观点丨上海二手房“置换链”启动！

来源：市场资讯

3月至今，上海的二手房屡创新高。

网上房地产数据显示，截至2026年5月16日，上海5月二手房网签12862套，其中5月10日单日网签‌1664 套‌，创下近五年单日成交新高，5月16日上海二手房网签1575套，再次突破15000套大关。

对比去年小阳春数据来看，今年上海二手房市场成交明显高于去年同期。

进一步对比成交结构，我们发现，虽然“低总价”“小户型”依然是主流，但成交趋势开始向“相对较大户型”及“相对较高价格”传导。

如从面积段来看，40-80平方米成交依然占比最高，但80-100平方米成交占比已连续2个月提升，且高于2025年至今月均水平；从总价段来看，200万以下的依然占比最高，但4月份总价400万以下成交占比全线下跌，400万以上成交占比全部上涨。

上海二手房“置换链”已启动。

“沪七条”后，上海二手房成交持续走高。

克而瑞数据显示，2026年3月上海二手住宅成交套数28492套，较2025年同期提升6%，4月成交25985套，虽不及3月，但较2025年同期大增24.54%。

网上房地产数据显示，截至2026年5月16日，上海5月二手房网签12862套，其中5月10日单日网签‌1664 套‌，超越4月11日的1632套，创近五年单日成交新高，5月16日当天成交1575套，同为近期高点。

累计来看，2026年5月二手房网签总数不及4月同期，但若剔除“五一”假期影响，2025年5月6日至16日二手房网签共11472套，高于4月同期。

从上海二手房成交走势来看，3月至今，整体市场热度仍在持续，预计5月成交或仍保持相对高位。

进一步对比成交结构，我们发现，上海二手房成交结构已开始出现变化。

首先从成交面积来看，2025年1月至2026年4月，上海二手房成交主力面积段为40-80平方米，整体成交占比约45.55%。这一面积段为上海大部分“老公房”“二室”户型的主力区间，而40平方米以下的“一室”户型占比仅为7.22%，这意味着2025年至今上海二手房市场购买真正“极致老破小”的仍是少数人群。

成交占比排第二的为80-100平方米区间，整体成交占比约为23.25%。但逐月来看，80-100平方米区间成交占比最低月份为2025年10的22.51%，进入2026年之后80-100平方米成交占比整体呈上升趋势，一直到2026年4月达到2025年至今最高点的23.7%。

与此同时，40-80平方米的成交占比在2026年3月达到近期高峰47.24%，随后2026年4月明显下降，达45.8%

2026年4月，除了80-100平方米区间成交占比提升之外，120平方米以上各面积段成交占比也不同程度出现上升。

其次从总价段来看，上海二手房成交基本保持价格越低成交占比越高的趋势，2025年1月至2026年4月，总价200万元以下成交占比最高，约44.38%，其次是200-300万元，约21.68%。

逐月来看，总价200万元以下及200-300万元区间的成交占比皆于2026年3月达到相对高点，随后在4月出现下降。总价400万以上各总价段成交占比则皆在2026年4月出现明显提升。

2026年2月上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房，至今已有关键性进展，在“官方收购”的加持下，这些总价400万元以下的房源率先实现了成交，也成为打通房地产市场置换链的关键一步。

从目前上海二手房成交结构变化来看，在3月总价300万元以下房源成交占比完成一轮上升之后，4月总价400万元以上的成交占比开始出现上涨，置换链已开始发挥作用。

上海二手房成交回暖的背后，一方面是每年3-4月份都会有一轮“小阳春”，另外一方面也是政策利好的推动。

从2月初“上海开展收购二手住房用于保障性租赁住房”对置换链底层“老破小”“托底”，到2月末“沪七条”的发布，大幅放宽非户籍购房门槛。在“官方托底”和需求释放的双重推动下，3月上海二手房“小阳春”领跑明显，并持续至5月。

我们认为，当前上海整体置换链正在逐步修复和传导的过程中，随着二手房价进一步企稳，未来也将推动一手房市场。上海房地产市场目前已进入实质性修复阶段。