外资集体“反水”！高盛大摩突然翻多，房价暴涨信号已现？

你敢信吗？前两年还把中国楼市踩进泥里的国际顶级投行，这才几个月就集体换赛道了。之前喊着中国房价还要跌两成多的高盛，现在直接发话，沪深楼市2026年底触底，2025到2028年累计能涨15%。这变脸速度，比川剧变脸还快，把不少人都看懵了。

除了高盛，摩根大通、瑞银这些头部机构也凑过来凑热闹。摩根大通四月份直接拍板，说中国楼市已经到转折点了，2026年一线二手房就能止跌微涨。往前数三年，谁敢想这帮人会齐刷刷唱多？那时候一个个喊空喊得比谁都凶，就差说中国楼市要崩盘了。

为啥突然集体“反水”？还不是实打实的数据摆在这里，想装睡都装不下去。今年三月北上广深二手房价格，已经终结了长达11个月的连跌，全线止跌回涨。新房也跟着暖了起来，环比涨了0.2%。

成交量涨得更夸张，2026年三月全国重点50城新房成交面积，环比直接涨了89%。上海二手房单月卖了约3.1万套，深圳卖了约5000套，两个地方环比涨幅都摸到了116%。行内人都懂，量在价先，成交量先起来，价格上涨就是早晚的事。

外资这套操作咱们真的见多了。市场跌的时候往死里唱空，等到真见底了，赶紧改口冲进来捡便宜筹码。高盛都说得很直白，优质国有房企市净率才0.5倍，净资产收益率比香港同行还好，之前市场过度悲观，估值修复后空间大得很。说白了就是招呼同伙，便宜了快抢。

聊到楼市，地产圈没人不知道那位任大佬的九字真言，短期看金融、中期看土地、长期看人口。这话本身没毛病，三个维度对着捋，方向错不了太多。可这两年这位大佬开口，就只提最后一句，把前半截直接砍没了。

他天天把长期看人口挂嘴边，反复说只有核心城市核心地段才有未来，前面的短期金融、中期土地绝口不提。这种掐头去尾的说法，看着特别专业，坑起人来一点不含糊。为啥要藏着前两句？看看当下的现实就懂了。

现在信贷宽松到什么程度？首套房首付最低才15%，二套也就25%，主流房贷利率都进到“2时代”了，贷款一百万三十年，总利息能少出去几十万。这力度放在什么时候都是历史性大宽松，短期看金融这条，明摆着就是释放看多信号。

中期看土地这块更耐人寻味，现在新房新开工和竣工面积，同比都跌了25%到30%，等于每年新房供给少了快三分之一。供给端被结构性压缩，需求只要稍微回暖，价格很容易就弹上来。这个逻辑，和2014到2015年那一轮去库存几乎一模一样。

把三句话全摆开看，结论其实挺清楚，这轮回暖不会只局限在北上广深。强二线甚至一些基本面扎实的省会城市，跟着上涨是大概率的事。这位大佬只盯着人口说，说白了就是替一线核心区的开发商说话。

说到这位大佬最近的处境，也确实有点焦头烂额。前些年他给恒大站台拿过高薪，眼下听说恒大投资者的退款官司还缠着他。这种背景下，他的发言带不带利益色彩，大伙儿自己品就行。听专家解读，先搞清楚他屁股坐在哪边，比听他说什么重要多了。

回到外资翻多这事，普通购房者别一下子就兴奋上头。此拐点非彼拐点，不是2015年那样的全国普涨，是结构性的拐点。一线企稳微涨，强二线分化筑底，三四线持续下跌，这才是当下真实的格局。高盛喊一线涨，不代表你老家三四线小县城的房子也能跟着翻身，别搞混了。

现在政策面确实在加码托底，2024年起楼市政策就彻底转向托底修复、因城施策，一线城市也打破了长期严格调控的僵局。广州全面取消限购，上海下调非户籍购房社保年限，北京放宽多孩家庭购房限制。一线带头松绑，配合房贷利率下台阶，资金回流核心资产的趋势已经成型。

但有个大前提不能忘，全国总人口已经连续多年负增长，25到39岁的置业主力人群一直在萎缩，刚需总量大幅收缩，楼市早就告别普涨时代了。人口这个长期变量摆在那儿，全国普涨暴涨的故事，逻辑上根本说不通。更符合现实的判断，是结构性复苏，不是大水漫灌式的全面反弹。

那对咱们普通人来说，眼下该怎么选？刚需自住，又锁定了一线和强二线核心地段的，今年到明年这个窗口期，真的可以踏踏实实看房了。很多人预测，一线城市全面放开限购只是时间问题，到时候房价大概率止跌反弹，大量刚性需求会集中入市。

真等到限购全面松绑、利率再降一档，房东给你的议价空间，可能就没现在这么大了。要是你手里握着三四线房产，或者远郊纯投资的盘子，心态得放平和。几大投行一致判断，接下来三四线还会跌8%到12%。外资翻多翻的是核心好资产，不是远郊没人接的鸽子笼。

把不优质的资产置换成核心区资产，比死扛着要实际得多。这一轮分化，差距会拉得特别大。现在房地产对GDP的贡献已经降到6%以下，回到了2014年的水平。这个信号挺重要，地产权重往下走，整个经济都在往科技制造、消费升级方向腾笼换鸟。

楼市已经从增量时代切换到存量时代，赚快钱的逻辑早就过去了，未来只有长期拿对资产的人才能吃到红利。房价暴涨的信号真的来了吗？暴涨谈不上，拐点确实已经在路上了。一线核心资产先企稳，强二线接力筑底，三四线慢慢出清，这就是接下来两三年最现实的剧本。

外资翻多是结果不是原因，真正驱动市场走的，永远是金融、土地、人口这三条铁律。把这盘棋看明白，比听任何大师喊单都有用得多。

参考资料：第一财经 外资研判中国楼市结构性走向