广东
5月19日晚间，贝壳集团发布了2026年第一季度业绩公告。
乍看之下，净收入189亿元、同比减少19%的数字显得有些扎眼，但拆解数据后会发现，这更像是一场主动的“刮骨疗毒”。尤其在我们重点关注的房屋租赁业务上，贝壳正完成一次从“规模优先”向“质量与盈利并重”的深层切换。
对于住房租赁从业者而言，贝壳这份季报的核心看点，就在于如何在收入微降的情况下，实现利润率的跃升。
在管房源74万套，收入微降至50亿元
先看整体盘面：今年一季度贝壳集团实现净收入189亿元，同比减少19%；净利润为12.55亿元，同比增长46.7%；经调整净利润16.11亿元，同比增长15.7%，超出市场预期。
图源：贝壳集团，下同
一季度，贝壳集团毛利率24.1%，同比提升3.5个百分点；经调整经营利润率为8.8%，同比提升3.9个百分点，均创过去七个季度新高。
把镜头拉近到房屋租赁业务，2026年第一季度房屋租赁服务的净收入为50亿元，同比下降1.5%。
贝壳对此的解释是，主要由于省心租业务下新服务模式占比增加的影响。
在此新模式下，收入是根据来自两个来源的净服务费来确认的：其一，为促成业主和租户之间的租赁协议签署而赚取的佣金；其二，在整个租赁期内提供租赁期管理服务的费用。该下降部分被省心租模式下的租赁房源数目增加所抵销。
房屋租赁业务收入微降的另一面，贝壳今年第一季度末在管房源量突破74万套，同比增长47%。
而2025年第一季度末，贝壳租房在管房源量约为50.34万套，当时的收入是51亿元。
这就引出了一个关键变化：收入确认方式的切换。在新的省心租模式下，贝壳确认两笔更“轻”的钱：撮合租赁的佣金，以及全周期的管理服务费。这种模式下它剔除了沉重的租金转手成本，换来了更健康的利润结构。
可以说，租赁收入的这1.5%微降，本质是一次业务模式的“换仓”：舍弃高风险流水，拥抱高利润服务费。
贡献利润率升至14.8%
贝壳的房屋租赁业务虽然微降，但净利润却在增加。
这其中的真相，藏在成本里。
财报显示，2026年Q1房屋租赁服务营业成本为43亿元，较去年同期的47亿元大幅下降了10.0%。
收入仅微降1.5%，成本却砍下10%，剪刀差带来的直接结果就是：贡献利润率从去年同期的个位数，一举跃升至14.8%，同比提升了8.1个百分点。
简单算一下，贝壳房屋租赁服务今年第一季度收入50亿元，贡献利润率14.8%，按照公式贡献利润 = 净收入 × 贡献利润率=50× 14.8% ≈7.4（亿元）。
需要说明的是，贡献利润并非净利润。根据贝壳财报的定义，贡献利润未剔除总部费用、研发费用、行政管理费用等后台成本的分摊。
更值得注意的是，这已是房屋租赁业务贡献利润率连续第6个季度环比提升。
为什么成本能降得这么猛？
核心还是新模式的轻量化。省心租剥离了大量装修折旧、空置期沉没成本等刚性支出，经营效率的提升进一步优化了成本结构。这组数据有力地证明：贝壳在租赁业务上的规模化优势，已经开始转化为实实在在的单房盈利能力。
盈利模型跑通的同时，规模扩张并未失速。一季度末，贝壳在管房源规模已突破74万套，同比提升约47%。
量的扩张和质的提升如何兼得？
贝壳集团在官方微信公众号表示，管理者下场攻坚“困难房”：和团队一起盘房源、跑现场、听反馈，一套一套诊断问题，从价格、展示到带看逐项破题，把“怎么租出去”跑明白。
这不仅是姿态。在省心租模式下，贝壳必须证明自己不仅是房源收集者，更是运营赋能者。从价格、展示到带看的“逐项破题”，本质是在向下扎根，打磨单房运营效率。
人效提升、运营成本优化、轻资产模式持续迭代，这些描述指向一个清晰的目标：让每一套在管房源，都成为可持续的利润中心。
结语
对于住房租赁行业，贝壳这份季报传递了一个清晰信号：单纯的规模叙事正在退潮，精细化运营与可持续盈利才是赛点。
省心租新模式的占比提升，牺牲了一点账面收入增速，却换来了一个更扎实、更具盈利韧性的业务底盘。74万套在管房源背后，是产品迭代、成本优化与困难房攻坚撑起的14.8%贡献利润率。
从“怎么收房”到“怎么租出去”，再到“怎么赚钱地租出去”，贝壳在租赁业务上的这次转身，或许正为行业蹚出一条规模与盈利双增的现实路径。
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