北京
5月18日国家统计局发布的数据显示，进入4月份以后，尽管春节后“小阳春”驱动的季节性旺季会转弱，但70城房价指数仍保持了触底止跌的态势。4月份，70城新房和二手住房价格指数环比均下跌0.2％，跌幅均与3月份持平，均为去年下半年以来的最低位。其中，一线城市新房和二手房价指数均连续2个月环比反弹，二手房环比涨幅（0.4％）明显好于新房（0.1％）。
主要城市房价指数运行态势良好，首先得益于交易端保持了一定活跃度。克而瑞数据显示，4月份，重点20个城市二手住房成交面积环比微跌1％，同比增长17％，增幅扩大11个百分点，1—4月同比增长8％。其次，二手住房挂牌量触顶后企稳或回落、挂牌价降幅收窄。值得注意的是，重点城市房价触底止跌趋势比较明显。新房方面，4月份涨幅排名靠前的主要是一、二线热点城市，上海和杭州领涨，环比均上涨0.4％，南京排第四（0.3％）；二手房方面，一线城市涨幅均排进了前10。
这就意味着，重点城市触底回稳的态势更加明显，同时也意味着，2026年楼市“小阳春”结束以后，商品房市场并未出现类似2025年“小阳春”后供给端抛压（二手房挂牌量快速攀升）、需求端收缩（销售迅速走弱）、预期转弱（二手房挂牌价明显下降）的问题。
图/图虫创意
从根源上来讲，可以归结为过去失衡的行业供求关系逐步得到平衡、市场内生动力开始修复。2022—2025年，全行业出现土地出让面积小于新开工面积，新开工面积小于批售面积，批售面积小于销售面积的全链条“去库存”。进入2026年，全国新房待售面积自2021年6月以来首次同比下降，3月份和4月份同比分别下降0.1％和0.5％，连续2个月下降。加上保交房任务、行业风险出清在2026年初基本实现，开发商基于资金链考虑而大尺度降价的压力小了。
再看二手房市场。近期，二手住房挂牌量触顶甚至回落，这是近期房价企稳态势的关键。一方面，这得益于近年来全国二手住房交易持续活跃的驱动。根据中指院统计，2023年到2025年，30个代表城市二手住房成交同比分别增长35％、7％、5％。因此，近年来二手住房价格指数持续回落，并非需求端转弱，而是供给端承压，即二手房挂牌量攀升和恐慌式抛盘。
随着二手房交易量攀升，挂牌二手住房被不断消化。特别是，2025年二季度后，热点城市二手住房价格经历了一轮快速回调，到2025年四季度，很多城市、区域的二手住房价格已经回到2018年左右的水平。同时，近年来政策端持续给购房者让利，按揭首付、利率和税负也降至近年来的低位。
当购房门槛、成本降到历史低位，房价水平也降到低位，对于早些年进入城市的年轻人、人才群体来说，租金和月供差距很小，早些年想买但买不起的房子，现在能买得起了。于是，去年四季度和今年一季度，二手房继续保持旺盛的交易态势。在低价房源被消耗掉后，再交易的就是次低价房源。加上基本面好转，小业主也趋于理性，就出现了二手房价止跌形势更好的趋势。
这也是近期国际投行谨慎看多中国房地产，特别是认为一线城市今年将触底、2027年和2028年房价反弹论点的主要原因。笔者认为，房价呈现触底止跌的态势，直接原因是供求关系好转，深层次原因在于前期市场调整后内生动力开始修复。这种好转和修复还在进行中。
由此，房价触底企稳的态势进一步得到夯实。当然，5—6月份是传统淡季，也是重要的窗口期，重点关注几个指标：一是二手房挂牌量、挂牌价能否保持前期态势；二是“卖旧买新”能否循环起来，即中等价位、中高价位新房和二手房交易能否有起色；三是重点城市普通住房（90平方米以下）租金回报率能否稳定，并持续高于公积金贷款利率。这些指标如能延续3—4月份的走势，趋稳态势将继续得到夯实。
（作者为广东省住房政策研究中心首席研究员）
作者：李宇嘉
编辑：闵杰
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