庄火箭大街

（来源：园区荟自有图库）

▍先建共性平台，再做空间承接

「火箭大街」抓住了商业航天最痛的那一环：试验资源稀缺、排产周期长、试验成本高。

亦庄没有先建标准厂房再慢慢招商，而是先围绕共性科研生产需求，布局36米高的共性技术试验厂房，为企业提供振动、热真空、静力、分离、3d打印等十余项共享试验服务，先把产业最缺的基础能力补出来。

这种「先补共性平台，再做空间承接」的思路，决定了它不是一般意义上的园区开发，而是以平台能力为核心的新制造基础设施建设。

▍让产业需求定义空间

火箭这种「大块头」对层高、承重和运输组织有极高要求。因此，创新研发中心和高端制造中心首层层高达7.9米、承重高达3吨，二层以上层高5.4米、承重1吨，空间本身就是按「大部件研发制造」方向定制的。

更新后的亦庄火箭大街

（来源：园区荟自有图库）

要知道，原厂区属于不符合高质量发展要求的「D类低效产业用地」，很难实现如此高密度的「非常规制造空间」。更新采用「拆除重建+升级改造」的组合方式，综合容积率从0.76跃升至2.0，把产业需求真正转成了城市更新项目。

说白了，老厂区一旦接住了新兴产业最痛的那一环，低效空间就有机会直接变成新制造底座。

3.从老工厂走向制造服务枢纽

——匹兹堡 Bakery Square

匹兹堡Bakery Square经常被宣传为「老厂房改成科技综合体」，但它真正的价值，不在于休闲食品巨头纳贝斯克的工厂被改造成为办公、零售空间，而在于它接住了匹兹堡从钢铁城市转向机器人+AI产业的，最终长成了创新网络里的服务节点。

在纳贝斯克厂房基础上改造更新的Bakery Square

▍接住大学与企业的成长外溢

要理解Bakery Square，先得理解匹兹堡的产业基础。卡内基梅隆大学自20世纪50年代以来一直是人工智能领域的重要源头，1979年成立机器人研究所，1989年开设世界上第一个机器人学博士项目。

这座不到40万人口的城市，后来沿阿勒格尼河一带聚集了140多家机器人公司，每年还有约2500名拥有计算机科学、机器人、机电一体化和人工智能学位的人才持续供给。

正因为有这样的人才、技术和企业底座，Google原本就在卡内基梅隆大学附近的协同创新中心，随着团队扩张，于2009年搬到改造后的Bakery Square。

这一步让这个老工厂项目一开始就不是从零招商，而是直接接住了大学周边已经长出来的技术团队和企业成长需求。

卡内基梅隆大学

卡内基梅隆大学每年一度的移动机器人比赛

（来源：网络开放平台）

▍从单点项目到创新走廊

Bakery Square没有停留在「装下几个大公司」的层面，而是继续往外联动更新，最终把单点项目做成了创新走廊的一部分——

沿宾夕法尼亚大道向外延伸，逐步形成被称为「人工智能大道」的一英里创新走廊，从拉里默一直到东自由区的Duolingo办公区，串联起Google、Duolingo、CMU Cloud Lab等企业，并吸引了20多家新兴人工智能企业进入。

到这一步，它已经不再只是一个更新项目，而是开始承担「把企业、人才、资本和街区组织在一起」的网络节点功能。

匹兹堡人工智能大道

（来源：网络开放平台）

▍提供企业成长的服务基础设施

更重要的是，Bakery Square提供的不是普通办公室，而是企业成长所需要的服务基础设施。

开发运营方在Bakery Square Three专门改造了2万平方英尺可拎包入驻的人工智能企业空间，直接降低了新兴技术公司进入门槛。此后，又拿出6000平方英尺，用来补齐本地人工智能和国防创新企业长期缺乏的安全保密研发空间的需求。

同时，Bakery Square并没有把自己做成封闭园区，而是始终把创新网络和城市生活放在同一框架里推进。「人工智能大道」的愿景并不只是技术集聚，还强调通过主街更新、公共基础设施改善和社区赋能，带动周边就业与街区复兴。

Bakery Squar的商业为人工智能大道提供了配套

（来源：网络开放平台）

这意味着，它服务的不是某一栋楼里的租户，而是一整片创新制造生态的城市化承载。

更意味着，老工厂即使不再直接生产，也不能「主动」脱离制造体系；它仍然要成为技术转化、企业成长、应用协同和高端服务交汇的节点。

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老厂区更新要点总结

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把无锡、亦庄和Bakery Square放在一起看，结论很清楚：老厂区更新最怕的是，所有厂区用一个模子改造。有效的做法，是先判断这块旧空间更适合哪一种产业关系重组，再决定空间怎么改、功能怎么配、企业怎么进、运营怎么做——

如果这块空间不再适合大规模制造，但周边仍有制造基础，那么更适合走无锡蓝系列那种「服务制造」路线，把设计、研发、检测、数字化服务和供应链协同留在制造链里。

更新后的北京金隅兴发科技园

（来源：园区荟自有图库）

如果这块空间具备承接战略性新兴产业的条件，那么就更接近亦庄「火箭大街」这一路径，先抓住产业最痛的共性需求，再围绕试验、研发、制造和集聚去重做土地与空间。

如果这块空间靠近大学、科研、资本和城市生活网络，不一定适合继续做生产，但适合承接企业成长和技术转化，那么就更接近Bakery Square这类「制造服务枢纽」路线。

所以，老厂区改造真正要避免的，不是改造失败本身，而是把旧工业空间一脚踢出制造体系。

鹿特丹旧港区更新，围绕「新科技制造」展开

（来源：网络开放平台）

再说得更直白一点：未来旧空间真正值钱的，不只是建筑本身，而是它能不能成为高端制造进入城市、设备更新释放需求、技术企业成长、产业服务持续增长的接口。

谁能更早看明白这一点，谁就更有可能把旧厂区从「存量包袱」变成「增量发展」。如果还停留在「改造、招商、开园」的旧逻辑里，最后大概率只会得到一个更体面的物业项目，而不是一个真正有产业复利的更新样本。

这，才是「如何让旧空间长出新制造」真正需要被读懂的那一层。

本文由华高莱斯团队创作

总策划：李忠

撰文：1/6图片工作室

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