北约670亿欧元大单，德国房东无力承接，窗口期仅剩五年

德国联邦国防军和军工企业急需更多建筑和土地。但对投资者而言，原本被寄予厚望的建设热潮，窗口期可能很快又会收窄。

杜塞尔多夫。去年6月北约作出相关决定后，德国房地产行业一度期待迎来久违的增长。成员国当时商定，今后将把国内生产总值的3．5％用于国防。对于正受到住宅建设低迷、办公市场疲软和零售景气不振冲击的建筑投资者来说，这原本是一个值得乐观的信号。

但直到今天，他们仍未等来真正的突破。一名开发商在接受《商报》采访时抱怨说：“如果军用物流地产的招标还按现在这个速度推进，我们恐怕要100年后才能达到目标。”

实际上的补缺需求非常大。仲量联行的罗伯托·克拉潘扎诺对《商报》表示，到2040年，仅因这一决定新增的仓储、配送和生产面积需求就将达到约800万平方米。仲量联行称，这一规模大致相当于150个大型货物配送中心；如果进入防务状态，需求甚至可能增至现在的3倍。到2030年，军事基础设施升级预计将耗资240亿欧元。

与之对应的资本需求也极为庞大。仲量联行预计，仅到2030年，军事基础设施方面的行动需求就将耗资约240亿欧元；到2040年，这一数字可能升至670亿欧元。克拉潘扎诺说：“其中很大一部分原本可以由私营企业承担。”但目前还看不出，德国联邦国防军或国家最终究竟会拿出多少项目对外招标。

多位观察人士一致表示，军用房地产项目的招标在许多地方推进缓慢。此外，尤其是在安全要求方面，信息透明度也不足。虽然德国联邦政府已于1月中旬通过《联邦国防军采购加速法》，在涉及国家安全或供应安全时放宽招标规则，但投资顾问公司“潜望镜”的首席执行官拉尔斯·迈辛格观察到：“受德国官僚体系影响，这些机制真正发挥作用的速度仍然很慢。”

情况更复杂的是，大型建设设施和项目并不是由德国联邦国防军直接招标，而是由联邦和各州相应的建设管理部门负责。不仅如此，德国联邦国防军基础设施、环境保护与服务局的一名发言人解释说：“为德国联邦国防军建设的房地产，产权将转交给联邦不动产管理局。”此后，再由联邦不动产管理局将这些物业交由德国联邦国防军使用。联邦不动产管理局受联邦财政部法律监督。

一名房地产开发商称，这类项目往往还需要调整州级建筑法规、获得地方政府同意，并说服周边居民接受建设安排。此外，招标义务与军事保密之间有时也会发生冲突。房地产行业人士表示，因此许多建设项目推进得十分迟缓。

但现实其实不容拖延。迈辛格提醒说，如果招标继续维持目前的速度，急需的军事设施项目可能会流向捷克、波兰或匈牙利等邻国。按照军事规划，从当前水平到达既定目标，本就应在未来5年内完成。他警告说：“军用房地产投资的窗口期因此非常短。”在防务状态下，最多将有800000名士兵需要经由德国调动。

房地产咨询公司第一太平戴维斯甚至预计，整个欧洲还将新增3700万平方米的物流中心、弹药仓库和维修设施需求。但在军事物流方面，德国仍是核心重点。

首批招标项目起初看上去颇具希望。自2025年春季起，相关保密运输走廊沿线开始建设所谓“车队支援中心”，为行进中的部队提供住宿和维修车间。该项目合同金额为2．6亿欧元，初期期限为3年，最终由军工企业莱茵金属获得。

但这显然远远不够。仅在不来梅港，联邦政府就计划为建设所谓海上物流枢纽追加13．5亿欧元投资。

投资顾问公司“潜望镜”认为，对军用物流地产需求最大的地区，是那些过去已经形成军工产业集群的地方。其中包括拥有莱茵金属的杜塞尔多夫，拥有空中客车、克劳斯－玛菲·韦格曼、罗德与施瓦茨和亨索尔特的慕尼黑，以及波罗的海沿岸的造船基地。

不过，其他地区的需求同样强劲。仲量联行在一份研究中指出：“最受欢迎的是那些远离人口密集区、但交通条件依然便利的物业。”更受青睐的选址，是靠近高速公路或铁路、同时又远离城市的地点。

一旦投资者真正拿到项目，预期收益也相当可观。克拉潘扎诺说：“最近单笔交易的收益率在4％到5％之间。”他表示，这一水平已接近德国当前能够实现的顶级收益率。

认为军用房地产存在巨大投资积压的，并不只有军工企业。德国联邦国防军基础设施、环境保护与服务局预计，仅到2035年，军队新增基础设施需求就将达到260亿欧元。根据最新年度报告，德国武装力量仅在2025年就为新建和替代性建筑支出10．6亿欧元，另有2．6亿欧元用于翻修。

例如，在劳齐茨地区的舍讷瓦尔德，当地正在为支奴干CH－47F运输直升机建设机库和维修建筑，也在为“箭”防空系统配套建设设施，总投资达10亿欧元。

目前，位于库克斯港附近诺德霍尔茨的建设工程也在加速推进。德国海军航空司令部将在那里部署P－8A“波塞冬”海上巡逻机。这款由波音制造的反潜机，维护工作由汉莎航空承担。

目前，德国联邦国防军在270个地点拥有36000栋建筑，其中29％被认定需要翻修，另有5％甚至已经无法使用，相关部门希望尽快改变这一状况。德国联邦国防军相关机构表示：“随着新兵役制度启动，部队规模开始扩张，这种压力正明显加大。”

2011年德国暂停义务兵役后，联邦政府出售了约三分之一营房，或将其改建为住宅。如今，德国联邦国防军不得不重新完整新建大量营房。

据德国联邦国防军相关机构介绍，当前计划单独新建300栋“住宿与功能合一建筑”。首批按照统一标准建设的营房预计将在2027年年中交付使用。

不过，对私人投资者而言，这一领域的生意规模恐怕仍然有限。克拉潘扎诺表示：“到目前为止，德国联邦国防军在营房项目上并不以承租方身份出现。”相比之下，它更倾向于以业主身份从私营部门采购额外服务，包括规划、施工、翻修，某些情况下还包括运营。

这一模式的样板，被认为是位于慕尼黑弗赖曼区的菲尔斯特－弗雷德营房。这处建于1936年的地产目前由建筑企业豪赫蒂夫的一家子公司负责管理，合同暂定至2028年。在此之前，该公司已完成营房改造和翻修。这一公私合作项目总额为1．6亿欧元。

尽管联邦政府态度谨慎，投资者兴趣依然浓厚，至少在物流地产领域如此。克拉潘扎诺说：“强劲需求让国防地产基金对投资者尤其有吸引力。

目前已有多家公司开始在这一细分领域布局。”迈辛格也指出，其中一个原因是：“由于委托方信用资质极佳，这类建设项目往往更容易获得较高比例的债务融资。”

他还表示：“由于租约期限长，几乎不会产生租户更替带来的成本，比如中介佣金、空置期、激励费用或改造费用。”这意味着现金流更稳定，波动更小，风险也更低。因此，他认为保险公司、养老金机构和职业福利基金将成为典型受益者。但它们最终能否充分参与其中，目前仍是未知数。