南通市一个占地16亩的工厂降价拍卖，被人2819万就竞得

一个占地16亩的工厂，在南通市开发区核心地段，经历了四次司法拍卖，起拍价从4054万元一路降至2517万元，最终在仅有两人报名的情况下，以2819万元成交。 如果按有证建筑面积计算，成交单价仅为2364元每平方米。 这个价格，甚至低于南通一些新兴板块的纯工业用地挂牌起始价。 当资产价格经过市场多次检验，最终回落到一个与区位价值产生显著反差的区间时，沉默的资产便等来了它的识货之人。

此次成交的工厂位于南通经济技术开发区吉庆路3号，土地使用权面积10624.97平方米，约合16亩。 厂区内主体建筑包括一栋三层的厂房和一栋七层的办公研发大楼，有证建筑面积合计11927.44平方米。 此外，还有一些无证附属建筑，如车间和宿舍楼。 拍卖公告显示，该资产的市场参考评估价为4495.73万元。

本次拍卖是该项资产的第四次公开处置。 此前三次拍卖均因无人报名而流拍，起拍价分别为4054万元、3243万元和3147万元。 第四次拍卖的起拍价调整为2517.6088万元，吸引了两位竞买人参与。 经过21轮出价，最终以2819.7208万元落槌，较本次起拍价溢价约12%，但较首次起拍价下降了超过1200万元。

该工厂的地理位置是其核心价值所在。 它坐落于星湖大道北侧，距离沈海高速竹行收费站非常近，交通通达性优越。 更重要的是，该区域是南通市近年来快速形成的汽车产业集聚区，周边遍布各类汽车销售与服务网点。 星湖大道沿线汇集了小米汽车销售服务中心、星湖大道汽车城、广汽本田、方程豹星湖零售中心等众多品牌。

根据南通市人民政府发布的信息，就在2026年3月底，南通开发区在星湖城市广场成功举办了春季汽车嘉年华。 这场为期三天的活动汇聚了近30个汽车品牌，销售车辆超过400台，总成交额再次突破亿元，有效拉动了永旺、星湖两大商圈的客流量与营业额。 这直观反映了该片区汽车消费市场的活跃度与商业潜力。

资产的既有使用状态也为其价值提供了支撑。 根据司法拍卖公告，厂区内部分无证建筑当前正作为汽车销售和服务门店使用。 这意味着该资产并非完全空置，已具备一定的商业氛围和即时收益能力。 对于潜在买家而言，这减少了前期培育市场的成本与风险。

在资产处置市场上，南通近期不乏竞争激烈的案例。 例如，位于江通路的一处工厂拍卖，曾吸引34人报名，经过65轮出价，以3062万元成交，溢价率高达174.58%。 另一处海安的玻璃厂破产资产，经过多达343轮出价，最终以3628万元成交。 相比之下，吉庆路3号工厂的拍卖过程显得平静许多。

从土地成本角度观察，根据南通市自然资源和规划局2026年发布的国有土地使用权挂牌出让公告，南通市不同区域的工业用地起始单价存在差异。 例如，通州区刘桥镇部分工业用地起始单价在每平方米221元至281元之间。 苏锡通科技产业园区两宗工业用地起始单价分别为每平方米202元和391元。

南通开发区近期挂牌的工业用地，起始单价则在每平方米231元至273元区间。 需要明确的是，这些价格是纯粹的“土地”价格，尚未包含任何地面建筑物。 而吉庆路工厂2819万元的成交价，折算出的2364元单价，是包含了土地和总计逾1.2万平方米有证建筑物的整体价格。

将司法拍卖的二手资产与政府出让的净地进行直接对比并不完全对等，因为后者需要竞得人自行投资建设厂房，且土地剩余年限、产业准入要求也可能不同。 但价格上的巨大差距，仍然为评估资产价值提供了一个重要的市场参照系。 这或许能部分解释，为何当价格降至一定水平后，开始有买家愿意出手。

拍卖公告中也提示了资产的一些情况。 例如，部分建筑为无证房产，可能存在因违章建筑等因素被强制拆除的风险。 厂区内现有租户，若买受人不同意继续租赁，法院将进行强制腾空，但需要一定时间。 这些是司法拍卖资产中常见的注意事项，需要竞买人事前充分了解并评估。

该片区浓厚的汽车产业氛围，为资产的后续利用提供了清晰的想象空间。 除了继续深耕汽车销售、售后服务、维修保养等传统业态，那栋七层的办公研发大楼也适合引入汽车设计、科技研发、新能源汽车相关服务企业，与区域的产业定位形成协同。

从区域发展层面看，南通开发区正致力于建设“通城活力新中心”，星湖大道沿线是重点发展的区域之一。 大型商业综合体、汽车品牌集聚、定期举办的大型促销活动，共同构建了一个充满活力的消费商圈。 位于商圈内的产业空间，其价值不仅在于物理载体，更在于所能链接的商业生态。

此次拍卖仅有两人报名，并以相对温和的加价幅度成交，反映出市场对待此类资产仍持审慎态度。 这可能与资产本身的特定条件、较大的总价门槛，或当前宏观环境下投资者对重资产投资的偏好有关。 最终的成交，是买卖双方在特定时点对资产价值达成共识的结果。

资产的成交，也让外界关注到南通开发区产业空间的多元形态。 这里既有政府规划出让的新兴产业用地，也有通过市场流转盘活的存量工业资产。 它们共同服务于区域的产业发展，满足不同类型企业的空间需求。 存量资产的盘活，是城市更新和产业升级中的重要一环。

每一次司法拍卖的成交，都是一次有效的资产价格发现。 它反映了在充分信息披露和市场竞价机制下，资产所能获得的当前市场认可价。 这个价格由资产基本面、区位条件、市场情绪、资金成本等多重因素共同决定。 对于关注这一领域的人而言，每一个案例都提供了观察市场的切片。

当核心地段的产业资产，其单价接近甚至低于偏远区域的纯地价时，这本身就是一个值得探讨的经济现象。 它可能意味着存量资产的价值重估，也可能预示着新的产业机会正在被酝酿。 市场的魅力在于，总有人在价格波动中寻找价值，在沉寂中发现机遇。

那么，在您看来，用2364元每平方米的价格，获得南通开发区星湖大道旁一个已成形的、部分已投入使用的汽车产业空间，是一笔精明的投资，还是市场均衡下的正常交易？ 如果由您来运营这个空间，您会首先考虑将其用于哪个方向，是延续其现有的汽车服务功能，还是赋予它全新的产业使命？