【泽达说法】买了房却未过户，抵押后能否排除执行？

案情回顾

2015年3月，刘某与陈某签订《房屋买卖合同》，约定刘某将其名下位于某市的一套住宅出售给陈某，总价款68万元。合同签订后，陈某陆续向刘某支付购房款共计48万元，剩余20万元尚未支付。2015年5月，刘某将房屋交付给陈某，陈某及其家人一直居住至今。

2017年10月，刘某取得该房屋的不动产权证书，但未告知陈某。2018年6月，刘某因资金周转需要，向某小额贷款公司借款60万元，并以该房屋作为抵押担保，双方签订抵押合同并于次日办理了抵押登记。

2019年3月，陈某得知刘某已取得产权证，遂要求其协助办理过户手续。刘某以各种理由推脱，并表示愿意支付违约金但不再出售房屋。陈某予以拒绝。2019年7月，陈某向人民法院提起诉讼，请求判令刘某协助办理过户手续并支付违约金。法院经审理认为，因房屋上已设立抵押权，客观上无法办理过户，故驳回了陈某关于过户的诉讼请求，但判决刘某支付违约金4万元。该判决生效后，刘某未主动履行。

2020年4月，小额贷款公司因刘某未按期偿还借款，向法院提起诉讼。经法院调解，双方达成协议：刘某分期偿还借款本金58万元及利息，小额贷款公司对涉案房屋的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。后刘某未履行调解书，小额贷款公司申请强制执行。执行法院对房屋进行了查封并准备拍卖。

陈某得知后，向执行法院提出书面异议，主张其作为房屋买受人且已实际居住多年，请求停止执行。执行法院经审查作出裁定，驳回其异议请求。陈某遂提起案外人执行异议之诉，请求法院判决停止对涉案房屋的执行。

案件结果

一审法院经审理认为，陈某与刘某签订的房屋买卖合同合法有效；陈某已支付大部分房款并实际占有房屋多年，且当庭表示愿意将剩余房款20万元交付法院执行部门；未能办理过户登记并非因陈某自身原因，而是因刘某在取得产权证后擅自将房屋抵押给第三人。参照相关司法解释的规定，陈某对涉案房屋享有的物权期待权足以对抗小额贷款公司的抵押权，故判决停止对涉案房屋的执行，同时判令陈某在判决生效后十日内将剩余房款交至法院。

小额贷款公司不服，提起上诉。二审法院经审理后认为，陈某的物权期待权在权利性质、取得时间、当事人过错程度以及生存利益保护等方面均具有优先保护的基础，遂判决驳回上诉，维持原判。

法律分析

一、物权期待权

物权期待权并非我国法律明确规定的物权种类，但在司法实践中已被广泛认可。它是指买受人在已经履行买卖合同主要义务、实际占有不动产但尚未完成产权登记的情况下，所享有的、预期能够取得完整物权的一种过渡性权利。本案中，陈某与刘某签订了合法有效的房屋买卖合同，支付了大部分购房款，并已实际居住多年，其对于未来取得房屋所有权的期待具有合理性和确定性。这种期待虽尚未转化为民法典意义上的所有权，但已具备物权的实质性要素，且直接关系到陈某及其家人的基本居住需求。从权利顺位的角度观察，一般债权主要体现为财产性利益，而物权期待权则兼具财产属性和生存保障功能。当两者发生冲突时，法律倾向于优先保护与基本生存权益密切相关的权利。

本案中，涉案房屋是陈某家庭在本市的唯一住房，其长期稳定的占有使用状态已经形成了值得保护的信赖利益。因此，物权期待权虽然在形式上是债权的一种延伸，但在实质保护层面具有优先于一般债权的价值基础。

二、权利冲突时的综合衡量标准

当案外人的物权期待权与申请执行人的抵押权同时指向同一不动产时，不能简单依据“物权优于债权”的一般规则得出抵押权必然优先的结论。司法实践逐步形成了综合考量的裁判路径，主要围绕三个维度展开。

第一，权利取得的时间先后。本案中，陈某与刘某签订买卖合同并实际占有房屋的时间是2015年，而刘某将房屋抵押给小额贷款公司发生在2018年，陈某的物权期待权成立时间明显早于抵押权。在权利形成顺序上，先成立的合法权利原则上应当受到尊重和保护。第二，当事人的过错程度。本案中，陈某在缔约和履约过程中并无任何过错，其未能办理过户登记的原因在于刘某取得产权证后未告知陈某，反而擅自将房屋抵押。而小额贷款公司在接受抵押时虽履行了基本的查询义务，但面对已经由他人长期占有居住的房屋，其是否可以更进一步核实占有状态背后的权利负担，值得反思。第三，权利所承载的利益属性。抵押权属于纯财产性权利，其核心功能是担保债权的实现；而物权期待权背后的居住利益，涉及买受人及其家庭成员的基本生存权益。当两种权利发生冲突时，生存利益通常应获得更优先的考量。

第二，本案二审法院正是基于上述综合衡量，认定陈某的物权期待权应当优先于小额贷款公司的抵押权得到保护。

三、执行异议之诉中的实质审查路径

执行异议之诉与执行程序中的异议审查存在本质区别。执行异议审查主要基于执行卷宗材料进行形式判断，而执行异议之诉是一个完整的诉讼程序，法院需要对案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查。在本案审理过程中，法院并未简单套用某一特定条款，而是回归执行异议之诉的制度本源，依据有关案外人执行异议之诉的实体裁判规则，对陈某的权利状况进行全面审查。

审查的核心内容包括：买卖合同是否真实有效、房款支付是否达到合理比例、实际占有是否持续稳定、未办理过户是否非因买受人自身原因、剩余房款是否愿意交付等。这些因素共同构成了判断物权期待权是否真实、是否值得保护的综合标准。

同时，法院还考察了抵押权设立时是否存在恶意或重大过失、抵押权的实现是否会不当损害买受人的基本生存权益等。正是通过这种实质审查，法院才得以在两种法定权利之间作出优先保护的裁判。

值得指出的是，这种裁判逻辑并不意味着物权期待权在任何情况下都可以对抗抵押权，而是要结合具体案情，在利益衡量的基础上作出公平合理的判断。

律师寄语

当买受人已经支付大部分房款、长期实际占有房屋，且未能过户并非自身原因时，其享有的物权期待权足以对抗后设立的抵押权。这一规则体现了司法对善意购房人生存利益的特别保护，也是对交易安全和公平秩序的双重回应。

对于购房人而言，在签订房屋买卖合同后，应当尽快办理产权过户登记，避免因出卖人的后续行为导致权利受损。如果因客观原因无法及时过户，务必保留好付款凭证、占有使用证据等材料，以便在发生争议时能够证明自身无过错。对于债权人或抵押权人而言，在接受不动产抵押时，不能仅依赖不动产登记簿的记载，还应当实地查看抵押物的占有使用状况，必要时要求抵押人提供实际占有人出具的书面说明，以防范潜在的物权期待权风险。

需要特别说明的是，我国并非判例法国家，每一起案件的具体情节各不相同，本文所涉案例的裁判思路仅供参考。如您遇到类似纠纷，建议及时咨询专业律师，以便结合具体情况制定最有利的维权策略。

本文作者：北京泽达律师事务所 朱现领