最高院：土地实际权利人能否排除名义所有人的债权人的强制执行?

作者：周军律师.

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执行异议之诉纠纷案件中，经常会出现土地使用权登记在一方名下，但另一方基于合作开发、出资建设等事实主张为实际权利人，在土地被名义所有人的债权人申请强制执行时，实际权利人提起执行异议，要求排除强制执行的情形。

那么，土地实际权利人能否排除名义所有人的债权人的强制执行？

最高院在《厦门市卓富商贸有限公司、陕西兴庆熙园物业管理有限公司再审案》中明确：

土地使用权登记仅具有权利推定效力，并非绝对依据。案外人能够证明其为土地实际权利人、支付全部对价、实际占有控制且对未办理过户无过错的，其享有的实体权利足以排除普通金钱债权人的强制执行。

本案焦点问题为，陕西兴庆熙园物业管理有限公司作为土地实际权利人，能否排除名义权利人陕西功德置业发展有限责任公司的债权人厦门市卓富商贸有限公司的强制执行。

根据本案查明事实，案涉土地使用权登记在功德公司名下，但熙园公司与功德公司存在合作开发关系，熙园公司实际支付案涉土地及项目全部开发建设费用，实际占有、管理、使用案涉土地及项目，系真实、合法的实际权利人。卓富公司作为功德公司的普通金钱债权人，申请法院查封执行登记在功德公司名下的案涉土地，熙园公司提起执行异议之诉，主张排除强制执行。卓富公司则以土地登记在功德公司名下、应保护公示公信力为由，请求继续执行。

从以上事实及法律规定可以得出以下结论：不动产登记仅为物权推定依据，并非绝对确权依据。实际权利人能够证明其真实出资、合法占有、实际享有土地权益，且对未办理过户登记不存在过错的，其权利优先于名义权利人的普通金钱债权，有权排除强制执行。

据此应当认定，本案熙园公司为案涉土地的真实实际权利人，其权利合法、真实、足以排除卓富公司的普通金钱债权执行，有权阻却法院对案涉土地的强制执行。

周军律师提醒，土地实际权利人排除强制执行，需同时满足“真实出资、合法占有、权利合法、无过错未过户”等条件，并非仅凭内部约定即可对抗外部债权人。涉及土地合作开发、借名登记、执行异议等纠纷，应及时固定出资、占有、建设等关键证据。遇到执行异议、确权、排除强制执行相关问题，建议及时咨询专业律师，寻求有效的法律帮助，以免错失维权良机。。

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