上周杭州新房成交破千套，刚改扛起成交主力

上周（5.11-5.17）杭州新房市场成交规模突破千套大关，环比增加25.94%，市场活跃度有所回升。成交均价受结构性因素影响回落至38841元/㎡，暂时告别此前连续7周的价涨行情，整体市场呈现刚需刚改放量托底的运行特征。

先来看上周成交靠前的热销楼盘：

商品住宅成交方面排名前三的项目分别为：

余杭区望舟府（同备案名，成交54套，均价33644元/㎡）、余杭区保利天奕（备案名：杭咏天奕府，成交47套，均价36689元/㎡）、西湖区润启未来城（备案名：润启未来之城，成交43套，均价36047元/㎡）。

望舟府占位余杭北部新城，近地铁，享城北万象城、拱墅万达、玉湖公园等成熟配套。全抬板设计，配约2000㎡下沉会所（内含板块内首个（新规后）室内恒温泳池、室内篮球场、健身房等设施）。以滨江造+双地铁+配套成熟为核心优势，续销表现稳健，以54套成交登顶上周全市住宅榜首。

保利天奕占位未来科技城板块，紧邻地铁站点与商业综合体，作为保利在杭州的首个“天系”作品，项目配置约3000㎡核心公区、23个主题架空层泛会所，打造3万+价位段顶配社区体验。项目以103-139㎡高性价比刚改户型为主，精准契合刚改客群置业需求，持续稳定走量，位列全市成交第二。

润启未来城占位西湖区三墩北，为地铁4号线莲池路站（在建）上盖，是杭州首个POD+TOD综合体，由华润与杭州地铁联手打造。项目融合公园生态与便捷交通，居住便利性突出，以110-235㎡多元户型为主，稀缺的双模式开发与高性价比，上周成交43套位居第三。

公寓成交方面，上周市场热度稍有回升，但整体仍处低位运行。临平区中顺新澜悦表现一枝独秀，单盘成交26套，均价19971元/㎡，占据公寓成交的绝对主力。其余项目成交规模普遍在1-4套，公寓市场整体缺乏持续拉动力。成交均价同步承压走弱。

（后位项目成交量低，故取首位）

再来看上周的新开盘市场，上周新房供应节奏有所收缩，合计推出新房440套，环比减少38%，但整体去化率提升了8个百分点，来到54%。其中，以下项目表现亮眼：

建发栖湖云庄，占位西湖区蒋村板块，作为创下杭州楼面地价历史新高的蒋村地王项目，关注度居高不下，其集多重亮点于一身，尽管毛坯均价高达163520元/㎡，市场接受度依然高，加推303-607㎡超大平层及跃墅户型，去化率85%，印证了杭州顶豪市场的强劲韧性。

绿城・潮语观棠轩，位于钱塘区大江东板块，精装均价22310元/㎡，加推117-139㎡刚改户型，去化率高达92%，去化保持稳健。凭借低总价门槛、绿城品牌背书，成为上周去化率最高的楼盘。

其余项目中，沐芳洲，滨杭滨纷城、滨江西站云杭里等刚需刚改项目去化率依旧表现稳健。整体来看，市场热度高度集中于底层刚需和高端改善两端，中端改善陷入成交断层。

再看数据端，呈量升价跌态势，改善占比收缩、刚需刚改托底。

上周全市商品房成交1010套，环比上涨25.94%，对比五一前常态周度数据，市场活跃度回归常态，成交规模已修复并重回上千套水平；成交均价38841元/㎡，环比下跌21.76%，终结此前连续7周均价上涨态势，价格回归常态理性区间。

一方面，全市商品房成交总量走高，主要依靠望舟府、保利天奕、润启未来城、滨杭滨纷城等刚需刚改大盘持续走量支撑，筑牢整体成交基本盘，带动成交规模稳步回升。

另一方面，成交均价出现明显回落，则是源于改善撑价效应阶段性减弱。

前一周拉动均价逼近5万、实现七连涨的核心，是栖湖云庄、中海万潮玖序、元起观潮府等单价8万-14万+/㎡顶豪项目集中网签，而上周这类超高单价顶豪项目成交明显变少，与此同时，90-140㎡刚需刚改房源成交权重显著提升，3.8万元/㎡以下刚需刚改房源成交占比走高，直接拉低全市成交均价。

短期均价回落仅是阶段性结构调整，随着传麒府、望天际等高端顶豪项目陆续入市及网签备案，全市成交均价后续仍具备重回上行通道、再度冲高的市场预期。

区域表现来看：

余杭区：成交190套，成交套数环比上涨25.83%，持续领先各区域，成交套数环比上涨31.30%，均价36832元/㎡，环比小幅回落2.94%。未来科技城、北部新城等板块刚改大盘持续走量，支撑区域成交规模稳居第一，价格保持平稳。

萧山区：成交161套，环比上涨25.78%，均价52764元/㎡，环比下滑16.82%。成交规模稳步提升，前期钱江世纪城、区政府高端改善项目集中成交热度消退，刚需及刚改项目成交权重抬升，区域均价随之理性回落。

临平区：成交145套，环比小幅下滑15.46%，均价21265元/㎡，环比微跌3.30%。临平新城、星桥等板块刚需刚改需求平稳释放，为区域贡献了主要成交，也拉低了整体均价水平。

上城区：成交24套，环比下滑17.24%；成交均价58683元/㎡，虽环比小幅回落4.84%，但依旧维持全市高位水平，改善需求韧性仍存。

西湖区：成交118套，环比微涨6.31%；均价50076元/㎡，受前期拉动区域价格的顶豪项目集中网签消退影响，环比大幅下跌40.71%。

滨江区：成交15套，环比下滑28.57%，均价55328元/㎡，环比小幅下滑8.63%。受高端改善项目推盘及网签节奏放缓影响，成交延续缩量态势，价格同步小幅回调。

拱墅区:成交套数117套，环比大幅上涨62.5%。运河新城、华丰等刚需及刚改项目续销发力，带动成交显著修复，均价则保持平稳波动。

钱塘区：成交规模环比小幅上行，市场以刚需、刚改自住房源成交为主，依托板块成熟配套及地缘外溢客群支撑，均价波动幅度较小，整体运行稳健。

富阳区、临安区：区域同步迎来量价双修复，成交规模从前一周35套左右的低位明显反弹，环比涨幅均在75%左右。成交仍以本地刚需自住消化为主，均价在低位基础上小幅微涨，但整体去化节奏依旧偏慢，市场热度仍处于温和修复阶段。

各面积段成交情况则呈现刚改主力走强，大户型量价收缩的特征。

·90-140㎡面积段：成交601套，环比增加28.69%，成交占比提升至59.6%，均价30827元/㎡，环比微跌0.90%。成交套数和占比同步抬升，持续坐稳市场绝对主力，成为拉动整体成交规模回升的核心支撑。

·140-180㎡面积段：成交107套，占比小幅提升至10.6左右，均价36416元/㎡，去化表现稳健。

·180-200㎡面积段：成交47套，环比涨113.64%，成交占比从2.74%提升至4.65%，均价40322元/㎡，基本保持平稳。

·200㎡以上面积段：成交148套，环比下跌14.94%，成交占比从21.70%回落至14.65%，均价大幅58558元/㎡，环比回落23.53%。受顶豪项目集中网签消退影响，成交套数、占比、均价出现“三降”，对全市均价的拉高效应明显减弱，是上周整体价格中枢回落的核心结构性原因。

文章来源:克而瑞