规避限购借名买房协议合法有效 北京借名买房律师详解效力认定

案件情节

陈先生2010年的时候已经有两套房子了，当时北京刚出台限购政策，他不能再买第三套房。但陈先生看中了一套性价比很高的房子，不想错过这个机会，就找了自己的外甥周先生，想借用周先生的名义买这套一号房屋。

两人签了一份《房产代持协议》，约定：陈先生是一号房屋的实际所有权人，周先生只是代持，所有购房款都由陈先生支付，房屋的使用、收益、处分都由陈先生决定，周先生不得干涉。以后政策允许或者陈先生要求过户时，周先生要无条件配合。

陈先生付了全款买了这套房子，房产证办下来后一直由陈先生保管，房子也是陈先生一家在住，物业费、水电费都是陈先生交。2016年，陈先生把自己名下的两套房子卖了一套，符合购房条件了，就找周先生要求过户，没想到周先生反悔了，说房子是他自己买的，是向陈先生借的钱。陈先生一气之下把周先生告上了法庭。

法院评析

法院审理后认为，本案的争议焦点是双方签订的《房产代持协议》是否有效。周先生主张这份协议是为了规避限购政策，违反了国家政策，应该无效。

但法院认为，限购政策是政府的规范性文件，不是法律或行政法规的强制性规定。而且陈先生现在已经符合购房条件了，不存在履行障碍。双方签订的《房产代持协议》是真实意思表示，陈先生也实际支付了全部购房款，一直实际占有使用房屋，所以这份协议是合法有效的。

最终法院判决周先生配合陈先生将一号房屋过户到陈先生名下。

律师胜诉心得

这个案子的胜诉，关键在于对限购政策性质的准确把握：

第一，我们明确区分了”法律强制性规定”和”政策”。很多人以为规避限购的借名买房协议都是无效的，其实不是，限购政策只是政府的规范性文件，不是法律的强制性规定，不会直接导致合同无效。

第二，我们及时固定了证据。陈先生不仅有书面的代持协议，还有完整的出资凭证、房产证原件、多年的缴费记录，这些证据形成了完整的证据链，让周先生无法抵赖。

第三，我们强调了陈先生现在已经符合购房条件，合同不存在履行障碍。如果陈先生现在仍然不符合购房条件，法院可能不会判决强制过户，但会确认合同效力，让周先生赔偿损失。

这个案子告诉我们：为了规避限购而借名买房确实有风险，但不是必然无效。但还是建议大家尽量不要这样做，因为即使最后能胜诉，也要花费大量的时间和精力。