高评高贷的雷来了

作者：kangins

”零首付“、”负首付“、”背债人“这些曾经市场上大量灰色的买房操作，玩崩了，上面开始出手了。

最近，广州、深圳多地开始摸查银行“高评高贷”业务，个别支行因为长期大量操作相关业务，已经有人被带走调查；

此外，贷款中介、助贷公司正在被集中排查，银行也开始倒查合作链条。

据南方财经的报道，在打击金融“黑灰产”的背景下，广东区域已有大型银行对多家贷款中介展开摸查、排查合作情况，并要求分支机构反馈相关合作信息。

如果时间往前再追溯，早在2025年3月，公安部经侦局与国家金融监督管理总局稽查局就已联合部署，为期6个月集中打击金融领域“黑灰产”，重点之一正是贷款领域非法存贷款中介服务。

针对这些乱象，如果信息分开来看，很多人会以为只是一轮中介整顿。但如果把几条线索串起来看，就会发现：

这次真正被点燃的，不是表象的中介问题，而是在评估失真、部分银行内控失守、职业背债链条扩散之下的整个按揭信贷体系里一颗埋了几年的雷。

这颗雷，名字就叫：高评高贷。

大雷是什么如何形成的？

”零首付“、”负首付“乃至演化成”职业背债人“，背后涉及的高评高贷空间是如何完成链条的闭环？

我们来通过例子进行深度还原：

一套房子，真实成交价300万，按首付15%算，买家自己掏45万，银行贷款255万。整个逻辑建立在一个前提上：银行认可的评估值，大体接近真实成交价。

但高评高贷不是这么玩的。它的核心不是“贷款”，而是“做价”，有着一套完整的”链条式造假“，它通常分三步：

第一步，做高价格，伪造“合规外观”

一套房真实成交300万，但链条上的人会把网签价、合同价、评估价同时抬到360万，形成一套表面自洽的材料。

对外看，客户资料齐全、房屋交易真实、首付比例达标、收入流水匹配、征信看起来也过关；

对内看，银行放贷依据似乎也完整：有合同，有评估，有流水，有按揭申请。

但问题的核心在于：

这整套材料的底层锚点是假的。

因为交易价是做出来的，不是市场形成的；评估价是抬出来的，不是真实价值。

银行本来该以真实成交价和审慎评估为核心风控依据，但一旦前端材料被中介和内部人员联手“美化”，放款系统看到的就不是风险，而是“一个很标准的客户”。

第二步，套出首付，制造“零成本上车”

还是那套房子。正常流程下，买家必须先拿出45万首付；

但在高评高贷里，因为银行按360万评估放出306万贷款，真实房价又只有300万，中间多出来的51万空间，就足够覆盖原本该由买家承担的45万首付，甚至还能再腾挪出几万元给买家或者链条参与方。于是：

“首付”这个本来用于约束杠杆、过滤风险客户的门槛，被彻底架空了。

你表面上看到的是：客户按揭买房。
实际上发生的是：银行既给他垫了首付，又额外给了现金。

这才是高评高贷最危险的地方：

它让本该由购房人自己承担的第一道风险缓冲层，直接消失。

第三步，从灰色操作演变成“职业背债”产业链

如果说前面的高评高贷，还可以包装成“帮客户降低首付压力”，那么到了职业背债人的玩法，这件事就已经不再是擦边，而是：

赤裸裸的骗贷。

其标准路径大致是这样的：

先是“养白户”。

中介专门去找征信干净、负债少、名下无房或贷款记录少的人，把他们包装成“优质客户”。方式包括伪造收入、做假流水、补社保、补个税、虚构工作单位，甚至直接把人设、职业、资产情况全部重做。

接着是“批量骗贷”。

一旦白户被养熟，链条就会用高评高贷配合所谓装修贷、经营贷、抵押贷等名义，把一笔房屋贷款拆成多层融资，从银行尽可能多地把钱套出来。这个阶段，如果再叠加评估端、中介端、银行内部审批端的串联，就不是一单两单的问题，而是可以流水线化复制。

最后是“断供跑路”。

前几个月或者前半年，象征性还款，营造“贷款正常”的假象；等银行彻底放松警惕后，人直接失联，贷款逾期，房屋价值又因为市场下行不足以覆盖债务，最终把整个窟窿留给银行。

那问题来了：职业背债人自己为什么愿意干？

因为他们通常不会空手上阵。链条会先把套出来的现金按比例分掉：背债人拿一部分，中介和组织者拿更大一部分。等债务真正爆雷时，背债人成了征信废人和失信被执行人，但钱早已被上游分走。

这已经不是简单的违规贷款，而是完整的黑灰产业链：

前端是包装，
中端是骗贷，
后端是逃废债。

为啥是现在？

这场巡查风波，先是在广州开始的，说明广州市场这类操作的规模已经很大了，才会引起上面的人关注。

为什么这种模式偏偏在广州、深圳尤其是广州最容易爆？

答案并不复杂：

房价下跌越快，评估滞后带来的套利空间就越大。

2021年四季度，全国70城新建商品住宅价格指数到达一轮高位，此后房地产进入漫长调整周期；到2025年末，全国100城二手住宅均价同比仍下跌8.36%，二手房继续承压。

在70城中，这一变化广州的数据特征更为明显：

1、看新房价格数据，2025年Q4较2021年高峰下降了17.5%；

2、看二手房价格数据，2025年Q4较2021年高峰下降了22.9%；

一句话：整体呈现“量价均跌”，二手房价格持续调整。

在这个过程中，市场真实成交价在持续往下走，但很多存量评估体系、历史参考样本、内部授信口径调整没有那么快。

而只要真实房价下跌速度，快过银行评估系统更新速度，就会出现一个极危险的窗口：

房子的市场价值已经跌下来了，但银行账上的可贷价值还留在高位。

这个窗口，对普通购房者来说也许只是：

“多贷一点”；
但对中介、助贷公司、职业收房人、内鬼来说，这就是：

赤裸裸的提款机。

尤其广州，正是过去一轮楼市高点冲得猛、这一轮回调也很深的典型城市。高点时价格被情绪和流动性推起来，进入单边下跌后，真实成交价不断下修，银行若仍沿用偏高的历史估值、片区参考价，或者内部有人故意利用时间差，就会把“评估差”变成“超贷空间”。

这就是为什么，巡查风波会先从广州烧起来。

高评高贷如何危及整个系统？

很多人对高评高贷的理解，还停留在“反正银行有房子做抵押，不至于亏太多”。

这个判断，在上涨周期里也许还有一点侥幸空间；
但在下跌周期里，恰恰最危险。

因为房贷安全的根本，从来不是“有抵押物”，而是：

抵押物价值足够真实，且在处置时能覆盖债权。

可一旦是高评高贷，这两个前提同时被破坏了。

过去三年，银行业最明显的两条线，净息差和不良贷款率：

1、不良贷款率在低位反复波动，另一条是净息差持续收窄。2023年四季度净息差还有1.69%，2024年四季度降到1.52%，2025年一季度继续降到1.43%，2025年后三个季度基本停留在1.42%的低位；

2、不良贷款率并没有同步大幅改善，2025年一季度回升到1.51%，三季度升至1.52%，四季度才小幅回落到1.50%。这意味着银行的利润缓冲正在变薄，但风险存量并没有消失。

这组数据意味着什么？意味着：

过去银行还能用“利差”覆盖风险、覆盖成本、覆盖坏账；现在很多银行开始有点吃力，甚至部分银行出现了倒挂。

在这种时候，高评高贷就不再只是“个别客户钻空子”，而是会直接侵蚀银行资产质量、拨备安全垫和利润表的系统性风险源。

这就是监管层为什么现在必须出手，而且必须下重手：

因为再不查，后面炸掉的，绝不只是几个中介。

写在最后

”高评高贷“真正可怕的地方，它把原本建立在真实价格、真实首付、真实信用之上的信贷规则，变成了一场合谋游戏：

房子不再是房子，而成了套现工具；
首付不再是首付，而成了可以被抹掉的障眼法；
贷款不再是信用配置，而成了黑灰链条的提款口。

当一个市场开始默认这种玩法能跑通，它做空的就不是某一家银行，而是：

整个金融系统最底层的定价机制。

所以，这次高评高贷被查，不只是一个行业事件。它更像是一个信号：

房地产的旧套利时代，真的已经结束。