有些房子没有机会！“周期”不是借口

本周一，杭州在气象意义上正式入夏。

暑气渐长，阳春惜别，政策面趋平，宣告着新房的销售发力期启幕，同时，对很多二手房东来说，意味着又一个优质的卖房、置换窗口期关闭。

“关闭”只是一个动词，客观，没有偏倚，谁知，“又”这一副词才藏着最多的故事、遗憾和时间。

“房叔一叶，前年500w，去年450，今年带看最多报价只有410，卖不出去、下不了决心、答应不下去”*上千条，便是后台近两个月上演众多关于“又”的故事，房叔还会慈悲一下心理按摩，而笔者只会“按行情，没410那么高”。

不同数字下调的上千条后紧跟着，却通常会有同一个询问——过了周期底部，它不会涨回来吗？等它再涨回来卖不行吗？

不行。今日推文，有些房子没有机会，“周期”不是借口。

笔者向来主张，本轮市场的深度调整，是“改革”，而不是“周期”，是从现行“土地-债务-投资金融”框架转轨到“科技-内需-存量财政”，之后，在新叙事、新制度下开启新周期。

就像煤采完了，就是要转向石油、天然气、光伏和风力发电，不会矿里凭空再生煤，张冠不可李戴，刻舟求不到剑。

当然，大可以反驳道“这只是观点，观点未必是事实”，过去20年，中年两代人“先验”的认识就是过几年又会暴涨。

于是，笔者就假设“土地财政”老框架不变，继续运行。

本轮周期，是基建业的大周期，又称“库兹涅茨周期”，其描述的是固投类工程饱和，到达一个成熟底层技术基础建设的峰值，不再对经济进行正向反哺的过程，说白了，再造桥修路铺地铁搞新城，拉动GDP都不够还债的利息了。

同时，叠加上人口和设备投资周期的底部，三期共振，所以痛感特别强烈。

既然是基本面定型的大周期，回暖的时间就不如09、14年那么快，过去两轮都能靠发债，今日则是在化债，且顶层只化表内债，逻辑根本不同。

按库兹涅茨周期最小值的一半计，头部城市的优质房产，从21年3季度高点下坠，也得到28年附近开始止跌，作用到手上普房走出老的大周期到甚至回弹，2030年很乐观。

这意味着手上的中庸的资产还要承受3-4年的阵痛，且这只是跌到谷底出现“回弹”，等回到“梦想”的高点，又得若干年，房子的折旧、手持资金的成本、新房的迭代速度、城市吸附接盘侠的增量没有一样乐观。

都不需要量化，按国家统计局那个最毛的年调整幅度以及年租金调整幅度，算账都伤心，心里盘盘就知道，不如割肉早走。

再者，既然是“土地财政”老框架不变，只要房价稳住的第一时间，渴了好几年的财政对通过一级市场“卖地回血”的冲动根本遏制不住，更新、更低利率、更高得房、更迭代的新房+如今在售新规产品交付，届时，手上的中年普房连被新房背刺的资格都没有。

哪怕在老框架内，无论从时间成本、竞品水准还是余下城市化引进有效接盘侠的趋势，所谓“周期”都不可能带动整体二手市场出现V型线，哪怕是是头部板块，至多是筑底培基，个别略有反弹。

那么，从“旧”转轨到“新”，有没有可能在剧烈的变革里出现“回弹周期，浑水摸鱼”？

从维稳楼市的角度出发，这是有必要的，相信“相信”的力量，相信的客体本身未必需要以事实的形式存在；

但是“政策市”的改革，起码得知道改革的两端，起点与终点。

起点，是以房地产为“锚”印钞的“投资-土地-金融”债务驱动模式，其“内债”的两条大腿，出口结汇转投资土地增值，以及人口增量折了，“税基*税率”抵不上“债”的利率和总量了。

终点，城市运营要往“科技-收入-消费”的存量收税模式转型。

诚然，既然是存量收税，做大收入收税，收消费端的税，必然是征直接税，房东税、遗产税、房产税等等，融资通过REITs、债基市场等等，这也是很多粉丝的误区，光参考发达国家的租售比倒推房价，不看人家的征税体系、租售同权以及货币主权。

已知房产税、房东税一旦出台，必然会对存量市场即二手市场造成资产价格的一波下行修正，宏观上现阶段的调控目标，当然是“安稳、缓慢”地将房价送到那个可以承受“税改转轨”的安全区间，尽可能小地给居民财富和背后资产价格重估造成巨大影响。

大白话，既然终有“一调”，3楼出发和13楼出发可不同，中间这10层楼请走楼梯。宏观的政策意志没有任何理由，让13楼已经下到7楼再突然坐电梯回13楼窗台。

今年全国卖地收入预计只会2w亿出头（一季度5176亿），别说和巅峰比，就是同比去年4.5w亿都还得腰斩；

中央2024提出5年帮扶，10w亿化债节点是2028年（一文说清10w亿、通胀、房价变化、涨利率 | 房叔说976），之后“被置换新债”的利息可得地方实打实自己解决，没有特别国债年年兜底。

无论如何，按当下卖地收入锐减的速度，短则两年，长也到不了2030年（内陆省份），总要面临“还利钱”从哪里来，“没有财权的事权”怎么分，“财政”到哪里去的历史大哉问。

最终，一定，会收“房产税”，且这个截止日期不似过去这13年迷茫。

吊诡的是，要想延缓这一进程，无论是政策或是市场，都在催逼改善人群割肉加杠杆置换新房，或者鼓励新青年去选新房利空二手，新房好卖则地好卖，卖地收入下滑慢一点。

新轨道，也不会有“旧周期”。

未来的市场，一定是分化的市场。有些房子没有机会，“周期”不是借口。

在每一个小政策带来的窗口期，笃信“花有重开日”，重在说服买家，而非麻痹自己。

文/一叶 编辑/一叶
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