宁波中院《审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题解答》

宁波市中级人民法院

审理房屋租赁合同纠纷案件疑难问题解答

1.租赁房屋未取得产权证，租赁合同是否有效？

答：除法律法规、司法解释明确规定租赁合同无效情形外，一般不应仅以租赁房屋未取得产权证而认定租赁合同无效。房屋权属证书虽系权利人依法享有房屋所有权的唯一合法凭证，但未取得产权证并不意味着“占有、使用、收益和处分”房屋的行为无效。

2.租赁期届满因承租人拒不搬迁，出租人采取断电断水等措施，出租人请求承租人支付占有使用费及赔偿其他损失的，可否支持？

答：租赁期届满承租人拒不搬迁，出租人可选择诉讼等法律途径解决纠纷。如出租人采取断电断水等措施，其请求承租人支付实际占用期间的费用可予支持，同时造成出租人其他损失的，可根据双方的过错程度判决承租人承担相应的赔偿责任。

3.承租人将所租住的公房转租，转租合同是否有效？

答：公房不同于普通的商品房，公房出租人与承租人通常存在一定的隶属关系。双方对此有约定的按约定执行，未作约定的，如出租人知道或者应当知道承租人转租，应在六个月内提出异议，未提出异议的，其以承租人未经同意转租为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，不予支持。

4.出租人未告知租赁房屋已抵押的事实，造成承租人损失的，双方当事人责任如何分担？

答：出租人将已抵押的财产出租，如出租人未将该事实告知承租人，并因此造成承租人损失的，出租人应承担相应的赔偿责任。如承租人在签订合同时应知或明知涉案房屋已被抵押仍予承租，造成相关损失的，可相应减轻出租人的责任。

5.租赁期内房屋被依法征用拆迁，承租人主张拆迁补偿费的诉请可否支持？

答：租赁合同和拆迁补偿合同对房屋拆迁补偿事项有明确约定的，从其约定。未作约定或约定不明的，根据拆迁补偿的具体情况，承租人可获得相应的赔偿。

6.房屋租赁期间，第三人对租赁房屋实施侵害行为，承租人可否向第三人主张权利？

答：承租人租赁房屋后，即对房屋享有占有、使用、收益及有限的处分权，当第三人实施的侵害行为较为严重，足以影响到承租人上述权利的行使时，承租人可要求第三人停止侵害、排除妨碍等。

7.因承租人迟延支付或不支付租金，出租人可否主张解除合同？

答：双方在租赁合同中对租金支付及合同解除条件等事项已作出约定，承租人迟延支付或不支付租金，符合约定解除条件的，出租人有权解除合同，并依法追究承租人违约责任。如未作约定的，则视其是否构成法定解除条件而定。

8.因承租人违约致租赁合同解除，合同未对违约金作出约定，如何认定出租人损失？

答：因承租人违约致合同解除，考虑到再行出租房屋尚需一定时间，出租人的损失客观存在。如合同未对违约金作出约定，出租人也无充分证据证明的，通常可参照约定租金标准考虑合理的空租期来认定出租人损失。

9.房屋租赁涉及转租的，因租赁合同解除而产生的纠纷，是否应追加次承租人为当事人？

答：因租赁合同解除而产生的纠纷，出租人未将次承租人列为当事人的，考虑到判决生效后的执行问题以及保护次承租人利益的需要，涉及租赁房屋腾退义务的，一般应追加次承租人为被告或第三人参加诉讼。

10.因租赁合同解除致次承租人不能继续承租，由此造成损失的，可向谁主张?

答：因出租人与次承租人不存在直接的租赁合同关系，根据合同相对性原则，次承租人可请求承租人承担责任，而不能向出租人主张。

11.经出租人同意的转租合同，因转租人拖欠出租人租金，出租人要求解除合同，而次承租人要求继续履行转租合同的，如何处理？

答：租赁合同因承租人未依约给付租金致合同解除的，因租赁合同与转租合同系两个独立的合同，除非出租人与次承租人就继续履行合同达成一致意见，否则，对次承租人要求继续履行合同的主张难以支持。

12.承租人在租赁期间擅自搬离租赁房屋，后起诉请求解除合同，可否支持？

答：承租人以擅自搬离房屋的违约行为表示其不继续履行合同，客观上致使合同目的不能实现，符合法定解除条件。出租人可提起反诉向其主张违约责任或请求赔偿损失。

13.房屋租赁纠纷中，当事人双方均违约，一方为根本性违约，在考虑损失互相抵销的情况下，构成根本性违约的一方是否还应承担给对方造成的实际损失？

答：双方当事人在合同履行中均存在违约行为，应当各自承担相应的责任。但如一方存在的违约过错明显大于另一方的，具体可考虑过错大小及违约先后等因素，且构成根本性违约的，还应承担由此给对方造成的实际损失。

来源：宁波中院2014-07-02