第二篇 | 聊聊总规动态维护方案中的许东新城、铁西片区

希望在这里，你能读懂许昌。

建议先熟悉下面的图例颜色。

第二篇，接着聊。

01 许东新城

许昌市中心城区这些年的发展方向是哪里，可能大家都能说出个一二，但主要方向是向北、向东拓展，确实，从当初的“东拓北进”发展思路，到去年《中共许昌市委关于制定许昌市国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》中提到：推动中心城区“北进东跨”，虽然描述有所不同，但整体的方向没有改变，只不过从“东拓”变成了“东跨”，或许也说明外拓的空间已经足够，下一步则侧重于加强联系，确实，当前的中心城区边界已经足够的大了。

不管是“东拓”还是“东跨”，许东新城确实都是绕不开的一个区域，这18平方公里左右的区域确实也承载了许昌市中心城区“做大做强”的美好愿景，但目前来看，当初那个“拉框架、拓空间”的过程已经完成，当前更重要的则是“强功能、促融合、补短板”。

这版维护方案中对于许东新城的调整还是比较多的。

第一，许昌学院新校区地块（教育用地）。2021年12月，楼事曾发过一篇文章《许昌“大学城”呼之欲出！市一中新校区或将择址许东新城！秋湖片区或迎大型文旅项目开发！》，也算是对许昌学院新校区的早期描述了，如今，已经过去了4年多时间，期间许昌学院新校区的消息时不时也会冒出一些，相关方面也释放了许院许东（英才）校区的拟建设位置、规模等信息，但进展似乎并不算理想。当然，其中的原因肯定是多方面且复杂的，毕竟牵扯太广、投资太大，许昌人的“大学城”还需要更多时间。

此次维护方案中对于许院新校区地块是有一些调整的，但并不多，主要涉及到东侧地块，维护前北侧为绿地规划，维护后绿地规划调整到了地块南侧。而今年释放的土地供应计划中，许东北部区域其实也有两宗面积较大的教育用地，位于忠武路以东、永昌东路以南、英才街以北，拟供应面积超过了600亩，但具体的招拍挂出让时间，有待相关方面进一步披露。

第二，秋湖湿地北侧教育用地。很有意思，同样也是教育用地，而且面积也不小，只不过这幅教育用地位于许东南部区域，西南角，而许院地块位于东北角。根据维护后的方案来看，秋湖北侧教育用地是有所“缩水”的，紧邻玉兰路的一幅地块进行了规划调整，仅剩景明路以西、东飞街以南的一幅地块了，但面积也不小，毕竟原规划中这两幅地块的合计面积应该不会比现状许昌职业技术学院的校园面积小，许职的校园面积在800亩以上。

关于如此大面积的教育用地规划，楼事其实之前就关注到了，但相关方面释放的信息确实不多，当时也在猜测是否会是许职的项目，毕竟2022年时，相关方面曾发布《关于支持许昌职业技术学院提升办学层次的意见》，其中明确提到：支持学校根据本科建设需要拓展办学空间。按在校生30000人、占地面积3000亩核定学校办学规模,支持学校实施新校区建设。但后来，花都职教园区的规划出炉了，当然，目前花都园区的推进情况楼事并不了解，但推进情况感觉也不算特别快。

此外，关于这幅教育用地的公开规划信息确实少，此前曾释放过“电子职业技术学院”的一些规划消息，但并不详细，楼事也就没聊，昨天的文章发出后，也有住在附近的朋友留言，提到过年时曾有消息说区域内要盖学校什么的。很巧的是，在今年释放的土地供应计划中，许东南部区域其实也有两宗面积较大的教育用地，位于玉兰路以东、东飞街以南、景明路以西，拟供应面积约400亩，但具体的招拍挂出让时间，也有待相关方面进一步披露。（景明路可参考北侧清风路线位，东飞街可参考天瑞街与青芳街中间某处线位）

第三，玉兰路、中原路沿线部分地块。这也是此次维护后方案中很有意思的一点，从某种程度上来看，玉兰路和中原路其实就是许东新城开发的西边界和东边界，玉兰路目前尚未完全贯通，中原路（许东新城段）是贯通的。此次维护后，对沿玉兰路和中原路的部分地块进行了优化调整，比如前文提到的秋湖北侧教育用地，以及紧邻两条道路的部分住宅用地，整体来看，是保持“克制”的，确实，许东当前的房地产发展并不算十分理想，相关的配套支撑仍需完善。

第四，其他值得关注的地块。首先就是许昌东站以东的大面积“留白用地”（青色），很有意思，什么是留白用地，楼事个人理解是暂时不明确具体用途，在规划期内暂缓开发或只在特定条件下才启用的土地，就像公示稿中提到的：同时预留了部分机动指标，以应对城镇未来发展的不确定性，进一步增强城市的弹性与韧性。此外，还有沿花都大道的一些地块，或者说项目吧，比如万洲大都汇、东城区人民医院、紫东街中小学项目，以及沿线的一些商服用地。（其实“值得关注”这四个字也是相对的，毕竟每个人的角度和立场不一样，这里只是楼事个人的角度。）

总的来看，作为许昌“东跨”的主战场之一，许东新城范围内的基础配套建设仍需要大力推进，当然，我们也看到了相关方面的一些努力，比如陈庄街东延和新东街东延，某种程度上都能进一步加强许东与主城之间的联系，但还不够，尤其是教育、医疗、商业等与民生息息相关的项目，更需要下大力气推动，早日完善，也能早日提升整个区域的底气和吸引力。

02 铁西区域

许昌的铁西在哪里，这个问题在此前的文章中其实也聊过，这里的部分区域同样也是许昌的老城区，同样也没有一个相对固定的范围边界。本文所指“铁西”大致就是许由路以北、京广铁路以西、北外环以南、西外环以西的区域吧，“新铁西”。铁西的发展逻辑与许东等新区是不同的，不是外拓，而是更新，但铁西的“历史包袱”相较于其他片区确实有些重，需要更多时间，也需要相关方面更多的思考与谋划，急不来，也不能急，这些话虽然扎心，更不能让人热血沸腾，但是实话，好消息听太多但迟迟不能兑现，带来的落差感或许会更大。

这版维护方案中对于铁西区域的调整不算太多，主要聊一聊重点区域和地块。

第一，天宝西路沿线区域。这个区域可以说是魏都区这几年重点开发的一个“新区”了，当然，目前来看或许重点有所分散，一部分精力投向了三国湖-陈庄街区域，但相较于建安区、东城区、示范区来看，魏都区的发展空间确实是相对不足的，能够硬生生挤出天宝西路沿线这么一个“新区”不容易，而且确实也有真金白银地投入，比如学校、商业、公园、路网等等，但区域内仍分布有不少的批发市场和工业企业。另外，还有就是整个片区的住宅项目品质和经营，确实还需要进一步提升，否则整个片区的价值也会受到一定影响。

单独把商业拿出来聊一聊，吾悦广场的落地对于整个区域而言，确实是件好事，不容易，但如果想要形成商圈效应，进一步扩大辐射范围，单靠一个吾悦广场很难，需要对天宝西路沿线持续开发。

第二，灞陵湖区域。这个区域当前最受关注的可能就是灞陵湖周边的开发建设了，结合方案来看，曹魏欢乐城地块维护后的土地用途有所变化，北侧的原三国文化产业园部分地块仍是商服和文化用地规划，但这两块地的开发难度是有的。

再者，其实就是灞陵湖周边一些文商旅资源的整合和开发了，相关方面此前也曾释放过灞陵湖休闲旅游区的规划，但确实是有难度的，而且这个难度比“曹魏187”要大，当然，个人观点。此外，结合今年的土地供应计划来看，灞陵湖区域可能也会有一些土地的出让计划，包括一些二次出让的地块，但计划最终能否成行，我们就不得而知了。

第三，西外环以西产业园区。这个区域也是魏都区这几年重点布局的区域之一，不过是产业集聚区之一，再者就是魏北区域了，确实也落地了一些企业和项目，比如政通可优、河山碳材料、旺能环保、欧绿保等等，根据方案来看，这一区域部分用地有所调整，主要集中在许继大道以南的集聚区。

除以上区域外，魏都区的三国湖-陈庄街区域其实也非常值得关注，但不在铁路以西，陈庄街的贯通究竟能为这一区域带来什么样的变化，陈庄街沿线在今年会不会迎来土地出让和开发的一波高潮，同样值得持续关注。

明天接着聊。

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