成都“17条”深度拆解：取消限售、公积金降首付，真的救市了吗？

说实话，今年“五一”成都楼市的这波小高峰，看着挺热闹的。4月二手房干了2.45万套，比上个月涨了5.6%，中心城区占了八成多，这数据放哪都不算差。但稍微细品一下就会发现，热闹归热闹，跟去年同期一比，成交量几乎纹丝不动，连绝对数字都对得上，都是2.45万套。这种“同比持平”放在楼市回暖的大叙事里，多少有点尴尬。

更有意思的是市场内部的分化。高新南区的学区房，就那种以前大家挤破头想买的，最近成交价直接掉了10%不止。我打听到的一套，挂牌价降了超13%才卖出去，房东估计心都在滴血。但另一边，天府新区那些总价奔着600万往上走的高端新房，却压根不缺买家，甚至还得靠抢。网友调侃“穷人捡漏，富人抄底”，话糙理不糙，但问题是，这样的回暖到底能撑多久？这波行情背后，到底是谁在撑腰？

答案是政策的“组合拳”。今天咱们就来聊聊去年7月成都那拨出了名的17条新政，看看这些大招到底打在哪儿了。

时间回到2025年7月21日，成都市住建局联合教育、规自、商务等6个部门，甩出了一份关于促进房地产市场平稳健康发展若干措施的通知，一共17条。这里面最吸睛的，也是市场上讨论最多的，无非两个关键词：分批取消限售，和公积金改善型首付大降价。

先看限售。成都这次的取消并不是一刀切，而是分阶段推进。规定拉得非常细：从2025年7月21日开始，只要是在2024年10月14日（含）之前买的商品住房，拿到房产证后就可以随时上市变现。到了2026年1月1日，连2024年10月14日之前拿到证还在限售期的二手房，也一起解除封印。但留了条尾巴，那些登记人数超过房源三倍的热盘、定向销售的人才房，依旧按老规矩锁着，不让乱动。为什么要这样分层？说白了，就是要盘活存量，但又不想让“网红盘”被投机客拿去收割。你可以理解为给大水池放掉一点水，但水位不能一下子垮掉。

再来看公积金，这条直接动了刚需和改善型买家的心坎。二套房公积金贷款的首付比例，从以前的30%直接砍到20%。买第二套房，两成首付就能上车，这是实打实的降门槛。不仅如此，公积金的贷款额度也改了计算方式，跟账户余额挂钩，缴得越多贷得越多。灵活就业人员的缴存时长门槛也从12个月缩短到6个月，缴存年限上限延长到女58岁、男63岁。什么意思？外卖小哥、自由摄影师、设计师这类没单位交公积金的群体，半年之后也具备用公积金买房的资格了。难怪有人说，这波新政连“分母”都想到了，覆盖面拉满。

但政策出台是有背景的。就在新政发布前一个月，国家统计局的数据显示成都新房价格刚结束了连续7个月的上涨，掉头向下，跌了0.3%。二手房更惨，跌幅扩大到了0.4%。加上上半年成都新房备案才5.2万套，同比虽然涨了8%，但环比掉了14%，二手房也没好到哪去，环比也掉了3%。说白了，7月份砸出17条新政，就是看到了市场在往下坠，赶紧出手兜底。

那新政下来这么久，到底有没有效果？先看数据。4月份二手房2.45万套的成绩，确实比1月份的1.81万套和2月份的1.14万套改善了太多，环比回温的曲线摆在那里。4月看房人数也冲到了20.7万人，虽然没打破3月的天花板，但活跃度撑住了。但问题在于同比，去年3月、4月成都二手房分别卖了2.54万套和2.45万套，你今年4月还在原地打转。政策给了那么大的刺激，成交量却没有明显的增量提升，让人不禁怀疑是不是存量客户来回换手，新入场的人其实不多。

更耐人寻味的是新政落地后第一周的反应。7月21日到27日，仅贝壳一个平台就新增挂牌9929套，环比暴涨36.8%。7月21日当天就爆出2000套挂牌，一天顶平时好几天的量。但刨掉这种短期的“报复性挂牌”，整个7月的新增挂牌量甚至比6月还低。这说明什么？有人拿到解禁令立马就想跑，但更多人还在观望，害怕卖早卖亏了。

我专门去翻了住建部门相关负责人的解读。新政的核心思路不光是刺激交易，更是在做结构性的引导。比如提出“城市更新”和“房票”安置，城中村改造不再硬性建安置房，主打拿房票去买市场上的商品房，这样既能消化库存，又能避免拆迁户拿着一堆现金跑去炒房。再比如力推的凭网签备案入学，买房不用等房产证下来，拿着网签合同就能在片区落户上学。这招对那些为学区焦虑的年轻父母来说，杀伤力相当大。还有税收层面的配套打法，换购住房的退个税、契税减按1%到2%、持有满两年的住房免征增值税，一条条都在给交易减负。

但不得不承认，成都楼市这根骨头不好啃。二手房现在超过30万套的挂牌量压在上面，平均成交价也掉到了1.22万/平，比年初跌了两千块。说好听点叫“以价换量”，说难听点就是卖房不打折根本没人看。与此同时，高端市场却画出了一道完全相反的曲线。以天府新区麓湖板块为例，润达丰滨江的麓湖丽世缦华，今年二季度新推的24套房源均价直接飙到10.7万/平，最高一套单价冲到22.1万，总价5661万，把成都的新房单价天花板捅了个窟窿。千万级住宅今年前三季度成交1427套，已经超过去年全年。一面是刚需砍价砍到吐血，一面是豪宅开发商数钱到手软，这就是当下成都楼市最真实的双面人生。

那接下来还会有什么配套措施出来？我敢大胆预测，税费优惠这一块还有操作空间。目前换购住房退个税的窗口期只到2025年底，之后如果能续上或者加大退税力度，对置换链条会是很大的鼓舞。另外人才购房补贴也可能进一步加码，各区县现在已经开始推广直补购房首付，成华区、龙泉驿区这些先行区已经有具体细则在跑，以后不排除更多区县跟进。还有一点值得留意，这次新政里预留了“鼓励各区市县因地制宜推广直补购房首付”的口子，接下来不同区域的补贴力度差异会更大，想入手的朋友真得盯着自己心仪区域的动作。

要知道，政策宽松能释放部分燃眉之急的置换需求，学区房信仰这种结构性风险也是一戳就破的泡。高新南的学区房降价超13%成交，不是个案，而是信号。成都楼市想真正意义上回暖，还得靠经济基本面走强，靠人口持续流入，靠大家的腰包真正鼓起来。现在的回暖，更像是在低水位线附近的一波政策性喘息。到底能不能接着往上走，咱就边看边走吧。