民主实践·小区的构建（一）

一、

对于思考者而言，最心烦的事情，莫过于听着一群乌鸦的聒噪，你沉默不语，那群乌鸦仿佛掌握了真理；你说几句，仿佛又让人觉得自己缺乏涵养、咄咄逼人。

二、

现代工业文明保障了小区业主的生活品质，小区赖以维系的工业化、智能化及人工等费用，由业主按一定比例承担就成为了物业费。在这种社群结构中，业主基于私产保护的前提，不仅对专用住宅享有排他的控制权，而且还对小区公共区域享有公共使用权。包括了共有部分的区域。

业主之间的身份平等、法律对个人的私产保护，以及《物业管理法》所明确的权力结构，这对小区的社群结构提出了要求——民主与共和。

共和是一种社群结构形式，其核心理念是权力属于全体社群成员。同时，民主则是共识制的具体实现方式，具体包括了平等、独立、包容、选举等制度。

三、

工业文明是以工业化为核心、机械化生产为特征的现代社会文明形态，起源于18世纪英国工业革命。第一次工业革命以蒸汽机为核心，开启了蒸汽时代；第二次工业革命以电力和内燃机为核心，这使人类社会进入了电气时代。

家庭保险大楼建于1885年，位于美国伊利诺州芝加哥，原始高度为10层42米，由建筑师威廉·詹尼设计，被视为世界上第一座摩天建筑。当时，这栋大楼共有四部电梯为10层楼提供服务。

电梯的雏形类似于农村的轱辘井，它是垂直提升重物的一种转置，在东西方文明历史中，很早就出现了这种装置的记载。然而，由于受限于动力驱动来源，这种装置未能大规模的普及使用。当人类文明迈入工业时代之后，蒸汽、电力相继成为了动力来源，并相继成为了电梯的提升动力。

或者说，高层建筑之所以能得到普及，首先是钢筋水泥等建筑材料的出现，这使建筑师建盖高层建筑成为可能；其次是电梯技术的成熟及广泛运用，这解决了人们上下楼的问题；第三是供排水系统及电力系统，这解决了居民的日常生活需要。

目前，任何小区的一套高层住宅，其能源系统基本包括了水、电、气，功能设施基本包括了住宿、洗浴、如厕。现代住房的功能设施，不仅实现了人们日常的生活便利，而且还提升了人们的日常生活品质。然而，高层住房每项功能设施的实现，其背后都有一套系统在提供支持与保障。诸如：电力系统、供排水系统、电梯系统、消防系统等等。

或者说，正是小区整体性设施设备的正常运行，才保障了每户业主住宅功能设施的正常使用；亦或之，每户业主住宅功能设施的正常使用，需要依赖于小区整体性设施设备的正常运行的保障。

小区运行依赖于功能性设施设备的保障，而这种运行也需要成本费用予以保障。于是，小区业主所缴纳的物业费，就成为了维护设施设备正常运行的资金保障，而建筑面不过是费用收缴的比例分配。

或是以公摊面积收起物业费、或是以建筑面积收缴物业费，这并不是问题的关键或核心。问题的关键及核心是，保障小区设施设备的正常运行，至少需要多少的资金保障，然后这些资金以何种比例由业主承担。

三、

从事物业服务工作的，大多是底层民众；住小区高层的，社会阶层也高不了多少。既然双方都是底层民众，只不过是从事的工作不同，动辄煽动物业与业主的对立，动辄以拒缴物业费对抗物业公司，却无视现代小区住宅的本质，或小区物业费所体现的深刻内涵，这些行为不啻于底层互害，其对小区共同体构建有害无益。

肚子饿了，写不动了，就说这么多吧！

下次继续讨论，由小区业主的身份关系及私产保护制度等，讨论小区社群结构对民主、共和的要求。

陈浩 记于知止堂上

2026年5月6日