借名买房后转过户 无购房资格败诉 北京借名买房律师

一、案件情节

陈女士因为个人信用问题，无法直接向银行申请贷款买房。2010年，她找到了自己的姐夫李先生商量，想用李先生的名义来购买房屋。双方达成了口头约定：由陈女士实际出资，以李先生的名义办理银行按揭贷款，房屋实际归陈女士所有。
随后，李先生与开发商签订了购房合同，购买了一号房屋。整个购房过程中，首付款、每月的银行贷款以及房屋装修费用，全部都是由陈女士实际支付的。房屋交付后，也是陈女士一家实际居住使用，李先生从未参与过房屋的管理和使用。就连李先生名下专门用于还贷的银行卡，也一直由陈女士保管和使用，直到贷款全部还清后，陈女士才将银行卡归还给李先生。
2016年底，陈女士因为需要资金周转，想通过房屋抵押来借款。于是她和姐夫李先生商量，打算把房屋先过户，用过户后的房屋来办理抵押贷款，但是想放在女婿王先生名下。因为陈女士的女婿王先生不具备购房资格，所以最终决定将房屋过户到王先生实际控制的甲公司名下。李先生按照陈女士的要求，配合办理了相关的委托过户手续，整个过程中李先生没有获得任何利益，纯粹是出于亲戚之间的帮忙。
房屋过户到甲公司名下后，陈女士发现王先生将房屋抵押到了典当行，并且没有按时偿还贷款及利息，导致房屋面临被拍卖的风险。陈女士代王先生偿还了贷款及利息后，多次要求王先生返还房屋，但都没有结果。于是陈女士将李先生、甲公司以及王先生一起告上了法庭，要求确认一号房屋归自己所有，并要求被告协助办理房屋登记手续。

二、法院评析

法院在审理过程中，首先确认了一个基本事实：双方都认可一号房屋确实是陈女士借用李先生的名义购买的，陈女士是实际出资人，并且一直实际居住使用该房屋。
本案的争议焦点在于：2017年房屋从李先生名下过户到甲公司名下的行为是否无效。
根据《民法典》的规定，合同无效的情形包括：一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；以合法形式掩盖非法目的；损害社会公共利益；违反法律、行政法规的强制性规定。
法院认为，陈女士虽然主张被告之间的房产转移过户行为无效，但是她没有提交充分的证据证明被告之间存在恶意串通损害其利益的行为，因此陈女士应当承担举证不力的法律后果。法院对陈女士关于过户行为无效的主张不予采信。
虽然法院不支持过户行为无效的主张，但是考虑到一号房屋现在登记在甲公司名下，甲公司和王先生当庭都同意将房屋过户给陈女士，李先生也不反对，这种情况下双方对房屋的处分属于意思自治范畴，法院不持异议。
但是，法院在审理中查明了一个关键事实：陈女士现在不具备北京市的购房资格。根据北京市的相关限购政策，房屋尚不具备过户到陈女士名下的客观条件。
因此，法院最终判决：驳回陈女士的全部诉讼请求。

三、律师心得

这个案件给我们带来了很多重要的启示：
第一，借名买房风险巨大，务必谨慎选择。本案中陈女士因为信用问题选择借名买房，虽然前期双方配合顺利，但是后续因为亲属关系产生的一系列变故，最终导致房屋无法收回。
第二，购房资格是房屋过户的前提条件。很多当事人在诉讼中只关注房屋所有权的归属，却忽略了自身是否具备购房资格这个关键问题。即使法院支持你的诉求，如果没有购房资格，过户仍然无法实现。
第三，亲属之间的财产往来一定要留痕。本案中，因为都是亲戚关系，很多操作都是口头约定，没有留下书面证据。一旦发生纠纷，举证就变得非常困难。建议即使是亲属之间，涉及重大财产的处置，也要签订书面协议，明确双方的权利义务。
这个案件提醒我们，在进行重大财产安排时，一定要充分了解相关政策，保留好相关证据，避免因为一时的便利而造成更大的损失。