最高院：办理了抵押预告登记但一直未办抵押的，还享有优先权吗？

作者：周军律师.

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在金融借款及不动产抵押纠纷案件中，抵押预告登记的效力争议十分普遍。由于商品房预售阶段无法办理正式抵押登记，银行等债权人常会与借款人、开发商签订抵押合同，办理抵押预告登记，约定待房屋具备办证条件后办理正式抵押。但实务中，常因开发商未完成首次登记、借款人怠于配合等原因，导致抵押预告登记长期未转为正式抵押。

那么，办理了抵押预告登记但一直未办理正式抵押登记的，债权人还享有优先受偿权吗？

最高人民法院案例库入选案例《中国农业银行某支行诉来安某房地产开发有限公司、张某某借款合同纠纷案》中明确：

抵押预告登记并非正式抵押登记，但其效力并非完全无效。办理抵押预告登记后，若抵押财产已办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形，即使未办理正式抵押登记，债权人也享有优先受偿权，且抵押权自预告登记之日起设立；若未办理建筑物首次登记，或存在预告登记失效情形，则债权人不享有优先受偿权。

本案焦点问题为，案涉房屋办理了抵押预告登记但未办理正式抵押登记，中国农业银行某支行是否享有优先受偿权。

根据本案查明事实，张某某向中国农业银行某支行借款用于购买来安某房地产开发有限公司开发的商品房，三方签订借款合同及抵押合同，约定张某某以其所购商品房为该笔借款提供抵押担保，并办理了抵押预告登记，开发商承担阶段性连带责任保证。借款到期后，张某某未按期偿还借款本息，银行诉至法院，要求张某某偿还借款，开发商承担连带保证责任，并主张对案涉房屋享有优先受偿权。经查，案涉商品房已由开发商办理建筑物所有权首次登记，具备办理正式抵押登记条件，但因张某某怠于配合，始终未办理正式抵押登记，且抵押预告登记不存在失效情形。张某某及开发商抗辩，未办理正式抵押登记，银行仅享有抵押预告登记，不享有优先受偿权。

从以上事实及司法裁判规则可以得出结论：抵押预告登记的核心功能是保障债权人将来实现物权，其优先受偿权的取得需满足法定条件。依据相关司法解释规定，关键看两点：一是抵押财产是否已办理建筑物所有权首次登记，二是抵押预告登记是否有效。若同时满足这两个条件，即使未办理正式抵押登记，债权人也享有优先受偿权；反之，若未办理首次登记，或预告登记因债权消灭、超过法定期限未申请正式登记而失效，则不享有优先受偿权。

据此应当认定，案涉商品房已办理建筑物所有权首次登记，抵押预告登记合法有效，虽未办理正式抵押登记，中国农业银行某支行仍对案涉房屋享有优先受偿权，抵押权自抵押预告登记之日起设立。

周军律师提醒，预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。遇到抵押预告登记效力、优先受偿权认定、借款合同纠纷等相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。

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