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西红门东6038地块刚刚发布规划方案公示，在看到总规图的那一刻，基本可以确定这是对片区已交付的5000套业主的疯狂背刺，也是一场针对刚需的狂欢盛宴，并捎带着给那些唱衰19号二期南延、西红门东站的人一记响亮的耳光。

为什么说这是一场针对5000套已交付业主的疯狂背刺？

6038地块是西红门东板块剩余的好位置之一，东北侧直通19号线二期南延西红门东站，西侧是6037地块和生活配套，北侧是公园，南侧是学校与住宅地块，整体居在板块组团的核心位置，离五环和京开高速都有很远距离，不会受噪音影响。

在地块综合底板更好的基础上，项目容积率也是zui低的，为2.3，低于现房橡树湾三期、玖玥府及在售项目元启的2.5，而6038地块拿地价格又是zui低的，仅仅3万/平，与上面几个项目有一万多的楼面价差，这也决定开发商有充足的利润空间去做一个好产品。

这也是西红门东出身正统而不是中途调规的四代住宅，将好房子“四件套”配置齐全，外置阳台、下沉庭园、架空层、风雨连廊和会所一应俱全，更是创新的在北侧和东侧采取了双主大门的设计，并在东侧设置了与小区等长、宽15米的下沉景观广场，最大楼间距56.3米,这个产品配置让很多已交付的项目黯然失色。

但更致命的是项目在得房率上的突破，赠送尺度包括开敞阳台、设备平台、飘窗，整体得房率预计将达到90%甚至更高，对老产品而言是一场实实在在的打击。

而如果开盘价格定在5.3万左右，对于买入的客户而言，等于你用更低的价格买入了片区更好的产品，这个账应该不难算，未来二手流通可以轻松跑赢片区80%以上的房源，这是项目买入的逻辑。

为什么又说这是一场刚需的狂欢盛宴？

我们再看项目整体产品规划，主力83-85平和97-98平三居两卫户型，占比将近70%，在此基础上配置少许109平三居两卫、129和139平的四居两卫户型。

从户型配比上我们能看出中建壹品十分想要控制总价的求生欲，因为根据西红门东三个在售项目元启、橡树湾三期、玖玥府成交记录，卖的最好的是80平左右两居、105-110平三居，而120-130平四居相对还可以缓慢去化，再大的户型存在滞销风险，目前橡树湾三期、玖玥府库存多为130平以上户型。

6038地块小户型意味着给更多客群一个低总价上车四环的机会，按照5.3万均价400万出头就能上车西红门东，很多人还不知道意味着什么。

放眼整个整个北京市场，在距离主城足够近的北京四环外位置，双地铁可以快速通达金融街、中关村、丽泽商务区，又汇集荟聚、宜家、山姆、北大yi院南院区、黄城根、北京四中等优质配套，没有大饼和回迁房的全新规划区，还是四代新房，400万找不出第二个。

对于依赖4号线和19号线二期通，6038地块对于大多数刚需而言就是一个zui优解，主打一个整体居住的舒适度。(项目确定版楼栋户型总平大图及日照采光视频资料+hsgtjf）

那关于6038地块还有哪些必须要明确的问题？

对于刚需而言不要既要又要，一个六分房子就是好房子，对于那种上来就说西红门东库存较大的，我想说6038地块所在位置与产品配置，已帮你在做了一个整体筛选，竞争跑赢片区80%以上房源没有问题，在这个总价段谈绝对的保值很难，刚需自住周期较长，北京资产未来跑赢大盘应该不难。

19号线二期南延西红门东站能在6038地块整体规划图中体现就是实锤，因为这是北京市规划和自然资源委员会官网公示的，经历了多部门联审，那些还在依赖自媒体解读捕风捉影的可以停止了，关于地铁开通时间如果没有发布延期那仍然是29年。

关于开敞阳台能不能封的问题，这个问题如果问ZF，那一定是不能封，但每一个开敞阳台的项目都给出了解jue方案，本身就是一半赠送白给，封不封取决于个人。

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