欠1.9亿元，建邺万达遭抵押！南京商业怎么了？

近日，阿里资产平台挂出重磅招商公告，中国东方资产管理股份有限公司江苏省分公司，对南京万达广场投资有限公司1.9亿元不良债权启动招商，抵押物正是南京建邺万达广场。

这座扎根河西17年的商业标杆正式步入抵押招商流程，引发南京商业圈广泛关注。

涉及1.9亿元不良债权 南京建邺万达被抵押

根据公告，该笔不良债权基准日未偿本息合计19033.84 万元，其中未偿本金18761.3万元、未偿利息272.54 万元，另含银团服务费等相关费用2334.93 万元，债权源自银团贷款，可单户或与其他资产组包处置。

债务人为南京万达广场投资有限公司。抵押物为南京市建邺区江东中路98号南京建邺万达广场商业物业，土地面积31472.6平方米，总建筑面积149053.03平方米，地上6层、地下2层，规划用途为商业及车库，目前由债务人正常出租运营。

该债权由东方资产江苏分公司通过受让取得，2026年4月，江苏银行南京分行与东方资产江苏分公司已发布债权转让暨债务催收联合公告，明确债权权利转移及偿付要求。

令人唏嘘的是，该笔债权截至5月11日15时许，仅有38人围观，0个意向人。

扎根河西17年老牌商场 两年前一办公楼曾流拍

作为万达集团布局南京的第二座万达广场，建邺万达广场总投资超100亿元，涵盖购物中心、高端酒店、特色街区、写字楼及公寓等多元业态，属于重资产运营项目，前期投入大、回收周期长。

2009年，建邺万达正式开业，是当年南京市规模最大的商业地产项目，也是河西新城首个大型综合商业体。其中27万平方米的一站式购物中心引领区域消费升级，5万平方米的白金五星级希尔顿酒店成为河西商务标杆，7万平方米的万达金街/西地商业街汇聚餐饮、休闲、娱乐业态，成为南京老牌网红打卡地，红极一时。

然而，近年来随着南京商业格局的重构，河西商圈新增多个商业综合体，行业竞争日趋激烈，再加上消费需求升级、线上消费分流等因素，建邺万达广场的运营效益逐渐下滑。

此次公告中的债务人——南京万达广场投资有限公司，成立于2007年8月16日，注册资本30000万元，由大连万达商业管理集团股份有限公司（以下简称万达商管）100%控股，是万达集团在南京区域的重要投资平台，核心业务涵盖信息技术产业投资、自有场地租赁、柜台租赁、物业管理等，主要负责建邺万达广场的开发、运营与资产管理。

公开数据显示，公司实缴资本仅5000万元，参保人数为0，且存在多条被执行人信息，未履行执行总金额高达10492.01万元，还存在152万余元的税务欠款，资金链压力持续加剧。

危机的显现始于2024年，当时建邺万达广场内一栋约1万平方米的办公楼（2-6层）已被挂上法拍网，评估价1.57亿元，起拍价仅8816万元，最终因无人报名而流拍。此后，企业债务问题未能得到缓解，最终形成1.9亿元的不良债权，被债权方启动招商处置，建邺万达广场作为核心抵押物，进入招商处置流程。

此次拍卖的核心目的是化解债权方的不良资产，缓解南京万达广场投资有限公司的债务压力。从处置流程来看，是以债权招商的形式推进，抵押物涵盖整个商业综合体，后续若债权处置完成，新的债权方或接手方或将对项目进行重组、运营优化，甚至可能调整目前建邺万达的业态布局！

80多座万达广场已被卖 常州新北万达“抵”给中建二局

值得一提的是，南京万达广场投资有限公司作为大连万达商业管理集团的全资子公司，其经营状况同样反映出母公司的困境。

天眼查App显示，近日，万达商管新增2则被执行人信息，执行标的合计1.49亿余元，执行法院为广西壮族自治区南宁市中级人民法院、苏州市姑苏区人民法院。

万达商管由大连万达集团股份有限公司、王健林等共同持股。风险信息显示，该公司现存9条被执行人信息，被执行总金额超3.4亿元，此外，该公司所持多家公司股权已被冻结。

公开数据显示，早在2024年中期，万达商管的现金及等价物余额就仅剩下近104.8亿元，而其一年内到期的债务却高达约439亿元。

为了应对巨大的债务压力，万达不得不持续出售资产，回笼资金。

近年来，万达持续推进“轻资产”战略，大规模出售万达广场。截至目前，万达已累计出售超过80座万达广场，覆盖北京、上海、广州、成都、杭州等多个一、二线城市。

今年2月，常州新北万达广场投资有限公司完成变更，万达商管退出，中国建筑第二工程局有限公司成为全资股东，连莉莉出任新法人及经理。通过以资抵债，万达减少债务规模，中建实现应收账款回笼，同时持有可产生稳定现金流的商业资产。

存量时代的阵痛 南京多个商业地标面临法拍与经营大考

近年来，南京多个商业地产陷入经营危机，有的被迫闭店、有的被拍卖处置。

建邺万达广场的困境更多源于万达集团层面的资本运作与债务压力；而一些老牌商场困境更多体现在自身经营策略的滞后，自身的“造血能力”的不足。归根到底，都面临着“靠优势区位、历史光环已无法维系市场地位”的局面。

作为南京百货业的龙头企业，中央商场近年来的经营状况持续承压。2024年营收22.98亿元，归母净利润亏损1.47亿元；2025年营收21.37亿，归母净利润亏损3.93亿元，亏损继续扩大，资产负债率高达97.12%。

中央商场虽尝试通过优化线上平台、拓展直播销售、推进“一店一策”精细化运营等方式转型，但未能有效改善经营状况。（）

南京新百作为另一老牌商业标杆，同样面临业态转型的压力。2024年实现营业总收入67亿元。2025年，实现营业总收入63.61亿元，同比下降5.06%；归母净利润亏损8.42亿元，上年同期盈利2.3亿元，几乎吞噬了过往数年的盈利积累。南京新百虽通过业态调整、品牌升级试图突围，但仍未能完全摆脱传统百货的发展困境，甚至为此还与知名潮玩品牌产生了纠纷。（）

除了老牌百货，南京部分商业综合体也陷入被拍卖的困境。搁置18年的河西奥体苏宁广场，将于2026年5月14日起被南京市建邺区人民法院启动拍卖，起拍价达19.68亿元，评估价28.11亿元，昔日规划中的河西CBD“第一高楼”，因企业资金短缺和合同纠纷，长期处于搁置状态，最终沦为拍卖标的。

雨花客厅北区近日也登上司法拍卖平台。阿里司法拍卖网站显示，南京市雨花台区软件大道109号8幢一室、二室不动产将于6月26日拍卖。该资产评估价 11.49 亿元，起拍价 8.04 亿元，所有权人为南京丰盛大族科技股份有限公司，目前已被查封。

租赁清单显示，共有 61 个商户在租。从租金支付情况看，大部分商户已付租，仅 8 家存在欠租，其中山姆会员超市欠款约 887万元，为欠租最多的商户。

不仅是单体商场的经营波折，放眼整个南京市场，商业供给的极速扩张也正让竞争趋于白热化。有分析指出，如果城市人均商业面积超过1.5平方米，就意味着城市的商业地产供应面积已明显出现过剩现象。南京在人均购物中心面积和人均商业面积增量方面均走在全国前列。

无论是被资本逼到墙角的万达和缤润汇，还是面临生存危机的老牌百货，实际上是商业地产存量时代的一个极端缩影。

随着以德基等为代表的新兴商业体不断升级消费场景，传统百货‘以商品为核心’的模式正加速被‘以体验为核心’的新业态取代。如何化解债务危机、优化业态布局、适配消费升级，是后者亟待解决的问题。

星星苏迅综合自网易新闻、新浪财经、西祠房产、九派新闻、现代快报、阿里资产网、企查查、企业预警通等