上海动迁征收高频问题100问（1.0版）-第五篇：补偿与安置篇

第五篇：补偿与安置篇

51. 问：征收补偿方式有哪些？可以自己选吗？
答：征收补偿方式主要有两种：货币补偿和产权调换。被征收人通常有权选择其中一种。如果选择产权调换，征收部门提供安置房；如果选择货币补偿，则按评估价拿钱。部分项目会推出“货币化安置”奖励。

52. 问：安置房不满意，比如质量差、位置偏、房型差，怎么办？
答：如果安置房存在质量瑕疵，可以依据《民法典》主张开发商承担违约责任。如果安置房选址明显违反规划或补偿方案，可以申请行政复议或提起行政诉讼，要求撤销安置方案，责令重新选址。诉讼中需注意收集宣传资料与实际交付不符的证据。

53. 问：征收补偿款包括哪些项目？
答：主要包括：
（1）被征收房屋价值的补偿；
（2）搬迁费；
（3）临时安置费（过渡费）；
（4）停产停业损失补偿（如适用）；
（5）搬迁奖励费；
（6）设施移装费等。

54. 问：什么是“居住困难户”保障？如何申请？
答：如果被征收人及其同住人的人均建筑面积低于一定标准（如22平方米），可以申请认定为居住困难户。一旦认定，会按人均标准面积补足。认定需要提交他处无房证明、身份证、户口本等材料。

55. 问：搬迁奖励费一般有多少？怎样才能拿到？
答：搬迁奖励费的金额由征收方案确定，通常根据签约和搬迁时间分档：在签约期内签约的有一笔签约奖励，在搬迁期内搬迁的有一笔搬迁奖励。奖励费旨在鼓励早签约、早搬迁。

56. 问：征收补偿款是否需要缴税？
答：根据国家税收政策，被征收人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款，免征个人所得税。购买的安置房，如面积未超原房屋面积，通常免征契税；超面积部分需按规定缴纳。

57. 问：如果房屋用于经营，停产停业损失怎么计算？
答：通常按被征收房屋价值的一定比例（如3%-5%）计算，或者按建筑面积计算。如果能够提供上年度平均利润证明，也可以按利润的70%-90%计算，补偿期限一般为6至12个月。

58. 问：征收过程中的“签约率”达到多少，协议才生效？
答：在旧改项目中，通常设定的生效条件为签约比例（如85%、90%）。如果在签约期限内，该地块的签约比例达到生效比例，则所有已签订的协议生效；如果未达到，项目终止，已签协议作废。

59. 问：家庭内部对补偿款分割达不成一致，钱拿不到怎么办？
答：这种情况下，征收部门通常不会强行发放款项，以免引发后续纠纷。家庭内部成员需要向人民法院提起共有物分割纠纷诉讼，由法院判决确定每个人的份额后，凭判决书去领取补偿款。

60. 问：已经签约了，但发现补偿比邻居少很多，可以反悔吗？
答：如果协议存在重大误解、显失公平，或者征收方存在欺诈、胁迫的情形，可以在知道撤销事由之日起一年内向人民法院或仲裁机构请求撤销协议。如果仅是后悔，没有法定理由，通常不能随意反悔。

61. 问：安置房交付时，面积与协议约定不符怎么办？
答：如果面积误差在3%以内，据实结算；如果误差超过3%，买方有权退房，或者要求开发商承担相应的违约责任，补足差价。

62. 问：货币补偿款通常多久能到账？
答：通常在搬迁交房后，征收部门会在约定的工作日内（如30日内）将补偿款划入被征收人指定账户。

63. 问：被征收房屋的装修费怎么算？
答：装修补偿通常是按照建筑面积乘以一定的装修补贴标准（如每平方米几百元至上千元）。如果房屋是豪华装修，可以要求评估公司对装修残值进行单独评估，以评估价进行补偿。

64. 问：违章建筑被强拆，有赔偿吗？
答：如果违法建筑被行政机关认定为违章建筑后依法强拆，对于建筑材料本身（砖瓦、钢筋）的残值，行政机关应当予以返还或赔偿。如果强拆程序违法，造成了建筑材料以外的合法财产损失，也需要赔偿。

65. 问：征收补偿中，户口本上的人越多，补偿越多吗？
答：对于公房私房，补偿主要看“砖头”（面积），户口数量影响较小。但对于居住困难户的认定，户口在册且他处无房的人越多，托底保障的面积就越大。此外，户口人数有时会影响搬家费、过渡费等的总额。

66. 问：安置房有没有“小产证”？可以自由买卖吗？
答：安置房在交付后，经过一段时间（通常几年），是可以办理不动产权证的。但部分安置房在取得产证后的一定年限内（如5年）限制上市交易。具体限制要看征收补偿方案的约定。

67. 问：对于老年人、残疾人等特殊群体，有没有额外照顾？
答：有的。部分征收方案中，对高龄老人、大龄未婚青年（如28岁以上）、残疾人等，在安置房面积上会给予适当倾斜，例如大龄青年可按两人计算，残疾人增加一定的安置面积。

68. 问：企业厂房拆迁和住宅拆迁补偿标准一样吗？
答：不一样。企业厂房拆迁主要补偿：土地使用权价值、房屋重置成本、设备搬迁费（大型设备需专业评估）、停产停业损失（往往是大头）以及员工安置补偿等。

69. 问：如果在签约期内未签约，奖励费是不是就没了？
答：是的。征收方案中设定的签约奖励费、搬迁奖励费通常有严格的时限要求。超过签约期，奖励费可能会减少，甚至归零。因此，除非补偿确实极不合理，否则尽量不要拖过签约期。

70. 问：如何查询征收项目的合法性和补偿标准？
答：可以登录区政府官网查看征收公告、补偿方案；也可以到房屋征收事务所现场查询；还可以申请政府信息公开，获取征收决定、社会稳定风险评估报告、分户补偿情况等关键文件。

71. 问：安置房的选房顺序如何确定？
答：通常按照“先签约、先搬迁、先选房”的原则。签约越早，选房号越靠前，越有可能选到心仪的房源。选房方案会在签约前公布。

72. 问：征收决定作出后，房子是不是就归征收部门了？
答：是的。补偿协议签订并生效，或者补偿决定生效后，被征收人获得补偿款，房屋所有权即转移给征收部门。被征收人应当在约定期限内搬迁，腾空房屋。

73. 问：安置房的物业费、维修基金由谁承担？
答：通常由被安置人承担。如果安置房价格显著低于市场价，部分项目可能会对维修基金给予一定的减免。

74. 问：如果选择货币补偿，再去买商品房，有税收优惠吗？
答：有的。被拆迁人用拆迁补偿款重新购置住房的，契税可以享受减免：购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，超出部分按规定征收。

75. 问：共有产权人之一下落不明，如何领取补偿款？
答：下落不明的情况，需要先由利害关系人向法院申请宣告失踪，指定财产代管人。由代管人代为领取补偿款。如果无法宣告失踪，征收部门通常会将属于该产权人的份额提存至公证处，待其出现后再行发放。

76. 问：征收过程中，承租人（公房）去世，但同住人未推举新的承租人，如何签约？
答：这种情况比较棘手。通常征收部门会要求所有同住人协商一致推举签约代表，或者通过诉讼确定补偿款的分割方案。如果长时间无法确定，征收部门可以作出补偿决定，将款项提存。

77. 问：安置房的楼层、朝向差价如何计算？
答：安置房的分配会根据楼层、朝向等因素进行系数调整。通常总楼层中间的楼层系数最高，顶层和底层系数较低。具体系数表会在选房时公示。

78. 问：搬迁过渡费发放多久？如果安置房逾期交付怎么办？
答：过渡费通常发放至安置房交付之月。如果安置房逾期交付，征收部门应当双倍支付临时安置费，直至实际交付为止。

79. 问：签约时，征收工作人员口头承诺的奖励，最后协议里没有，算数吗？
答：口头承诺如果没有写入书面协议，维权难度很大。所有补偿、奖励、补贴均以书面补偿协议或结算单为准。签约时一定要仔细核对协议内容，确保所有承诺都已落实为白纸黑字。

80. 问：上海目前旧改征收的政策趋势是什么？
答：目前的趋势是更加透明化和法治化。政府鼓励采用电子签约、区块链存证等技术手段确保公平。同时，对于家庭内部纠纷，法院和政府部门加强多元化调解机制，减少诉讼成本，但“同住人”认定等核心争议依然激烈。