城市型公园商业：被高估的流量，被低估的难度

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

去年参与过一个公园商业项目的交流会。

开发商拿出客流数据，周边公园日均进园人次超过两万，节假日能到五六万。PPT上有一页特别醒目：公园自带流量，商业转化潜力巨大。然后是一套规划，绿植围绕、露台餐厅、精品零售、滨水市集，设计图做得很漂亮，甚至有点让人心动。

会上没什么人提出异议。大家都在谈商机、谈场景、谈体验升级。

老陈问了一个没有人问的问题：这两万人，有多少是来公园遛狗散步的，有多少是来公园消费的？

沉默了几秒。答案是：还没有做过这个分层研究。

这个细节，其实就是整个城市型公园商业最核心的悖论：公园的流量是真实的，但它和商业消费之间，隔着一道很多人没看见的墙。

公园商业这两年确实热。艾媒咨询数据显示，2025年中国一线及新一线城市公园商业体数量将达150个，全国TOP30城市公园商业面积占比从2020年的3.7%上升到2025年预估的17.6%（数据来源：艾媒咨询2025年公园商业市场报告及腾讯商业洞察报道）。热度没有问题，但热度掩盖了这条赛道真正的难度。

这篇文章，老陈想把公园商业的难、痛，以及一些真实有效的解法，说清楚。

最大的难：公园客流和商业客流，根本不是同一批人

公园自带人流，这是公园商业最大的吸引力，也是最大的误判来源。

进公园的人，动机是多元的，而且大部分动机跟消费没有直接关系。晨练的大爷大妈、下午遛娃的家长、傍晚跑步的上班族、周末来拍照打卡的年轻人——这些人都是真实的公园客流，但他们在公园里的行为模式，跟传统商业的目的性消费客流完全不同。

目的性消费客流是：我今天出门，目标是要买什么或者吃什么，我去了那个地方，发生了消费行为，然后走了。

公园客流是：我今天出门散步（或遛狗、或跑步），顺便逛了逛，如果有特别吸引我的东西，我可能会停下来。

"顺便"和"目的"之间，是巨大的转化率差距。

老陈见过数据最好看的公园商业项目，日均进园两万人，商业区日均进店客流不到八百。换算一下，转化率4%。对标一个同地段的传统街区商业，自然客流转化率通常能到15%到25%。

这不是说公园商业不行，而是说：如果你用传统商业的逻辑来做坪效预测，最终的结果一定会让你大跌眼镜。公园人流量不等于商业消费客流，这一步认知不做清楚，后面的一切规划都是建在沙滩上的。

最痛的痛：政策天花板，限制了商业密度的上限

城市公园的用地性质是绿地，不是商业用地。这个基础条件，决定了公园内商业开发的物理上限非常低，而且各地政策差异极大，落地过程充满不确定性。

日本在2017年推出Park-PFI制度，把城市公园商业化开发的建筑覆盖率从2%放宽到了最高12%，并允许私营企业以最长20年的运营周期进入，这才让三井不动产的RAYARD宫下公园、久屋大通公园得以做到今天的商业深度（数据来源：澎湃新闻城市公园商业化系列报道）。

国内的情况是：政策正在松动，但还没有形成统一框架。成都在2021年就出台了《关于进一步加强成都城市公园（绿道）场景营造和业态植入规范管理的指导意见》，明确了不同类型城市公园的商业用地面积配置范围。深圳从2025年5月1日起施行的《深圳经济特区公园条例》也进一步明确了综合公园、专类公园引入社会资本经营餐饮、零售等配套服务的法律依据（数据来源：新华网2025年8月城市公园报道）。上海则发布了《公园、绿地与"一江一河"滨水开放空间设施配建管理导则》。

三个城市，三套规则，各不相同。更麻烦的是，很多二三线城市根本还没有出台相应的具体指引，公园商业项目要落地，得一事一议，跟多个部门分别谈，审批周期动辄一年以上，很多项目还没有开始建就已经耗掉了大量时间成本。

政策的不确定性，比市场的不确定性更让人头疼。因为市场不好，你可以调整策略；政策没法落地，你什么都做不了。

这就是为什么公园商业项目高度集中在一线城市和新一线城市——那里政策相对清晰，有执行先例，操盘团队能够找到路径。二线以下城市做公园商业，政策风险是头号问题，不是市场问题。

最难算的账：养护成本是一个隐秘的坑

做公园商业的人，前期预算里通常会漏掉一件事：绿化养护。

公园商业的卖点是自然生态——绿植、草坪、水景、大树。但这些东西不会自己长，需要持续的专业养护。根据相关测算，一个中型公园商业项目，年度绿化养护成本在120万到1200万元之间，核心变量是绿化面积和植物种类（数据来源：腾讯商业洞察2025年公园式商业体分析报道）。

这个数字不小。

传统购物中心的硬质地面维护成本是可预期的，绿化就是些盆栽，坏了换新的。公园商业的乔木灌木成片种植，一旦出现问题——大树患病、草坪退化、水景变绿藻——修复成本和修复周期都不可控。更棘手的是，这部分成本不产生租金收入，纯粹是运营支出，很多项目在做财务模型的时候严重低估了这块。

顺便说一句，公园商业还有一类养护成本更难被量化：形象维护成本。公园里的木栈道腐烂了、导示牌掉色了、公共座椅坏了三个月没人修——这些细节的失控，对消费者体验的打击是直接的，但它进不了财务报表，不会在月度会议上被讨论，直到消费者开始不来、口碑开始下滑才被察觉。

这不是个小问题。前三篇文章聊过，非标空间的容错率极低，公园商业尤其如此——消费者到这里是为了感受"好的状态"，一根断了的木桩、一块积了雨水的洼地，足以毁掉整个下午的体验感。

最容易被忽视的痛：天气是最大的不可控运营变量

所有的商业运营都受天气影响，但公园商业受天气影响的程度，是传统封闭式商场的三到五倍。

成都的冬天阴雨天气超过三分之一，北京的春天沙尘暴频繁，广深的梅雨季长达两个月。在这些气候条件下，公园商业的露天区域基本等于停摆。消费者不是不想来，是没有办法待——没有遮蔽的座位，没有可以闲逛而不被淋湿的路径，没有合适的室内缓冲空间。

来过一次没有好天气的公园商业，很多人不会来第二次。

老陈调研过一个户外市集型的公园商业，平日的客流数据很漂亮，周末晴天可以达到四千人次。但一个雨天，客流不到三百。这个项目的月度运营数据，完全被雨天拖垮——成都那年秋天多雨，连续三个周末都下雨，整个季度的运营收入比预算低了40%。

天气不是意外，是公园商业的结构性风险。

问题在于，大多数公园商业项目在规划阶段没有做系统的气候风险评估，也没有针对雨天设计配套的运营预案和物理遮蔽方案。这不是运气问题，是规划时的疏忽，但它的后果在运营期才会被完整地感受到。

先说两个真正有效的解法，再说一个方向性的判断

痛点说了这么多，不是为了劝人不做公园商业，而是为了让做这件事的人把这些问题真正列进决策依据里，而不是靠感觉和情怀往前冲。

解法之一：从规划阶段就分开公园人流和商业人流，分别做动机研究。

这件事听起来理所当然，但很少有项目真正做到。具体方法是：在目标公园里做一段时间的观察，记录不同时段、不同天气、不同客群的行为路径，摸清楚哪些人在公园里有"停留和消费的意愿"，他们的停留点在哪里，他们的消费动机是什么。这个研究的结论，应该直接影响商业的选址、业态、以及规模设计——而不是用公园总人流乘以一个"转化率估算"来做财务模型。

深圳大运天地的成功，很大程度上是因为它从一开始就清楚：大运公园的核心人流是体育健身客群，商业的定位围绕这个客群的需求来做，而不是做一个碰运气的泛消费场景。它把演唱会、赛事作为流量核心，商业跟着内容走，而不是商业独立存在等人流自然转化（数据来源：筑格公园商业盘点）。

解法之二：把天气风险做成一个设计命题，而不是运营补救命题。

雨天应对，不是开业后再想办法，而是应该在设计阶段就被写进空间规划里。具体讲，就是要保证不管什么天气，消费者在商业区里都能有一条"干燥路径"——从停车场到室内休息区、从室内到有遮蔽的外摆区，之间要有连续的遮蔽设计。这个路径不需要覆盖所有区域，但核心消费场景之间不能出现雨天断档。

成都此地CyPARK在空间设计上有一个细节值得参考：它的半室内公共区域和有顶篷的外摆区被刻意打通，让雨天的消费者依然可以在有保护的空间里流动，不会因为天气被"困"在某个角落。这不是偶然，是设计团队提前想到了成都的气候条件（数据来源：筑格公园商业报道）。

还有一个方向性的判断，老陈觉得值得单独说。

公园商业最容易出错的地方，是把公园当成商业的背景板——公园在那里提供氛围，商业在旁边等着收割客流。这个逻辑的问题是：当公园的吸引力下降，或者消费者的注意力转移，商业就什么都没有了，因为它没有独立的存在价值。

真正耐用的公园商业，是让商业和公园互为内容。消费者来公园，发现这里的商业内容也是公园体验的一部分，而不是一个插入的广告。REGULAR源野做到了这一点——它的品牌选择、空间设计、内容活动，跟大源中央公园的自然属性是有机结合的，而不是嫁接上去的。消费者去公园，顺便逛了REGULAR；逛了REGULAR，觉得公园更值得来了。两者互相加持，而不是互相消耗。

这个互为内容的逻辑，需要从立项时就开始建立，而不是开业后再想办法粘合。做到这一点的公园商业，才有可能从"借助公园的流量"变成"自己也是一个内容目的地"，这才是护城河。

公园商业值得做，但要把它当成一门高难度的生意来对待

城市型公园商业是一个真实存在价值的赛道。消费者对自然生态场景的需求是真实的，城市密度越来越高、能在公园里同时完成消费和放松的场所确实稀缺，戴德梁行的报告显示，76%的消费者愿意为具有疗愈属性的空间支付20%的溢价（数据来源：戴德梁行2024全球公园商业发展白皮书）。这个需求不是假的。

问题不在需求端，在供给端的执行难度。

公园商业的难，难在它同时是一个物业管理题、一个政策协调题、一个气候风险题、一个客群精准转化题——四道题全都要答对，项目才能跑通。任何一道答错，收益就会大幅缩水。而传统商业的难，大概只需要同时回答两道题。

这不是在劝退，是在提醒：公园商业的失败率比它的光鲜看起来的要高得多，目前市面上能被反复引用的成功案例，背后都有极其精细的前期研究和极其扎实的运营团队。用同样的预算、同样的团队去做一个公园商业，比做一个传统非标商业，犯错误的代价更高，因为养护成本、政策成本、气候损失这些东西是不可逆的。

把它当成一门高难度的生意来对待，而不是一张流量红利的入场券。

想清楚了再进，进了就认认真真做——这是老陈见过的做成公园商业的人的共同特征。

（参考来源：艾媒咨询《2025年公园商业市场报告》；戴德梁行《2024全球公园商业发展白皮书》；腾讯商业洞察《零售创新3.0：公园式商业体分析》；新华网2025年8月城市公园报道；澎湃新闻日本Park-PFI公园商业报道；仲量联行《2025中国商业地产趋势报告》）

转自：商业不标准