世相丨新交所首单中国物流REIT：业绩滑坡，债务违约压顶

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5月14日，新加坡上市的运通网城REIT（ECWorldREIT）披露2026财年一季度未经审核财报。营收与物业收益同比双双大幅跳水，收益分派长期停滞，债务杠杆高企濒临违约，再叠加接连曝出的大额担保诉讼败诉、信息披露滞后等问题，这家曾经的跨境物流REIT标杆，如今经营风险集中暴露。

运通网城房地产信托并不普通，它是国内首单以物流、电商资产为底层，登陆新加坡交易所的REIT标的，由富春控股集团发起设立，2016年7月28日正式在新交所主板挂牌上市。

时过境迁，如今REIT深陷经营泥沼，其原始发起人富春控股也早已进入司法重整通道。就在近日，富春控股百亿量级重整资产正式挂牌处置，与运通网城REIT的风险走势形成明显联动。

母公司重整提速，百亿资产全国挂牌拍卖

回溯重整时间线，2025年6月，杭州市富阳区法院裁定受理富春控股集团重整申请；同年7月，法院进一步裁定，将富春控股、网营物联等共计69家主体，纳入实质合并重整范围。

5月9日，重整管理人委托阿里资产平台，正式上架富春控股百亿重整资产包，面向全国推介招商。通过公开竞价形式招募重整投资人，同时同步启动多宗存量资产拍卖。

本次挂牌资产布局跨度很广，覆盖浙江、上海、辽宁、湖南、湖北、山东、四川、安徽、江西等省市。标的以高标物流园区、工业用地、在建标准厂房为主，台州、衢州、湖州、丽水、芜湖、六安、鄂州、临沂、九江、湘潭、大连等多地项目已陆续挂牌，部分标的定于5月18日、5月25日迎来正式开拍。

从资产质地来看，大多已是成熟运营或主体完工项目，产权清晰、配套齐全，可适配仓储分拨、生产制造、产业园区运营等多种用途，全程严格按照司法重整流程规范处置。

一季报业绩大幅下滑，多重因素拖累收益

一边是母公司重整资产集中出清，另一边运通网城REIT自身经营基本面，也已出现明显滑坡。

一季报数据显示，公司当期总收入608.8万新元，同比锐减52.0%；物业净收益452.2万新元，同比下滑幅度更是达到58.1%。

翻看公告披露的原因，业绩走弱并非单一因素导致：北港一期相关收入终止确认，恒德物流二期丢失主力第三方租户；原本依赖的原始权益人补偿款、滞纳金收入停止发放，再加上现有租户租金贡献整体走弱，多重压力叠加直接拖累当期收益。

收益分派方面，早已陷入长期停摆状态。公开信息显示，从2023年7月直至2025年12月，该REIT已经连续多个周期没有任何收益分派。按照目前现金流承压的现状，2026整个财年再度停派几乎已成定局。自2023年起，产品已调整为半年分派机制，同时按规定留存10%可分配收益，用于日常运营周转。

债务风险全面显性化，境外贷款触发违约

债务层面的压力，更是已经摆上台面。截至3月末，运通网城REIT借款规模4.7681亿新元，整体杠杆率高达94.2%，利息覆盖率仅0.36倍，远低于安全合规区间。

由于境内外贷款设有交叉违约条款，目前境外贷款已经触发违约情形，债权人可随时要求加速还款、委任资产接管人，甚至处置抵押资产、启动清盘程序。另外，境内重组贷款已于今年4月到期，至今仍未收到贷款机构给出的新重组方案。

底层资产盘活同样遇阻。目前运通网城REIT持有杭州、武汉7处物流及电商物业，净可出租面积超92.7万平方米，覆盖电商物流、专业物流、港口物流等业态。管理人虽更换中介机构主动推进资产出售，但受行业行情低迷、市场接手意愿偏弱影响，始终未能收到合理报价，资产变现进程陷入停滞。

关联方坏账风险也同步暴露。受原始权益人富春控股进入重整影响，相关应收款项长期逾期无法收回，REIT已计提大额减值准备，合计7744.4万新元，对关联方应收款做足额抵扣。

大额担保诉讼接连败诉，巨额或有负债压顶

真正压在身上的，还有接连落地的大额担保诉讼判决。

5月9日，运通网城REIT发布公告，旗下子公司杭州北港物流卷入的担保诉讼，一审判决结果出炉。杭州奋华投资作为相关债权人，针对2021年末的担保事项，向杭州中院起诉杭州北港物流及三十余家关联主体。

法院在5月6日作出一审判决，判令杭州北港物流及相关责任方，对35.15亿元款项承担连带清偿责任。

管理人方面表态，如果子公司不上诉，这笔款项将变成确定性或有负债，债权人可直接申请强制执行。公司同时强调，从未授权北港物流签署涉案担保文件，相关印章加盖也未获许可，目前已委托律师核查原委。

另有一处细节引发关注：董事会直到5月7日才知晓诉讼及判决结果，而管理人或早在4月下旬就已知情。目前董事会已要求管理团队，彻查信息披露延迟的具体缘由。

在此之前，另一桩富阳富投发相关的担保诉讼也已尘埃落定。杭州中院4月13日作出判决，认定相关担保合法有效、具备执行力，支持原告诉求。管理人原本计划提起上诉，但因贷款方不予批复上诉费用，自身也无从筹措资金，上诉最终无法推进，法院判决正式生效，对旗下多家相关主体形成约束力。

财务端已提前计提与违规抵押、担保相关的2.86亿元或有负债，本次判决暂不需额外调整财报数据。不过管理人也坦言，该笔负债基于多项评估假设，后续不排除随着发起人重整进度、外部担保介入等情况，再度补充计提。

经营不确定性攀升，后续风险仍需警惕

眼下，运通网城REIT基金单位早已长期停牌，投资者无法正常交易退出。公司现阶段同时承受业绩断崖下滑、高杠杆债务违约、底层资产无人接盘、关联方大额坏账计提、多笔违规担保诉讼缠身的多重压力。

作为原始权益人，富春控股司法重整仍在推进，百亿资产集中处置过程中，上下游关联风险仍会持续向REIT传导。

目前来看，该信托短期看不到业绩改善、债务重组、资产变现的明确路径，在多重负面因素叠加之下，运通网城REIT后续处置走向、债务协商结果、诉讼执行情况，都将直接决定产品最终残值，持有人或将持续面临较高本金风险。