越秀地产近45亿向关联公司出售5项边缘资产

地产寒冬下，越秀地产(00123.HK，全称越秀地产股份有限公司)是少有的盈利房企。

5月4日，越秀地产宣布拟向母公司广州越秀集团股份有限公司（简称越秀集团）直接或间接全资控股子公司转让多项亏损或流动性较差的“边缘资产”，包括：

1、南沙国际金融中心

这是越秀地产在广州打造的第二座IFC，第一座为广州国际金融中心，即珠江新城西塔。

2012年，越秀房产信托基金以134.4亿元（88.5亿股权+45亿元开发贷款+0.9亿元少数股东权益）的代价收购了西塔，该基金也是越秀地产的关联方。

广州南沙国际金融中心，2023年10月投入使用，总建面约22万平方米，由A、B两栋超甲级/甲级写字楼及C、D两栋高端公寓（明珠湾壹号）组成。

本次拟转让的是两栋写字楼，分别为41层和29层，交易价格约19.3亿元。

出让方为广州隽景一号房地产开发有限公司，接盘方为广州造纸集团有限公司。

2、云谷产业园及S1栋

该产业园位于广州市南沙区，由产业园区+附属商业楼宇（含S1栋）+地库构成。

除了S1栋由广州庆越房地产开发有限公司（简称广州庆越）持有，其他物业由项目公司广州盛越产业园区运营管理有限公司持有，后者由广州庆越全资控股。

该交易分为两步：

（1）广州庆越作为卖方，先以5821万元将S1栋卖给项目公司，让项目公司持有该产业园全部物业。

（2）广州庆越作为卖方，再将项目公司100%股权出售给广州越秀智造科技有限公司（简称广州越秀智造科），评估价和成交价都是10.85亿元（不含S1栋）。

广州越秀智造通过全资控股云谷产业园项目公司，从而持有产业园完整产权，也方便统一运营。

3、智谷产业园

该产业园也位于南沙区，由11幢产业楼宇+地库组成，总建面约16万㎡。

佳景环球有限公司（境外注册）作为卖方，向广州越秀智造转让项目公司100%股权。

评估价和成交价都是9.73亿元，买方向卖方支付4.53亿元现金，并承接项目公司尚欠广州市城市建设开发有限公司（简称广州城建）的5.2亿贷款，广州城建为越秀地产间接控股的境内子公司。

4、毕节越秀万豪万枫酒店

该酒店位于大方县，由一栋六层高的地上酒店大楼构成，2023年起投入营运。

广州城建作为卖方，向买方广州越秀实业投资有限公司转让该酒店目标公司100%股权。

买方向卖方支付272.16万元现金，并承接酒店目标公司约2.42亿元贷款，总代价约2.45亿元。

5、康养业务

广州城建作为卖方，向广州越秀健康科技有限公司转让康养业务42家公司股权。

买方向卖方支付283.82万元现金，并承接酒店目标公司约3.93亿元贷款，总代价约3.95亿元。

上述关联交易预计可为越秀地产带来44.6亿元的净现金流入，并实现约1.08亿元的除税后账面收益。

越秀地产2025年归母净利润0.55亿元，虽然同比下降94.7%，但在目前的市场环境下实属不易，能够盈利的原因有：

1、项目集中在六大核心城市，抗跌性强

销售额1062亿元，全国第9；广州、北京、上海、杭州、苏州、南京核心六城占85.6%。

土储75%在核心六城，其中一线+强二线占比超94%，几乎不碰三四线“雷区”。

因此降价少、去化稳、结算均价高（2.96 万/㎡），避免了大面积亏损项目。

2、合作开发为主，风险和亏损让少数股东扛

新增土储权益比例仅44.6%，为历史最低，大量项目是“小股操盘”。

2025年少数股东损益17.2 亿元，同比增长305%。

换言之， 合并利润17.8亿，其中17.2亿分给合作方，越秀地产自己只拿了0.55亿。

虽然利润被稀释，但亏损也被分摊，避免了像民企那样“一个项目亏掉整个公司”。

3、资产减值计提少，没有财务洗澡

2025年计提减值15.7亿元，同比减少7.1亿元。

行业普遍“大额计提、一次性出清”，越秀作为国企相对保守、不激进洗澡，利润基数保住了。

4、财务费用为负

2025年财务费用为-1.29 亿元，利息收入＞利息支出。

其现金储备高达467.6 亿元，三道红线全绿，融资成本较低。

民企普遍“高负债 + 高财务费用” 吞噬利润，越秀地产靠现金储备反赚利息。

5、卖掉北京海淀地块，一次性回血

2025年5月，以41.49亿元将北京海淀功德寺地块65%股权卖给华润，直接增厚当年利润。

但无论如何，越秀地产0.55亿的归母净利润很薄，稍有不慎就会亏损，而今年市场可能继续低迷。

本次向关联公司甩卖资产，获得40多亿现金流以及1.8亿净利润，也是为今年继续保持正利润而未雨绸缪。