北京买房：理清思路，购房建议1873

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我想麻烦您帮忙解答一下我换房的一些问题，我家的情况是:北京户口，两个女孩，老大在丰台区读五年级，老二今年9月上小学，目前幼儿园大班。目前我们在北京只有一套房，是泰禾西府玉苑的一居室，开间，54.69平，两限房，自从2018年一直给自如出租，我们之前在广州，2021年9月老大上小学回来的，回来后在学校附近租房住，两个孩子一居室也住不下。

我现在的想法是把这套满五唯一的房子卖了，在丰台区丽泽、六里桥、太平桥或者首经贸这些区域买，或者去海淀区买，这样老大初中可以转学去海淀区。

第一个问题，您觉得现在是换房的好时机吗？

第二个问题，关于卖房，今天晚上中介让我去谈价了，我预期236，买家出价225，我就回家了没再谈，我家是9层中间楼层，年后我们小区一居室只卖了两套顶层的，成交价分别是199和202。1月份一居室有247成交的，中介说是正规一居室而且是精装修。中介说房价一直在降，现在不卖还得降，不知道应不应该听他们的。我在想，这么低的价格，真的可以卖吗？还是再等等？

第三个问题，您觉得我家的情况是在丰台买，还是去海淀买？预算500万。中介说目前海淀的学区房也在降价，这个预算可以去海淀买。我看了附近的房，回迁房或者房龄20年以上的房子居多。保利百合是商品房而且没到20年，但是500万只能买小两居，而且问了Deepseek说保利百合的房价有泡沫。

A：

1、谈不上多好的时机，只能说是北京房价的低谷期，没什么下跌空间了。近期只是成交量上涨，但房价没太大变化，什么时候能真正回暖不知道，看深圳上海等地的行情是否能传导到北京了。

房子是用来住的，学区房是用来上学的，所以还是多考虑自家的需求吧，别太纠结什么时机了。尤其您家是换房，这种时期至少不亏，卖房后别踏空就行。

2、顶层的卖了200万左右，那中间层的高出15%是正常，230万没毛病。另外我刚看了看租金，您家房子能租5500以上，那如果是230万，租售比就是400多点儿，租金回报率2.8%，明显高于北京平均值的2-2.5%。

但考虑到是两限房手续，所以2.8%可以看作正常值，那卖230万就是最低价了，我认为这都偏低了。

3、是否买学区房只能家长决定，外人不好建议。区别就是海淀的房子都有学区溢价，就算降了点儿，平均值也在25%，500万总价的话占100多万吧。也就是您花500万在海淀买房，得到了丰台380万左右的居住体验，那120万是学位的价值。

您家俩孩子，从教育的角度来说，可以算是比较划算的。但从今年起就是入学低谷期了，如果没有支持政策，这溢价部分的保值有可能受影响，至少是比例不可能增加了。所以您考虑好教育和居住等方面的选择吧，外人不好建议。

4、保利百合当然有泡沫了，丽泽概念炒出来的，这是送分题，没泡沫才不正常呢。而且比例还不低呢，就算降了点儿也在20%左右，快赶上学区房了。

而且您家要买的是500万的小两居，那大概率这房源是有瑕疵或硬伤的。那考虑好吧，如果没瑕疵，那这房源就属于捡漏儿，各项都能兼顾。但如果不太好，那房子是用来住的，概念是用来炒的，您等于是要多花钱，去接盘已经过了炒作高峰期的房子，而且还是居住体验不太好的，房价+居住+租金都不占优，也有保值的风险。所以考察好吧，买东西不怕便宜，但必须搞清楚便宜的道理。

5、简单就这情况吧，我建议您还是再考虑一下吧，现在的想法还有点儿乱，别着急看房，先整理好思路再行动吧。

仅供参考。

二

Q:

我和爱人名下两套房，一套是我们结婚时买的顺义的，现在已经是老破小了，83平两居租金2500元，能卖170万左右，没学区。另一套是丰台我爱人家的回迁房，她的名字，49平价值160万左右，目前我们住这套，如果租的话能租3500元。

现在我们考虑卖掉一套换成两居，想买在丰台西四环，但看了好久也没合适的，想让您推荐一下。希望是南北通透，带电梯的板楼，其他的没什么要求，总价不超300万，物业和环境好点的。保值方面也不强求，不落后大盘就行。

A：

1、您还没想好卖哪套房呢吧？那就算看好了房子也没法买啊，万一和您卖房的周期对不上不就白忙活了吗？

所以还是一步一步来吧，先确定好卖哪套留哪套，然后做个总价预算，再之后是选地段儿和小区，最后才是具体的房源。

2、再有您这要求也高了，明显高了。南北通透的两居至少80多平，不超300万的话才3万多一平，西四环附近肯定没有合适的，五环还有可能，卢沟桥一带。所以还是自己先看吧，否则这要求让谁也不好推荐。

而且虽然您说是对保值不强求，但如果有这么便宜+物业和环境好的房子，那保值肯定差不了啊。您这就相当于说想捡漏儿，或者说是嘴里说不为了赚钱，但其实是想占最大的便宜。

3、您这两套房，如果是我的话会卖掉顺义的。因为如果价格和租金都是市场价的话，那租金收益是明显低于北京平均值的，更低于您丰台这套。而且也是老小区了，那留着能有什么优势啊？

4、其他没建议，您还是自己找房吧，让别人推荐的话最好降低要求，否则或是找不到，或是被忽悠。

仅供参考。

三

Q:

我夫妻是北京户，天通苑一区的大复式，质量确实非常的好，您是懂天通苑的。但不好的也确实明显，就是房价涨的太少了，我们是单位指标同时买房的，人家的小两居现在跌完了还4万呢，而我们的好几年了一直2万上下。房子越来越老，我也今年退休，有点不知道怎么办好了！

主要是孩子在丽泽工作，不可能天天往返天通苑，所以只好搬出去在丰台买房了。现在我们就两口人住这复式太空，楼上几乎不去。本想把房租出去然后到丰台租房，但是孩子劝还是卖了买一套吧，因为租房的房东都不爱把房租给岁数大的。但我们说实话对这套房有感情的，也纠结房价太低，所以不想现在卖。想跟您探讨一下，像我们这种复式，有没有可能在五年左右时间补涨一些？

A：

1、五年时间补涨一些，这怎么说呢。如果大盘回暖，那天通苑的整体房价肯定会跟随，您这套复式也大概率不会被甩下。但如果希望是单独补涨，那我认为是不可能的。

主要是现在都流行大平层，带楼梯的除非是别墅，否则在普宅里几乎都没人开发了，实在不好卖，也就不可能提高价格了。即便是别墅也很难单独涨价，所谓的补涨几乎不可能。

2、所以我要建议就是该换就换吧，否则即便是楼市回暖，这种在刚需板块的大户型一般也是后涨的。而您家孩子在丽泽，从地段儿来说是大概率先涨的。那如果出现这种情况，您就有可能是卖掉还没轮到上涨的，然后去买已经涨过一轮的，那就更不合适了呗。

也就是说，如果确定要换，那就在横盘期慢慢儿卖+尽快买，这样至少是不吃亏。否则如果赶上房价波动就说不好了。

3、其他没建议，既然今年退休那就做准备吧，早晚都是这点事儿，办完了也就踏实了。

仅供参考。

四

Q:

我没理解，既然您说公寓的高收益是建立在违规的基础上的，那业主们能不能联合起来修改一下规定？为什么得不到支持？

A：

1、业主联合起来修改规定？这脑洞开的有点儿大，那只能说试试吧，一切皆有可能。

2、不过我说“违规”其实是隐晦的说法，实际上就是“违法”。而很多高利润其实都是建立在违法的基础上的，比如假冒伪劣，比如黄赌毒，比如坑蒙拐骗嘎腰子等等。那您说，干这行儿的为什么不联合起来修改一下法律呢？

多说一句，修改法律是人大的权利，那是国家最高权利机关，中国的政体是人民代表大会制度。所以人大代表的地位比业主代表稍微高点儿，您能理解吧？

3、为什么得不到支持，谁的支持啊？您赚到了高收益又没分给我，我凭什么表示支持？政府也不可能支持啊，公寓不仅是违法，而且是直接影响了政府的收入，侵害了纳税人的利益，为什么要支持他们？

为什么会出现公寓？（特指50年的公寓）就因为住宅的土地价格高，而商业用地便宜，所以开发商才违法用商业用地开发公寓。而商业用地之所以便宜，就是因为政府希望开发成商业，图的是长远的税收，所以宁可损失短期的土地收益。

而开发商违规盖成了公寓，得到了超值利润，而买公寓的也得到了高收益。钱都让你们赚了，而政府既没得到土地收益，也收不到商业地产的税收，凭什么支持啊？政府既然是没收到应得的时财政收入，那就要从全体纳税人身上收取，所以等于是公寓业主占了所有守法纳税人的便宜，凭什么还要幻想得到支持？

4、总之吧，您愿意买就买，这没人拦着，我只是提醒说这种产品违规或违法，短期有可能没事儿，但长期谁也说不好。打个比方就跟用预制菜冒充现炒的似的，短期或许赚到高利润，但长期说不好，指不定哪天就回到解放前了。

仅供参考。

五

Q:

我是三口之家，父母和我。本来在丰台西南四环附近住（在9号线地铁上），现在因为变故，大概要在半年内从目前的地方搬走，另购一套房。希望在六里桥、七里庄或者丽泽商务区，买一套100平米左右的带电梯的房子，离地铁近些，预算大概600-700万，希望小区环境稍微好点，居民素质不要太差（不知道这样说是否冒犯）。您能帮忙推荐几个小区吗？

A：

1、既然提居民素质高，那就看看六里桥的“首科花园”吧。虽然是经济适用房，但因为是定向卖给“首都科学界”的，那理论上居民素质应该相对高。现在这小区房价就是6/7万块钱，700万左右应该买小三居没问题，100平出头儿的。这种小区属于知识的素质。

另外也可以看看六里桥北里5号院的，空军干休所，理论上也应该是居民素质高。但这儿好像不带电梯，都是小板楼。这种小区属于身份的素质。

再有丽泽益丰苑，北京发改委+住建委的福利房，次新房品质不错。但这小区因为丽泽概念导致有溢价，现在应该降了点儿。现在700万买三居可能够呛，两居差不多。这小区属于职业的素质吧。

3、一般都是房价高的小区居民素质也都不错，属于有多少钱就有多少素质。

仅供参考。

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