北京
案件情节
周先生系周女士的父亲。2010 年底，王先生（周女士丈夫）有申请限价商品住房的资格，询问周先生是否想借其名义买房。2011 年 1 月 2 日，周先生与王先生、周女士签订书面借名买房协议，约定王先生同意将一号房屋先过户至周女士名下，确认房款 607500 元均由周先生出资，该房屋实际为周先生所有，待政策允许的情况下将房屋过户到周先生名下。后周先生缴纳了房屋全款及契税，房屋一直由周先生儿子居住。2013 年房屋登记在王先生名下。2017 年王先生与周女士离婚，离婚协议约定一号房屋归王先生所有。现周先生起诉要求王先生协助过户。
法院评析
法院认为，本案的争议焦点有三：一是是否存在借名买房关系；二是借名关系是否有效；三是能否过户。首先，房款由周先生支付，房屋由周先生之子居住，且 2019 年签署的字据明确载明了借名买房的事实，故认定存在借名约定。其次，一号房屋性质为限价商品住房，属于国家政策性保障住房，周先生借用王先生名义购买，剥夺了其他符合条件家庭购买的机会，违背了国家建立限价商品住房制度的初衷，损害了社会公共利益，借名约定应属无效。最后，虽房屋现已满足上市交易条件，但借名约定自始无效，故对过户请求不予支持。
律师胜诉心得（被告王先生胜诉）
本案胜诉的核心在于准确把握了政策性保障住房借名买房的效力规则。限价商品房、经济适用房等政策性住房的借名买房协议，因损害社会公共利益，通常会被认定为无效，这是司法实践中的统一裁判标准。即使双方有明确的书面协议，即使房屋已满 5 年可以上市交易，也不能改变协议自始无效的性质。这提醒广大购房者，政策性保障住房具有很强的公益性和人身属性，不要尝试借名购买，否则可能面临房财两空的风险。
律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。
靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。
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