别再把利润外包了！“甲乙一体化”不只是降本提效，更是保命！

引言

当房地产市场告别黄金时代，行业竞争进入白热化阶段，一个值得深思的现象逐渐浮现：同样的地段、相似的售价，一些楼盘苦苦支撑勉强维持，另一些却能轻松实现10%以上的净利润率。这背后究竟隐藏着怎样的商业密码呢？

答案或在于“甲乙一体化”——这不是简单的业务叠加，而是一场从“对外依赖”迈向“全链自主”的进化革命。在行业从“规模至上”转向“质量求生”的今天，房企的经营逻辑正从“多做项目”转变为“做一成一”，即确保每一个项目的成功交付、利润兑现和品牌增值。然而，在传统分包模式下，项目成功的确定性层层衰减。“甲乙一体化”模式，正是为了确保“做一成一”目标实现而生的系统性解决方案。其核心在于，房企通过自建设计、工程、营销、物业乃至材料供应等全产业链环节，将原本外部化的利润内部化，实现对开发流程的全面掌控，从而牢牢锁定项目的成功。

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被割走的利润：传统开发模式的困境

在传统房地产开发模式中，房企作为“甲方”，需要将设计、施工、营销、材料采购等环节外包给各类“乙方”公司。这种分工协作的模式看似专业高效，实则隐藏着较大的利润漏洞和“做而不成”的风险。

每一层分包都意味着一次利润分配，从总包到分包，从材料商到渠道商，每个环节都要从中分一杯羹。更棘手的是，层层转包往往导致沟通成本激增、工期延误、质量难以把控。当市场下行、利润空间被压缩时，这些中间环节便成为房企难以承受之重。更为关键的是，一旦任一外部合作方（如总包单位）自身出现问题，便会如“多米诺骨牌”般传导至项目本身，导致工期失控、成本飙升甚至项目烂尾，项目成功的根基被严重动摇。

尤其对于中小房企而言，缺乏规模优势，面对大型总包单位和渠道商时议价能力有限，常常陷入“为渠道打工”、“为总包打工”的尴尬境地。在这种模式下，不仅利润被层层剥离，项目的控制权和成功的确定性也被外包了出去。

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破局之路：从“依赖外包”到“全链自主”，标杆房企的实践样本

面对传统模式的困境，越来越多房企开始探索“甲乙一体化”模式，如邦泰集团、佳新集团等在此方面均已经形成了成熟的经验，可为行业提供了可落地的参考范本。

典型案例1：邦泰集团——精细化管控，从区域房企成长为全国头部民营房企

在“甲乙一体化”模式的探索中，邦泰集团的实践极具代表性，也为行业提供了生动注解。作为从区域走向全国的优质民营房企，邦泰集团早已跳出传统开发模式的局限，旗下设立开发、工程、营销、物业等专业子公司，构建起一体化管理架构。在直接成本控制上，摒弃传统总包模式，直接对接劳务公司，按周按月发放工资，有效砍除中间环节费用。在材料采购上，依托自有工程公司，快速决策选用高性价比材料，实现“人员精简、去中间化”。间接成本方面，则通过资源沉淀与组织提效，推动管理标准化与流程优化。

图：邦泰组织架构简图

资料来源：亿翰智库

这种全链自主的模式，让邦泰集团在市场竞争中展现出极强的优势。邦泰集团在项目销售均价低于周边竞品5%的情况下，仍能实现10%以上的净利润率，远超那些只能微利或勉强持平的竞争对手。更值得关注的是，凭借“甲乙一体化”带来的交付确定性和品质优势，邦泰集团已快速成长为全国头部民营房企，更是成为成都房地产圈的标杆。其成功实践在当地形成了强大的示范效应，甚至让当地不少房企“主动或被动地向‘甲乙一体化’方向转型”，以期在激烈的市场竞争中掌握同样的主动权。

图：邦泰集团项目与周边竞品示意

资料来源：亿翰智库

典型案例2：佳新集团——品质革命，透明化构建信任护城河

“甲乙一体化”模式的价值，远不止于成本控制，更在于品质保障与客户信任的构建——这一点，江西佳新集团的实践给出了最好的证明。作为深耕赣州南康本土27年的房企，佳新集团不仅自建材料、建筑、园林公司，更将混凝土、钢筋等基础建材也纳入自主管理范畴，这种全程自主可控的模式，让项目开发的每一步都“可知、可查、可控”，彻底打破了房地产行业“黑箱操作”的痛点。

图：江西佳新控股集团组织架构示意

资料来源：亿翰智库

佳新集团成立商砼公司，可直接溯源每批混凝土的沙石产地，更可直接从源头改良商砼特性；佳新集团成立建筑公司，可实现项目所有关键工序全程可追踪；佳新集团成立材料公司，钢筋等重大材料均自行把关和采购，不经任何二道手确保建安材料质量过硬安心放心，可直接溯源每批钢筋的产地甚至炉批号。此外，佳新集团还打造赣州首座透明工厂——“滨江云宸爱佳透明工厂”，公开建造过程，推动“不看实景不买房”的风潮，彻底打消消费者对房屋品质的疑虑。

图：佳新集团建筑公司

资料来源：亿翰智库

图：佳新集团对材料进行溯源管控

资料来源：亿翰智库

这种透明化的开发模式，在市场信任度普遍不足的当下，形成了强大的竞争优势。当消费者能够亲眼看到房屋建造的每一个环节，对品质的疑虑自然烟消云散，品牌忠诚度也随之建立。作为南康本土房企，佳新集团深耕当地27年，本土市场占有率约75%，基于良好的产品品质的口碑，佳新集团被当地居民视为“值得信赖的开发商”，甚至有业主表示“十年前住佳新，现在继续买佳新”，市场认可度可见一斑。也正因如此，佳新集团的实践吸引了全国众多房企前来拜访学习，成为区域房企深耕本地、打造品牌的典范。

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核心价值：保障交付底线与开辟增长前沿

首先，“甲乙一体化”模式能够确保项目交付的确定性，这是其在行业下行期最宝贵的价值之一。在传统的分包模式下，房企的资金和交付节点严重受制于外部合作方。一旦施工方、材料商等环节的任何一个合作方自身出现经营风险，就会导致项目工期延误、质量失控，房企将陷入极大的被动。过往，就有不少房企正是因为合作的大型建筑企业受行业波动影响，自身项目也受到牵连。而通过一体化，房企将核心环节内部化，从材料、施工到管理都掌握在自己手中，相当于建立了自主可控的“交付护城河”，从根本上杜绝了外部系统性风险的传导，确保了交付的时间、品质和品牌信誉具有高度的确定性。

其次，“甲乙一体化”模式是“节流”与“开源”的双引擎，能够重塑企业的利润结构。在成本端，它通过砍掉中间环节、优化供应链，将原本外流给各合作方的利润“内部化”，直接转化为自身的成本优势和利润空间。更具战略意义的是，在开源端，随着内部各专业板块（如设计、工程、营销、材料供应链）的日益成熟和专业化，这些能力可以“产品化”，对外输出成为新的利润增长点。以佳新集团为例，其旗下的商砼公司、材料公司不仅保障了自身项目的高标准需求，更凭借可溯源的品质优势，成为江西省内多家房企信赖的建材供应商。这意味着，“甲乙一体化”模式在筑牢主业基本盘的同时，正在将企业从单纯的“开发商”转型为具备专业输出能力的“综合服务商”，构建了更可持续的商业模式。

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风险与挑战：甲乙一体化模式的双刃剑

除邦泰集团、佳新集团以外，河南金沙、上海乾麟龙、泸州恒创等区域性房企也有“甲乙一体化”方面的持续实践，可见这并非个别企业的偶然尝试，而是行业发展的必然趋势。随着房地产市场从增量时代进入存量时代，从粗放发展转向精细化运营，一体化模式的优势将愈加凸显。可以预见，未来房地产行业的竞争将不再是单一环节的比拼，而是全产业链整合能力的较量。

但“甲乙一体化”的成功实施并非易事，特别是随着企业规模变大、管理半径被拉长，对管理能力、资金链等都是较大的考验。企业在决策时也需审慎评估，特别注意以下几点：一是避免盲目追求“大而全”，可以先从自身最具优势或利润空间最大的环节（如营销、特定材料采购）开始整合，积累经验后再逐步扩展；二是平衡好内部利益，避免内部协同不足可能引发“大企业病”，成本结余如何分配、如何定价等，需要建立清晰的规则和利益绑定机制（如超额利润分成），以避免内耗；三是突破管理能力边界，培养同时具备甲乙方双重视角的复合型人才，借助数字化平台等打通甲乙方的数据壁垒，实现全流程的协同管理。

综合来看，“甲乙一体化”是一把“双刃剑”。它既是房企在存量时代构建竞争力的利器，也对企业的管理、合规、资金与协同能力提出了更高要求。企业在选择一体化路径时，应理性权衡——适合自身的，才是最优解。

亿翰智库2026年度中小房企专项研究，聚焦行业转型期中小房企“求生存、谋发展”核心诉求，构建全链条赋能体系，包括联动100+房企开展深度专业研学、组建「中小房企破局路径」专家培训师团队、针对性开展 “成本管控 / 产品溢价 / 营销变现/ 资金盘活”等专题培训、组织标杆项目实地研学、搭建产业链资源对接平台、举办中小房企发展闭门研讨会等，旨在析区域机遇、解经营难题、寻转型路径、赋成长动能，助力中小房企在新模式下持续经营、突围发展，为中小房企高质量发展赋能。

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