从 “潜力股” 到 “价值高地”，“东外滩”为何“快速崛起”

来源：市场资讯

在连续四年多的调整之后，上海房地产市场开始进入实质性修复阶段。

回顾市场调整期，可以用“强分化”来形容。

首先是上海豪宅市场持续坚挺，走出独立行情。其次是各板块分化，原有“地段”概念被打破。

其中，“东外滩”板块在抖音、美团、B站等一批互联网企业总部相继落户后，逆袭明显。

从发展情况来看，“东外滩”的快速崛起主要源于以下3个方面：

1、《上海市总体规划（2017-2035）》将“东外滩”纳入上海中央活动区（CAZ）；《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》将“东外滩”纳入“世界客厅”。

2、“东外滩”是上海内环内少有的“成片开发”滨江地带，热度更高的“徐汇滨江”则位于内中环。

3、中信泰富地产等深耕上海多年的城市开发巨头进驻东外滩，在城市更新同时提升区域价值。未来还将有大批风貌别墅入市。

从上海滨江发展的宏大叙事，到中央活动区（CAZ）的功能聚合，从央国企资本的强力引擎，到城市更新的蝶变力量，我们看到了一个区域崛起的完整逻辑链条。东外滩的崛起，不仅是一个地理概念的更新，更是一种城市精神的传承与升华。

近年来，东外滩的土地出让价格屡创新高，吸引了众多知名房企的争夺。

数据显示，截至2025年底上海市杨浦区内环内东外滩板块土地成交楼板价约88514元/平方米，为2020年至今最高点。

从走势来看，随着2021年下半年房地产市场进入调整期，东外滩土拍楼板价也降至低位，从2022年起逐年走高，于2024年开始反超2020年水平，2025年在2024年基础上再次提升。

不仅仅是土地端，“东外滩”新房市场同样出现上扬态势。

数据显示，截至2026年一季度东外滩内环内新建商品住宅成交均价已达138679元/平方米，较2024年第一季度上涨约20%。

“东外滩”土地和新房市场的走高主要还是因为近年来东外滩不再是被动承接外溢客群，而是凭借自身优势，主动吸引来自陆家嘴、北外滩乃至全城的高端改善客户。这种 “主动虹吸” 能力，是区域价值真正崛起的核心标志。

理解东外滩的崛起，必须先理解上海城市发展的顶层设计。

2017 年发布的《上海市城市总体规划（2017-2035 年）》，为上海各区域的未来描绘了清晰的蓝图。

其中，对上海中央活动区（CAZ）的规划便是围绕“世博-前滩-徐汇滨江”、“外滩-陆家嘴-东外滩”这两个黄浦滨江核心段双S湾，以及人民广场、徐家汇等区域展开。

在全球化的浪潮中，中央活动区（CAZ）正逐渐取代传统的中央商务区（CBD），CBD以其商务和金融功能闻名，而CAZ则更强调复合功能与24小时活力，融合商业、休闲、文化、居住等多元业态，解决传统CBD潮汐人流问题。

“东外滩”被纳入上海CAZ的范围，意味着它将不再是一个单一的居住区或产业区，而是一个功能复合、充满活力的城市核心。

2025年2月上海市政府批复《黄浦江沿岸地区功能融合发展和空间品质提升专项规划(2025-2035年)》，更是旨在进一步加快推动黄浦江沿岸地区功能品质提升，以更高标准、更宽视野、更大格局推进黄浦江沿岸地区规划建设。

规划以城市总体规划为统领，规划聚焦"三个之城、五个中心、四大功能”，主要目标是将黄浦江沿岸地区建设成为多元融合的城市创新功能引领区、人文内涵丰富的浦江空间展示区、人与自然和谐共生的世界级滨水示范区。

目前黄浦江从沿线不同的分区特色出发，作五大分段布局：新质秀岸、世界客厅、文博创链、艺文智岸、沪派秀场。其中世界客厅，要求所处区域必须拥有讲述上海乃至中国近现代史的能力；必须是战略级资本配置中心和全球经济节点；必须拥有卓越的、高辨识度的城市景观，简而言之就是上海当代繁华与未来象征的第一名片，是城市核心中的核心区。

纵览整个会客厅区域，杨浦滨江南段占据独特的战略位置，它位于外滩、陆家嘴与北外滩之间的“三角”核心地带，同时也是黄浦江沿岸少有的仍具成片更新条件的区域。

因此，杨浦东外滩能够吸引众多互联网大厂落子，截至目前，已有多个互联网巨头相继落户“东外滩”，如美团、B 站、字节跳动等，形成了强大的科创总部集群。更有中信泰富为代表的央国企百亿重资投资布局。

这是上海城市发展战略延续的必然结果，也是市场对杨浦东外滩所承载的时代使命的坚信，必将推动其未来完成价值的巨大跃升所产生的自然反馈。

如果说“东外滩”的发展有什么标志性的事件，那莫过于“八埭头”的蜕变。

“八埭头”位于杨浦滨江门户，以通北路、平凉路交汇处为中心，该区域原本是杨浦区内最早的商业街市，曾被称为“杨浦的南京路”，但随着时代的发展，早期的商业市街形态开始变得陈旧。21世纪初，八埭头所在的平凉西块被列为上海市重点旧改地区。

一直到2023年，经历了多次旧区改造动迁的“八埭头”迎来了发展机遇。

2023年11月13日，“八埭头”区域，平凉社区4宗打包地块，中信泰富地产以总投资114亿元的价格通过遴选。

遴选方式与常见的“招拍挂”主要看竞拍价格不同，2023年遴选要求2022年度总资产规模不小于2500亿元；2022年度净负债率不大于30%；2023年度《财富》杂志世界500强榜单前150名企业；

并要求近十年在上海市中心城区自行开发的商住办项目建筑面积不少于50万平方米；近十年在上海市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目的建筑面积，总计不少于3万平方米；在上海市自持并自行运营商办建筑面积不低于50万平方米等要求。

另外在遴选打分环节中，也更倾向于具备近十年在上海市中心城区自行开发的商住办项目、近十年在上海市中心城区保护、开发、修缮、改建历史建筑项目、在上海市自持并自行运营商办项目经验的申请人。

中信泰富地产作为深耕上海多年的央企巨头，旗下无论是中信泰富广场还是陆家嘴滨江金融城均在上海留下了浓墨重彩的印记。

30年来，中信泰富地产与上海共生、共建、共发展，深度参与上海城市发展，无论市政项目如南浦、杨浦大桥，还是大型 TOD 项目、高端住宅、大型地标型商业，中信泰富地产不仅为上海这座城市带来变化更新，更传递着对于未来生活方式的倡导与探索。

在中信泰富地产以总投资114亿元的价格拿下“八埭头”区域平凉社区4宗打包地块后，目前已将其中一个地块打造为低密度高端城市综合体项目——中信泰富外滩道，涵盖甲级办公写字楼、高端生活配套商业、高层住宅。除当前已开盘的18万方综合体之外，剩余三块地块均为风貌别墅。

这一事件的意义远不止于一个项目的开发：

首先是信心的强力背书：如此大规模的投资，本身就是对东外滩区域价值最强烈的认可。它向市场传递了一个清晰的信号：最具实力的资本已经用真金白银为东外滩的未来投票。

其次是价值的标杆确立：中信泰富外滩道以其顶级的产品定位和品质标准，为整个板块树立了新的价值标杆，彻底改变了东外滩缺乏高端标杆的局面。

最后可以想象的是，中信泰富地产的入局，不仅带来了一个高品质的住宅项目，更带来了自持的商业、办公等配套，将极大地完善区域的功能，提升区域的能级，从而进一步提振了市场对东外滩未来发展的想象空间。

中信泰富地产这样的行业领军者的深度参与，为东外滩的发展注入了不竭的动能。它不仅加速了区域的开发进程，更从根本上重塑了市场信心，让东外滩的崛起之路走得更加稳健和快速。

从城市发展上来说，东外滩的崛起，是上海战略延续的必然结果，是市场价值规律作用的体现，更是无数建设者和投资者共同努力的成果。

对于每一个关注上海发展的人来说，东外滩都不仅仅是一个房地产板块，它代表着一个时代的机遇，承载着一座城市的未来雄心。它的故事，还在继续；它的辉煌，值得我们共同期待。