北京
【案件情节】
郑先生夫妇看中了某村的回迁房，与该村村民陈老先生签订房屋买卖合同，约定总房款74万元。郑先生夫妇依约支付了全部购房款。
后因政策原因，该房屋无法办理过户手续。郑先生夫妇诉至法院，要求确认合同无效，返还购房款及利息。
经查，郑先生夫妇并非该村集体经济组织成员。
【法院评析】
法院经审理认为：农村宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
向本集体经济组织以外的人员转让农村房屋及宅基地，违反了法律、行政法规的强制性规定，应属无效。
本案中，郑先生夫妇并非涉案房屋所在村的集体经济组织成员，不具备购买该村房屋的主体资格，故双方签订的房屋买卖合同无效。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。法院判决陈老先生返还郑先生夫妇购房款74万元及利息。
【律师胜诉心得】
小产权房/回迁房买卖的红线：
·非本村村民购买农村房屋，合同很可能无效，这是法律红线；
·合同无效后，双方互负返还义务——买方退房，卖方退款并支付利息；
·即使房屋已交付使用多年，只要买方不是本村村民，合同仍无效；
·部分"回迁房"本质仍是集体土地上的房屋，购买前务必核实土地性质。
提醒：回迁房≠商品房，购买前一定要查清土地性质和产权性质！
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