凤岗传奇丨一线

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“前有昆山，后有凤岗。”

——吴晓波

文 /巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

2015年，“内衣大王”郑耀南给他的EMBA同学余安定打了个电话，邀请他到东莞的凤岗镇考察。

余安定效力的天安数码集团，1990年在深圳成立，是国内产业园开发的先行者，其遍布全国的23座产业园，培育的上市公司目前超过100家。郑耀南邀约，意在推动天安数码城落地凤岗。

深圳龙岗天安数码城

在此之前，这家开发商对于是否要在凤岗建园存在着分歧。反对者的理由，用余安定的话来讲，就是此地“灯下黑”，离深圳太近容易被虹吸资源。

郑耀南对他说：这个地方是可以的，我带你再来看一眼。

余安定回忆说，之前他“没有正眼看过”凤岗，但那次认真考察后，“我当时就认定，这地方没有理由发展不起来。”他拍着胸脯跟领导说，赚不到钱，就把我的人头拉走。

2016年2月，凤岗的天安数码城开工。

特例

余安定从事产业园地产开发已有30余年，如今担任凤岗天安数码城的总经理兼董事。在他看来，传统产业园普遍属于长周期、慢周转行业，重资产投入、产业导入慢，正常开发节奏平缓，一般每年开发体量仅有五六万平方米，一个园区开发周期动辄十年以上。大规模一次性开发极易失败。

但凤岗项目很特殊。

凤岗天安数码城项目一期，原本采用稳妥的分组团开发模式，循序渐进建设。但到二期时，余安定决定一次性完成百万方体量建设，仅地上建筑面积就达七十余万平方米，项目总投入高达60亿元。

如此激进的开发方式，在集团内部引发巨大争议，不少管理层担忧资金风险，害怕项目失败拖累公司。此时余安定立下了极端的军令状：“如果项目不成功，我就从园区最高的那栋楼上跳下来。”

2019年，郑耀南将他的都市丽人公司总部搬进了凤岗天安数码城。都市丽人30亿元的产值和2890万的纳税额，在这座产业园内排名第一。

1995年，20岁的福建古田男青年郑耀南，揣着500块钱到深圳闯荡，在沃尔玛当保安。郑耀南在站岗的缝隙中，将这个外资零售巨头当成了自己的商学院，他观察和记录着零售卖场的货架陈列、商品流转和供应链。

3年后，他在深圳创办了主打平价路线的内衣品牌都市丽人。2014年，公司在港股上市，成为“中国内衣第一股”。

工商数据显示，在上市主体都市丽人之外，郑耀南早在2011年就成立了一家产业开发公司，后来公司改名为广东正基创新产业园发展有限公司，以都市丽人贴身衣物产业链为引导，专注于智慧园区项目投资及物业管理。正是依托这家公司，郑耀南将“贴身衣物的一站式购物”理念，延展出了以制造、零售为主导，设计开发、供应链管理、新型工业服务聚合式产业链/群开发模式。

从2017年开始，他在凤岗先后建立了都市智谷、都市慧谷和都市云创谷三座产业园。

郑耀南牵线搭桥的本领极高。

据说，正是通过他的引荐和介绍，电商巨头京东也相中了凤岗。2019年，占地面积564亩、建筑体量达到180万平方米的大型工业园区京东智谷也正式开工建设。

京东智谷园区

京东智谷产业园背后的运营方是广东京东都市智能产业创新发展有限公司，它以10.6亿的价格获得了地块。而该公司的控股股东是宿迁京东新荣信息科技有限公司，持股55%；第二大股东，就是郑耀南旗下的公司。郑耀南还是京东智谷的企业法人。

京东智谷项目一共分三期，从建设到整体落成历时六年。目前一期入驻率高达99%，二期入驻率达90%，作为最晚启动建设的三期，目前入驻率也已突破八成。

余安定分析，因为凤岗具备独特的土壤和区位优势，能快速聚集企业、回笼资金。不管是天安还是京东，都在这里实现了快速开发。这种产业园快周转模式只适合凤岗，换做别的地方，这种开发模式根本无法复制。

凤岗位于东莞的东南部，但它的地理位置又很特殊，东、南、西三面被深圳包围。从地图上来看，凤岗犹如一颗心脏，或者一颗钻石，嵌入深圳的腹地，因此常被称为“深圳里的凤岗”‌‌。

图源：南方Plus客户端

余安定觉得，凤岗既能依托东莞的制造业基础与低成本优势，又可紧密承接深圳人才、科创与金融资源，深莞两地产业优势高度互补。凤岗天安数码城一期建成后，通过调研入驻企业，他又有了更坚定的判断：深圳的产业外溢已势不可挡，而凤岗是承接这股流量的蓄水池。

这种“身在东莞、心在深圳”的区位错位，也形成了独特景观：几个产业园售楼处的地图上，凤岗与深圳的版图融合在一起，仿佛它就是深圳的领地；在京东智谷的产业园车库里，10台车中有6台挂着深圳粤B牌照；各大园区内，80%以上的企业都来自深圳。

北京联东的产业园项目联东U谷正在建设，主体建筑被密密麻麻的绿色安全网与脚手架包裹。招商中心的员工，指着沙盘上一半的楼盘模型说，目前已经跟企业签订了合作协议，大部分来自深圳。已确定入驻的企业里，有一家主营大数据散热配件，为DeepSeek提供配套散热产品。

转移

郑耀南的都市丽人本身就是深圳产业外溢的一个典型案例。

都市丽人早期扎根深圳，是在深圳本土成长起来的服装企业。2009年，它将总部搬迁至东莞凤岗，地址就在曾倒闭的黄河家具厂厂区，后续又迁入凤岗天安数码城。

那年正值全球金融危机，郑耀南考察全国市场后表示：“我发现国内市场并没有受到太大影响。但是收购成本降低了，于是我只用一半的价钱买下厂房，还收购了几家生产企业。”他说，“金融危机这年是我投资力度最大的一年。”

其实郑耀南也是在响应深圳“腾笼换鸟”的产业号召。2009年，持续推进产业结构优化调整的深圳，出台了《深圳市促进产业有序转移行动方案（试行）（2009-2012年）》，力求实现产业承接地与转出地互利共赢，推进区域协调发展。

图源：深圳市人民政府

深圳面积仅有上海的三分之一、北京的八分之一，土地资源紧张，生产要素成本持续攀升。正如任正非所言：“深圳房地产太多了，没有大块的工业用地了。大家知道大工业的发展，每一个公司都需要一定的发展空间。”

近些年，深圳制造业外迁一直是热门话题。深圳每一次制造业结构调整与产业升级，都会带动部分制造业向外迁移。

东莞地理位置优越、产业配套齐全、综合成本较低，自然成为企业外迁的重要落脚点。2014年，华为终端落地东莞松山湖；次年，大疆也敲定在松山湖建设总部。据不完全统计，2014年至2016年，东莞全市共引进深圳企业项目604宗。

深圳赛迪方略2022年发布的《深圳市制造业迁移全景报告》显示，珠三角地区是深圳制造业企业外迁的主要承接地；其中整体迁移的企业中，81.4%迁往中山、东莞、广州三市；局部迁移的企业中，87%迁往东莞、惠州、珠海三市。

图源：中国高新技术产业导报

2021年，京东智谷迎来001号业主，盛固特五金制品有限公司，这家企业的核心业务，就是生产螺丝。

创始人翁继武生于浙江，是个80后。2003年，他因高考考场意外流鼻血，英语近乎零分，最终就读专科院校。毕业至今，他打螺丝23年。

前6年，他在一家台资螺丝厂积累行业经验，随后拿出全部积蓄，在深圳创办盛固特五金，在紧固件赛道上体验创业的刺激。压力过大时，他会脱发，也曾徒步攀登广东几乎所有高山排解郁闷。

深圳机场、港珠澳大桥等地标项目的螺丝一大部分出自该公司，其螺丝产品SKU达6万个，合作供应商超数百家。

在翁继武看来，打螺丝的声响堪比货币落地的声音，“听声音，‘咯噔’一下一分钱，‘咯噔’一下一毛钱，人就有了干劲。”

翁继武搬迁至凤岗，经过多重考量。2018年后，他计划扩张企业版图，但在转型升级中的深圳，他很难购买到适配的场地空间。公司原址距离京东智谷仅6.9公里，搬迁后员工通勤几乎不受影响。

他仔细权衡过成本：单看厂房单价，京东智谷定价偏高；同等预算虽能在其他区域拿下更大厂房，却要承担团队重建、人员培训等隐性成本。

图源：受访者提供

沃莱特也是较早入驻京东智谷的企业。

公司创始人桑显红，因高考两分之差无缘大学，家中无力承担复读费用。1995年8月，这位湖南农村姑娘南下深圳，进入电子厂担任质检工人。此后十余年间，她一边自学提升能力，一边先后在多家内资、外资电子企业历练，积累行业经验与人脉资源。

创业源于现实所迫。她因怀孕离职，恰逢母亲重病，积蓄消耗殆尽，当时手头仅剩3.5万元，连孩子奶粉钱都难以筹措。为缓解家庭经济压力，2005年，桑显红踏上创业之路。

公司最初从事电子元器件小额贸易，后续切入蓝牙音频赛道，如今已是为耳机、麦克风等音频产品提供解决方案的服务商，合作客户涵盖众多知名大牌，去年获评国家专精特新“小巨人”企业。

2016年是公司发展转折点。彼时桑显红接到一笔2000万元的订单，因资金短缺，她抵押自有房产，加上公司其他几位员工亦挺身而出抵押房产筹集资金，顺利完成订单履约。“那张订单搞完后，公司有了大进步。”

2020年，公司一名供应商入驻京东智谷，邀请桑显红参观考察。她实地看过一次，便敲定购置厂房，将深圳生产工厂迁至园区。

她表示，供应商同园入驻，上下游配套距离更近，生产交付效率大幅提升；此外，深圳厂房租金高昂，在凤岗购置厂房，可将租金转化为月供，且园区提供贷款扶持，她仅用三成首付便拿下厂房。

图源：受访者提供

2019年，冠百科技（集团）有限公司创始人马超为企业选址，原本已与凤岗天安数码城敲定合作，签约前夕，他被刚开工的京东智谷吸引，看过项目沙盘后当即决定购置16层楼宇。当时该楼层已售出，园区方主动协调，最终促成这笔交易。

他的选择与企业发展定位密切相关。

1995年，马超离开河南信阳老家，南下深圳打拼。第一份工作从事演艺经纪，负责艺人演出统筹；非典过后，转入营销推广领域，长期为家电企业提供销售服务，深耕电商、流量、带货等赛道。他十分看重京东的品牌赋能：“我们想要打造自有品牌，所以愿意和行业龙头共处发展。”

2015年，马超就已将部分业务迁至凤岗，“深圳城市拥挤、交通拥堵，经营成本偏高”。此前，他已为公司股东在凤岗购置住房。多年租房创业的糟糕经历，让他深受随意涨租、房东管控的制约，经营十分被动。他坦言，企业下定决心购置自有物业，只为“逃离房东”。

图源：受访者提供

模式

余安定还记得，凤岗的天安数码城初期主要有两大难题。

一是地处东莞凤岗，在深圳人尤其是年轻人心中位置偏远、心理落差大，企业招聘与高管安置阻力明显；二是深莞政策、薪资、社保、医疗等配套存在差异，企业与员工易产生落差感。

园区建设初期，周边还是一片荒野，只有几栋新建楼宇。运营方向企业描绘未来发展蓝图的同时，还得一点一滴的解决企业遇到的问题。

“中间克服了许许多多的困难。”余安定说，园区运营需一点一滴解决企业实际难题。

企业入驻企业反映的小件物流成本高、收货难问题，园区就去对接物流企业，以优惠条件引入设点。吃饭、休闲是个大事，园区得加快布局餐饮、便利店、健身房等设施。员工住宿困难，园区就要统一承包改造周边民房，平价提供员工住宿。子女上学的问题，也需要园区去协助。

企业主搬完新家，也得面对、适应新的环境。

马超2015年将部分业务从深圳搬到凤岗后，100人的团队，走了将近50人，“不少员工选择离开，主要是受家庭因素影响，生活成本与预期不符，尤其是有孩子的员工，更要考虑子女教育问题。”

作为第一个入驻京东智谷的企业家，翁继武说，刚进入园区时，周边配套尚未完善，道路坑洼、商业空白，他和员工连续数月靠泡面解决就餐。创业初期条件艰苦，他就给员工加工资。

沃莱特2022年搬入京东智谷，起初员工不愿意过来，桑显红开出“东莞上班、深圳社保、深圳工资”的条件，还比深圳多一项福利：包住。

京东智谷人才公寓

这几年，园区的配套设施逐步完善，翁继武说，变化“天翻地覆”。马超、翁继武、桑显红都提到了物业的高效，以及园区的赋能，比如为企业搭建资源对接、交流的平台。

交通状况也在改善。一篇报道称，目前凤岗与深圳已有17条互通道路、12条常规跨市公交专线，在建的深惠城际通车后，25分钟直达深圳前海；深圳地铁10号线东延段也在推进。

“企业的任何痛点，都是我们努力的方向。”京东智谷执行总裁魏强说。

魏强2019年加入京东智谷，随后就遇上疫情反复与国际局势动荡，园内一些企业的订单、回款都受到了影响。他信奉“双手沾泥，一定要亲临第一线”的原则，贴身服务入驻企业。

一家做小型音响的企业，年营收1亿却没有logo。魏强的团队就帮他梳理品牌VI、设计logo。魏强跟主营深海贝壳工艺品的老板交流，并帮助对方申请非遗认证、提升定价策略，“原来卖10块，来到这个园区可以喊到12块”。公司营业额一年增长1.25倍，“跑到我办公室直掉眼泪”。

到年底，京东智谷的常有人口将达到5万人。5月初，魏强统计了园区的交通状况，日均车流量达17000辆。他说，面对庞大的人流量与车流量，园区仍需不断打磨管理细节。

魏强与余安定一样，都是地产界的老兵，两者的区别是魏强从住宅、商业、购物中心转型到产业园，而余安定一直在产业园地产的开发。

在二人看来，中国的产业园在功能方面经过四次变迁。

余安定以天安数码城为例，进行划分：第一代产业园就是“三来一补”的标准厂房；第二代就是通信基础设施的升级；第三代是“2.5代工业产品”，外形像写字楼、内部可生产研发。第四代是当下的产城融合。

传统园区100%考虑企业生产需求，2.5代产品有30%到40%的精力去考虑人的需求，未来的园区则需要拿出70%到80%的精力去思考"怎么让人留得住、活得好、开心舒服"。

魏强的分类也很直接，第一代是铁皮房，第二代是钢混老旧园区，第三代是初步智能化但配套不足的园区，京东智谷则属于第四代，集智能化、现代化空间、信息化管理于一体的工业4.0版本。

置身凤岗，更能观感受到新与旧的差异。

天安数码城、京东智谷、都市慧谷等新式园区，外立面采用玻璃幕墙设计，楼宇风格贴近写字楼风格，内部商业、住宅生活配套齐全，就像一个消费生活圈。

这些园区主打的是新经济、智能制造等新产业。入驻京东智谷的企业，多与智能制造、低空经济、半导体芯片、电商有关，其园区涵盖厂房、写字楼及独栋总部楼等业态。园区还鼓励业主利用独栋总部的楼顶，种植蔬菜。

而仅相隔数条街道，便能看到一些低矮的老旧厂房，有的人去楼空，它们大概就是改革开放初期，凤岗承接外来产业、发展三来一补产业留下的时代印记。

凤岗的老厂房

蚂蚁

4月份，吴老师到凤岗调研后，生出“前有昆山，后有凤岗”的感慨。

昆山靠近上海，是上海产业外溢的核心承接地。在上世纪八九十年代，昆山人在上海虹桥机场蹲点，将外资商人一车车地“截胡”到昆山，就是靠这种方法，诸多项目开始在昆山落地。昆山后来成为“天下第一县”，多年霸占百强县首位。

而凤岗“抢”企业的办法又比当年的昆山要高级很多。它是筑巢引凤，通过建设一些高水准的工业园区，以吸引从深圳外溢出的制造产能。

产业园正在拉动经济的发展。

近10年里，凤岗在“全国百强镇”排名，从2015年的46位，上升到去年的第15位。天安数码城与京东智谷所在的雁田村，村组两级总资产突破百亿，成为东莞首个“百亿村”。京东智谷的股东还包括雁田村集体，它占了10%股权。

不过，正如吴老师所观察到的那样，这10年凤岗没有抢到华为、富士康这样的大巨头，也没有抢到风口上的那些“当红炸子鸡”，它抢到了数千家“蚂蚁雄兵”，并以新型工业园区的方式将之聚集和生根。

吴老师在凤岗调研

翁继武会利用他的螺丝体系，研判产业兴衰。

深圳通讯产业集聚，组合螺丝需求量庞大；顺德、中山小家电产业发达，201型号小型螺丝消耗量大；钛合金螺丝需求集中区域，国防科技产业实力雄厚；双头螺杆用量偏高的区域，船舶制造产业兴盛。

螺丝行业的景气度，也是实体经济最真实的晴雨表。一旦螺丝行业经营遇冷，各类工业企业的经营指标自然难言乐观，PPI等宏观经济数据，也能从螺丝行业行情中窥见端倪，“螺丝不行，这个门类就不行。”近期，他从销量数据中捕捉到信号：通讯、新能源、船舶制造等领域订单全面回暖。

目前，翁继武暂未搭上机器人产业风口。在他看来，多数机器人产品处于试验、量产初期，配件规格繁杂、调整频繁，打样成本高，小额订单难以覆盖生产成本。但他不能放弃，害怕错失行业红利。

桑显红交完京东智谷厂房定金的那天，特意看了一下员工人数，一共93人。但搬到园区后的这3年，公司员工激增到1200人。她的事业越来越大，公司的一份宣传资料显示，2020年收入2.8亿元，到了2025年就飙升到11亿元。

京东智谷园区的招聘栏

扩张也伴随着挑战，她之前奉行的以“情与钱”为核心的管理模式，已经无法适配当前的发展需求。

她从大公司挖人，最高开出600万年薪。财务出现1400万元退税逾期未申报的失误，HR在核心人才引进与挽留上明显滞后，都让她深刻意识到必须升级管理体系。

她从达利欧、马斯克、稻盛和夫的图书中寻找启示。访谈中，她多次提及家庭：2017年，她与丈夫婚姻濒临破裂，稻盛和夫的著作帮助她修复婚姻，也让她从家庭相处中提炼管理智慧；学习达利欧的《原则》，复盘"我怎么知道我是对的"。

“蚂蚁”的雄心，藏在企业的名字里。翁继武的螺丝公司盛固特，英文名叫so good，桑显红的公司沃莱特，英文名叫world elite（世界精英）。

巨头，曾经都是小蚂蚁。

*感谢激荡书院深圳分院为本次调研提供的大力支持。

作者|马泪泪|采访|马泪泪、田伟凤

主编|何梦飞|图源| VCG、小巴拍摄

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