广东
近日香港市场流传一宗令人咋舌的豪宅交易。一名非本地富豪买家以全额付款的方式，豪掷近3,000万元（港币，下同）购入港岛半山区一个连巨型平台的三房单位。然而，该买家在签署合约及缴付一成大订后，传出该单位早年曾发生一宗轰动一时的命案，有人从高处堕下并陈尸于该单位的平台之上，属行内无人不晓的“极凶”凶宅。由于买家在看楼时未有主动查问，涉事地产经纪亦未有作任何披露。面对进退两难的局面，大律师陆伟雄接受访问时指，难以用“经纪隐瞒”为由取消交易。
经纪无绝对责任主动申报凶宅
不少人误以为，地产经纪有法律责任主动告知物业是否属于凶宅，但大律师陆伟雄指出，这是一个常见的误解。他指，法律原则上，地产经纪是没有绝对责任，必须预先主动向买家声明单位是凶宅的。陆大律师解释，大前提在于买家有否主动询问。如果买家在整个过程中从未过问，也没有表现出介意物业是否有命案发生，经纪便没有自动申报的责任。
然而，若买家在看楼前已明确向经纪表示“要干净的单位，不能有人在里头死过”，而经纪明知该单位是凶宅却刻意隐瞒，在这种情况下，经纪便构成了“误导”，买家便有法律理据作出追讨。
“买贵了”非拒绝成交理由
该名买家因为看中单位装修精美且平台宽敞，加上财力雄厚，看楼后即刻拍板购入。由于他从未向经纪查问单位的历史，因此经纪与原业主在法律上并没有做错。至于多间银行无法对涉事单位估价，买家以近3,000万元购入凶宅，明显“买贵了”，陆伟雄直言，买家不可以此为由拒绝成交。
他指出，凶宅是否一定低于市价，并无绝对标准，“有部分人根本不介意凶宅，可能因为景观好、装修合心意、交通方便，甚至只是为了方便照应住在对面的亲戚，正所谓‘千金难买心头好’，买家愿意以较高价钱购入，背后可以有很多原因。”因此，买家不能单凭“多付了钱买入凶宅”作为取消交易的法律理据。
此外，买家在参观单位时，原业主不准买家在单位内拍照，行为略显可疑，但这同样不能作为取消交易的法律借口。
买家违约恐面临双重损失
由于买家在支付了10%订金后才发现真相，完全无法克服心理阴影，现阶段的补救措施有三。其一，动之以情，协商退房。目前仍未到最终的成交期（Complete），买家可尝试向原业主坦白自己极度害怕凶宅，恳求对方容许取消交易。为了增加成事机会，买家甚至可以主动提出给予原业主一笔额外的补偿金，以换取和解。
其二，壮士断臂，直接违约。若业主态度强硬拒绝退让，买家只能选择违约不成交，但买家必须清楚明白，这不仅会直接损失已支付的近300万元的订金，更要承担额外法律风险。陆伟雄指，如果原业主日后将单位重新售出而当时楼市下跌，原业主有权向违约的买家追讨当中的差价损失。
其三，完成交易，尽快转手。若不想违约，买家只能硬着头皮完成交易，并在短时间内将物业重新放售，但下一手买家极可能同样需要以全额付款形式接手。
大律师教三大防“凶”绝招
另一方面，对于不熟悉香港房地产市场的本地或非本地买家，陆伟雄大律师强烈建议在置业时采取以下三招，以保障自身利益。
第一招：白纸黑字写明“拒绝凶宅”
口讲无凭，买家必须在极早阶段，如签署看楼纸时，以文字明确记录自己的要求。买家应向经纪表明“不要凶宅，有人病死也不要”，并写在文件上作为明确指示。日后若发现受骗，这便是最有力的法律证据，避免出现各执一词的局面。
第二招：自行上网查册
买家绝不能过度依赖经纪。现时网络资讯发达，坊间有多个免费的“凶宅网”可供查阅。买家在落订前，务必自行上网输入屋苑名称进行交叉比对，做好功课。
第三招：寻求银行估价
务必寻求银行估价，当中全额付款买家尤其注意。上述个案的致命伤，在于买家财力雄厚，选择全数支付楼价而无需申请按揭，因而跳过了银行估价的程序。陆大律师提醒“即使你多有钱、不需要做按揭，也一定要叫银行帮你估价，你不需要告诉银行你准备全额付款。”因为银行内部拥有极其严密的凶宅黑名单纪录，遇到凶宅时，银行通常会给出极低的估价，甚至拒绝估价。买家只要透过银行的估价反应，就能立刻察觉单位是否“有古怪”，这是一道极其重要且免费的防线。
编辑 | 方俊杰
终审 | 潘凌燕
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