存量资产破局之战：政企协同如何唤醒沉睡的商业巨兽

来源：市场资讯

（来源：中国地产基金百人会）

走在今日中国的许多城市街头，你总能在繁华商圈的不远处，与一些“沉睡的巨兽”不期而遇——它们体量庞大、区位上佳，却因种种原因陷入停滞，不仅是财务报表上的“不良资产”，更是刻在城市肌理上的伤痕，交织着投资者的焦虑与复杂难解的历史沉疴，成为横亘在城市更新进程中的一道难题。

这类长期停滞的商业资产通常具有下述的共性问题：涉及众多利益相关方，不仅需平衡因产权分割销售带来的众多小业主期待权利，还需要平衡众多债权人的利益，尤其是随着债权人行使抵押权，项目权利结构可能随时发生变化，寻求符合各方利益的方案，确保各利益相关方的利益均能得到保障进而盘活项目显得尤为困难；市场信心崩盘，品牌与消费者视其为禁区；庞大的历史债务与复杂的民生维稳问题相互交织，以上问题让任何简单的商业手段都无从下手。 盘活此类资产，如同一场需要同时解开法律、金融、社会、商业四把巨锁的高难度手术，令大多数商业资深操盘手望而却步。

·海豚广场外立面实景照片

贵阳的海豚广场，便是这样一个集以上难题于一身的罕见典型案例。

2024年5月，这只沉寂十数年的海豚终于重新跃出水面，成功焕新开业，实现惊人的价值跃迁。它的重生，绝非一次简单的商业改造，而是在存量时代下，一次针对复杂存量顽疾的、极具参考意义的深层解法。

光环褪去：一个明星地标的至暗时刻

时间拨回2012年，当英国老牌建筑设计咨询公司贝诺勾勒完成海豚广场的最后一笔曲线时，这座22万㎡承载着贵阳社会各界厚望的明星项目正式诞生。项目建成全球富有特色的以海豚为造型外观的购物中心，并配套中国最高甲级办公楼。开发商采取将项目产权分割为1万多套产权单位，分割销售并返租的模式。早期销售异常火爆，超过3000多个小业主争相购入，也吸引了众多国有资本参与。空前的投资合作盛况，背后透露着对城市未来无限的炙热期许。

·海豚广场外立面宣传效果图

然而，预期的辉煌并未到来。由于开发企业资金链断裂，项目迅速坠入深渊，盘活项目似乎面临无法逾越的困难。

（1）产权困局：四方割据的“修罗场”

项目产权过于复杂，涉及众多不同类型的利益相关者，盘活项目存在权利基础的重大障碍：

比如，当年积极参与的多家国有资产购买方，需要平衡国有资产利益；其次，项目涉及多家金融机构的抵押权益，同样错综复杂，这些金融机构债权无法平衡将导致产权结构无法稳定，给资产盘活带来重大障碍；又或者“商铺分割销售”后，因项目建设停滞，返租协议无法履行导致小业主权利无法得到保障，产生了持续多年的群体性维权。

项目产权高度分散且利益诉求无法统一，资产处置处处受限，后续的招商重组运营更无从谈起。

2层铺位司法拍卖图

（2）债务与工程困局：高达3.5亿的资金缺口

原开发商宏立城背负中建四局近20亿元工程款及近百亿元金融机构借款，项目B1层与贵阳地铁3号线花果园站的接驳工程全面停滞，TOD核心价值无法兑现。现场排查出逾1000项待整改问题，包括外立面景观照明老化、公共区域精装修滞后等。机电、给排水、排油烟、消防等专项工程无法对接。

（3）信誉与稳定困局：市场信心的全面崩塌

“那些年，海豚要开业的传言就像狼来了的笑话一样，我们从兴奋、到疑惑、最后只剩苦笑。”一位选择解约的品牌负责人说道。市场负面舆情快速恶化，消费者与潜在合作方信任度降至冰点，前期签约的商户超七成解约撤离，而超3000户的小业主，则陷入了产权证落空、租金收益断流、交付无期的漫长噩梦中，他们中，有的人心灰意冷，远走他乡；有的人耗尽心力，奔波在维权路上，群体性上访事件频发。

一个曾经凝聚了无数人财富梦想与城市期待的明星项目，变成了整个片区难以言说的集体之痛。

至此，海豚广场成为业内公认的“无解之题”——权益高度分散、债务层层叠加、社会矛盾突出、商业价值停摆，已完全具备破产清算的条件。业内知名商业集团先后试图接手，均被其错综复杂的局面劝退。

破局：政府搭建“手术台”，专业力量贡献“治疗方案”

真正的破局，始于从2021年起为期长达一年半的核心纾困。 当政府决心攻坚这一区域性难题时，他们需要的不仅是一个商业运营商，更需要一个能够融合金融、法律、商业等综合专业领域并兼具强烈的社会责任感的可靠合作方。"政府的核心作用，是创造一个能够依法依规平衡各方利益的手术台。"一位深度参与协调的相关人士打了个生动的比喻。

这种思路体现在两方面：一是结合当地政策以及司法实践情况制定能够落地的业权统一方案，解决项目统一运营的基础；二是协同开发商计政府部门对债权方与小业主进行海量的沟通工作，制定能够落地的利益保障方案。而世纪金源商业管理集团扮演的，正是这一综合解决方案的核心协同设计者与关键推动者。

(1)破解首要难题：统一业权，凝聚分散的民心

无法统一经营，一切商业设想都是空中楼阁。面对超3千个分散的小业主方，任何空洞的承诺都苍白无力。世纪金源摒弃了常见的破产重组路径，出具了一套完整的实施方案，通过成立商铺业主共管委员会实现业主的自治，项目团队与法律顾问一道，配合政府专班，进行了海量的一对一沟通，向利益相关方清晰阐释目前项目面临困境与利益相关方权利的落实与保障。

这个过程不仅没有捷径，而且远比想象中艰难。据世纪金源相关负责人回忆道，“专班办公室里常常深夜灯火通明，这不是简单的协调，而是要把对抗性的矛盾，一点点转化为建设性的合作。这个过程中，有人拍桌子，有人默默流泪。”但团队坚持透明沟通，用扎实的方案逐步凝聚共识。最终，业主自治组织会议表决，成功获得超过三分之二的同意，实现了业权的统一委托管理，迈出了盘活最艰难、也最为奠定基础的第一步。

100次会议现场照片

（2）啃下硬核骨头：厘清债权，扫清资产枷锁

统一业权后，横亘在前的是同样复杂的抵押权与历史债务。地铁公司、施工方、金融机构等债权人各有诉求。为平衡各债权方的相关利益，解决债权人强制执行给项目招商带来的障碍，世纪金源协同主导了多轮艰苦谈判。针对地铁接驳工程欠款，以经营收益分期支付的方案设计达成和解，重启了项目的交通生命线；面对产权抵押带来的招商阻碍，协调抵押权人出具相应的保证与担保，为众多入住的品牌商户扫除了最大的顾虑与担忧；甚至对早年进驻的商户也积极协商，妥善解决历史遗留问题。

转舵由此开始。

焕新重生：从“复杂手术”到“商业造血”

当前置问题被一一疏通，项目的商业心脏才得以重新起搏。世纪金源商管团队随即展开了第二阶段的重塑工作。

2023年12月，海豚广场全新的招商发布会在世纪金源的主导下举行。台下坐着超过300位品牌代表，他们手中攥着厚厚的项目资料，眼中交织着期待与郑重。“说实话，看到是世纪金源操盘，我们才愿意再来谈一次。金源招商团队释放的信息都是很真实的，稳中有序，这种透明扎实本身就是一种力量。”一位零售品牌西南大区负责人坦言。

300余家品牌参与，现场代表品牌签约现场照片

这份信任源于金源在贵州超过十余年的“深耕印记”。早在2009年，当贵阳观山湖区还处于新区设立后的探索阶段时，世纪金源便以“世纪城”大盘进驻，融合住宅、物管、商业、酒店，打造强大完整的综合配套生态，有力加速了观山区的繁荣发展，深度参与城市的生长进程。当品牌方听到世纪金源接手，他们理解的不是一个外来接盘者，而是一个懂贵阳、有实力、能与城市命运共担的长期伙伴。

“商业必须服务于真实、活跃的大众市场。我们要做的不是做梦，而是扎根。”世纪金源商管招商团队果断摒弃了海豚广场原有不切实际的“高奢”规划，深入花果园庞大客群调研，将项目定位彻底转向年轻力社交中心 。

海豚广场成功引入52家首店，首店占比达30%，极大重塑了市场信心。2024年2月，英嘉电影空间提前试营业，打卡海豚广场的话题凭超1000万的自然实时热度冲上了抖音热搜前3，预示了项目的脱胎换骨即将到来。

·海豚广场英嘉电影空间试营业

当城市的灯火渐次熄灭，电焊的蓝光与照明灯的白光交织映照着工人们的脸庞。面对遗留的千余项整改，团队昼夜奋战，有效缩短了商户入场装修与安全高品质交付的时间。相关负责人回忆道：“那段时间，安全帽下的头发就没干过，但看到项目一点点亮起来，一切都值了。”他笑得很朴实，而沉睡的“海豚”终于重新获得了心跳。

绽放之光：从停滞资产到价值新高地

2024年5月31日，随着冷焰火在空中划出弧光，海豚广场焕新开业，终于迎来万众欢腾的时刻，成为整座城市狂欢的焦点。

当日客流如织，人潮从地铁3号线花果园站源源不断涌入，千台无人机在双子塔旁拼出美好图景，音乐节的激情表演，让贵阳的夏夜更加悠扬，一举洗刷了多年的沉寂阴霾。海豚广场开业交出亮眼的答卷：客流超85万，销售额超3000万，这不是冷冰冰的数字，而是一张张真实的笑脸、一次次打卡分享、一场场不期而遇的社交。项目开业首年销售即突破10亿元，客流突破1000万人次，抖音话题量超6300万，入选多家商业评选榜单并获奖年度商业新地标。更深远的社会综合价值在于，海豚广场成功创造了超5000个就业岗位，推动化解了超10亿元的历史债务，成为城市新晋经济稳定器与社会民生稳定剂。

结语：一套可复制的“焕活模型”

“海豚广场不是奇迹，而是方法论。”世纪金源相关负责人这样总结。

在政府搭建的纾困平台与信用背书下，由一个综合解决方案能力、深耕经验及长期运营的主导企业协同联动投入，穿透解决产权、债务等底层死结破局，再施以精准的商业定位招商破题，最终依靠内容运营持续造血——这套案例模型，超越了单纯的商业运营改造，提供了化解复杂存量资产多方困局的系统性工具包，这才是这个项目案例在全行业内近乎独特的价值。

世纪金源商业管理集团已将此完整经验提炼为标准化方案，并做好了准备与更多城市携手，为仍在沉睡的存量资产找到重生破局之路，共赴新未来。“每座城市，都值得一个被重新点亮的地方。我们希望去做的，就是把‘不可能’变成——‘不，可能’。”

转自：第一财经