深圳地王，回到十年前

文/十一弟

前两天，深圳龙岗区出让了一块重磅土地——

龙城街道G01046-0106号地块。

买家是深圳市润圳房地产有限公司，是唯一报名的企业。

深圳润圳由央企华润置地全资持股，它以底价摘牌，需要支付逾70亿土地款。

龙岗地块规模不小，规划容积率3.26，计容面积接近48万平米。

折算下来，平均楼面价还不到1.5万块钱/平米。

这是一块回炉重拍的土地，曾经是深圳地王级别的开发项目。

早在十年前，也就是2017年，龙岗地块出让给了一家闽系房企——

世茂集团。

当时，它以超过239亿的天价，拍下了龙岗G01046-0095号商业用地。

在深圳土拍史上，这是总价第二高的地王。

世茂后来将其整体开发成了深港国际中心项目。

华润置地刚刚拿下的龙岗地块，其实是深港国际中心的一部分。

很显然，深港国际中心的体量更大——

土地面积32万平米，计容建筑面积136万平米。

折算下来，平均楼面价1.8万块钱/平米。

时隔十年，回炉重拍的深圳地王，地价已经跌到比十年前还便宜。

当年，世茂拍下这块商业用地时，这家激进大胆的闽系开发商，有一个雄心勃勃的开发计划——

它要将其建成中国第一高楼，建筑高度700米，总投资500亿。

但世茂的实力与高杠杆，兜不住自己的野心——

这座摩天大楼还没建成，开发商先倒下了。

2022年，世茂集团出现债务违约，流动性紧张，全面爆雷。

深港国际中心从原本规划的中国第一高楼，最后变成了烂尾楼。

为了开发深港国际中心，世茂把项目土地分成了14宗地块。

它将其中的11宗地块，抵押给了中信信托，换回了至少117亿融资。

世茂爆雷还不上钱以后，中信信托立马就采取了司法手段，把开发商告上了法庭。

2023年，深港国际中心的12宗地块，被摆上货架，进行司法拍卖。

起拍价设定在130亿。

这12宗地块，光是土地款，就需要176亿以上。

有机构做了评估——

即便项目减值，土地价值仍有150亿，连同地块上投入的13亿在建工程，合计估值163亿。

首轮司法拍卖无人问津，最后流拍。

次轮起拍价降到了104亿，还是流拍。

深圳核心区的烂尾楼，是一块不可容忍的伤疤，逼得政府不得不出手。

去年，深圳市政府给出了土地收储方案，开出的价码是68亿。

这12宗地块，世茂当初花了176亿土地款，政府的回收价，打了不足四折。

回收价连地价的零头都不到，十年前砸出去的上百亿土地款，在这里蒸发了。

但是，深港国际中心的最大债权人——中信信托同意了，这才有了前两天龙岗地块的重新出让。

有人算过，政府的收储价全部用于偿还债务，中信信托的本金兑付率，大概有85%。

对中信信托来说，在一个烂尾楼项目上，还能收回大部分贷款本金，几乎是最好的结果了。

作为一个爆雷的开发商，世茂没有资格、也没有能力说不。

它只能认栽，听凭债权人和政府对项目土地的处置。

深圳市政府以68亿的价格进行收储，再以逾70亿的价格出让。

它呈现出来的，是在深圳这样的大城市里，政府如何盘活烂尾楼。

这次重新挂牌之前，政府对龙岗地块作了规划调整与变性——

容积率从4.17下调到了3.26，原本的商业用地，变成了商住用地。

一字之差，土地价值天壤之别——

地块内规划的48万平米计容面积里，其中住宅面积超过30万平米，商业面积14万平米。

也就是说，龙岗地块的住宅部分比重超过64%。

商业项目有漫长的建设运营期，需要很长时间才能收回投资。

而住宅地块，只要拿到一纸预售证，就能销售变现了。

这块地重新出让之前，市场上早有传闻，华润置地将会接盘。

在挂牌文件里，地块内的商业部分要建成一座高端购物中心。

政府要求商场的运营方，2024年的营收规模不低于50亿。

现在还活着，能一下子掏出70多亿土地款，并且满足上面这个出让条件的开发商，掰着指头数，已经没有几家了。

高端住宅+购物中心的开发模式，重新出让的龙岗地块，几乎就是为华润置地量身定制的。

在龙岗地块旁边，中海地产开发了一个豪宅项目——

中海·大运玖章。

它是去年深圳龙岗区的单盘销冠，年底开盘仅卖了两个多月，销售额将近20亿，单价6.4万块钱/平米。

中海地产在去年初拍下了大运玖章地块，溢价了七成以上，平均楼面价接近3万块钱/平米。

而这次华润置地拿下回炉重拍的龙岗地块，底价摘牌，地价还不到1.5万块钱/平米。

两年前爆雷房企丢下的烂摊子，转手换到大央企这里，变成了捡漏。

政府没有损失，华润笑着接盘，中信信托收回了贷款，大家都皆大欢喜。

未来每平米卖到6万以上的房价，一堆深圳豪客排队买单。

曾经城市中心的烂尾楼，马上就会建成城市地标了。

化腐朽为神奇，这就是魔法。