住宅建筑消防设施维护保养工作要点

坐在办公室发挥想象，远不如到现场去走走。

师傅说，近期住宅小区的维保项目有几个，因开始使用新的社会消防技术服务管理系统，比较费时间，现场执业还需要一些磨合期，抽空还是多看看维保规范，看看维保活动能不能提升一下效率。

开展消防设施维护保养工作，合规合法地开展此类技术活动，毋庸置疑是技术活。老话说的，没有金刚钻别揽瓷器活，正规的消防技术服务机构开展消防设施维保时，应该都是做足了功课。

委托消防技术服务开展维护保养活动的住宅建筑，常设置有消防给水及室内外消火栓系统，火灾自动报警系统，自动喷水灭火系统，消防应急照明和疏散指示系统，防、排烟系统，建筑灭火器以及消防供配电，可能还有气体灭火系统。

一、消防供水系统及室内外消火栓系统

1.消防水池、高位水箱：有效容积、水深达标，无渗漏；液位显示正常，高低水位报警功能完好；检修爬梯、防护措施齐全。

2.消防稳压泵、主泵：外观完好，控制柜无破损、进线封堵严密、防护等级达标；手动/自动、主备泵切换功能正常，无异常启停、空转、故障停机。

3.消防管网及阀门：管网无渗水、漏水；闸阀、蝶阀全开到位、铅封完好，禁止铁丝替代铅封；分区阀门状态标识清晰。

4.室内外消火栓：箱体配件齐全（水枪、水带、卷盘），无锈蚀、栓口完好；静压、动压达标，出水正常；无遮挡占用。

5.水泵接合：设置位置合规，无杂物堆放、无绿植遮挡；外观不锈蚀，永久性标识齐全；周边2米无障碍物，便于消防车接驳。

二、自动喷水灭火系统

1.湿式报警阀组：无渗漏，压力开关、信号阀接线完好，报警反馈正常。

2.管网及喷头：无漏水；喷头无涂料覆盖、无遮挡，破损缺失及时更换。

3.水流指示器、信号阀：动作反馈准确，模块工作正常。

4.末端试水：逐层逐防火区抽检，放水能正常报警、联动启泵、压力达标，排水措施合规。

三、火灾自动报警系统

1.消防主机、分机：无故障、无屏蔽点位，时间校准准确；主、备电切换正常，喇叭、广播接线完整。

2.烟感/温感探测器：无防护罩、无遮挡、无灰尘积聚，抽样加烟测试报警及反馈正常。

3.手动报警按钮、声光警报：完好可操作，报警后声光同步启动。

4.消防电话、应急广播：通话清晰，火警时自动强制切换播放疏散语音。

5.各类联动模块：在线正常，切非、风机、卷帘、水泵等反馈信号准确。

6.系统逻辑：报警后联动时序正确，故障、火警可正常复位。

四、防、排烟系统

1.排烟风机、正压送风机：手动、主机远程、联动均可正常启停，运行无异常。

2.排烟阀、送风阀、防火阀：启闭灵活，动作反馈正常；280℃防火阀能连锁停风机。

3.楼梯间、前室正压送风：风量、风压满足规范，自垂百叶风口完好无卡阻。

4.挡烟垂壁：通电正常，火警自动降落到位，无卡阻失效。

5.利用人防集气室排烟、补风：密闭性达标，风口设置符合规范，不影响排烟补风效果。

五、防火分隔设施

1.防火门：门框门扇完好，闭门器、顺序器齐全有效，关闭严密；常开门联动自动关闭。

2.防火卷帘：轨道无卡阻，自动、手动均可降落到底；手动拉链外露便于应急操作，控制盒安装高度适宜、操作方便。

3.管井、桥架、管线穿墙楼板：防火封堵密实完整，无遗漏破损。

六、消防应急照明和疏散指示系统

1.系统选型合规，禁止用普通AC220灯具、喷绘/蓄光标识替代消防专用灯具。

2.灯具完好无破损、指示方向准确，走道转角布置间距合规。

3断电后自动点亮，备用电源续航时间达标；集中电源无故障、供电稳定。

七、消防供配电及柴油发电机

1.消防双电源、末端切换装置：功能完好，断电自动切换。

2.消防配电箱：标识清晰，回路专用，不私拉乱接，进出线封堵防火到位。

3.柴油发电机：按要求试机，30s内自动启动；供油管路连通、储油正常；排烟、新风系统完好，机房通风散热满足要求。

4.消防线路采用耐火/阻燃电缆，敷设合规，无老化破损。

八、配电房气体灭火系统

1.七氟丙烷、热气溶胶等气体灭火装置：瓶组压力正常，罐体无锈蚀、过期及时检测更换。

2.防护区：门窗密闭，孔洞防火封堵完整，泄压口通畅无封堵。

3.声光警报、放气指示灯、紧急启停按钮完好，标识清晰。

4.报警联动逻辑正常，火警后延时喷气、联动切断非消防电源、关闭通风及防火阀。

5.系统无故障、主备电正常，每年开展模拟启动试验。

九、灭火器及其他

1.灭火器：配置点位齐全，压力正常、在有效期，摆放稳固无遮挡。

2.消防通道、登高场地、消防救援口：无占用、无封堵，标识醒目，救援窗应为易破碎安全玻璃、标识齐全。

3.消防控制室：24小时持证值班，上墙制度、台账图纸齐全；设防鼠、防水淹措施，备用照明完好。