如何把握“楼市拐点”？ | 西部策略 曹柳龙团队

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核心观点

1、楼市“小阳春”，或有跨境资本回流驱动

近期楼市“小阳春”表现亮眼，地产稳的态势在增强。而楼市企稳迹象其实从去年11月就已出现，背后或有跨境资本回流的驱动因素。我们在2025.10.12《攻守易形》中指出，美联储重启降息，有望加速跨境资本回流，带来各类要素价格的“再通胀”。跨境资本加速回流带来直接财富效应+资本市场资产增值（预期）+地产/化债政策预期，或对楼市量价的企稳发挥着重要作用。

2、美联储宽松或为地产股修复创造契机

2020年地产的调控政策路径或是主动去杠杆，然后化债“重启经济”，但地产调整时间滞后、美联储激进加息，外部高利率环境客观上对国内的宽松空间形成干扰。今年下半年沃什上台后，美联储可能加速转松，国内流动性或将再次得到充盈，为化债与实体部门资产负债表的修复创造有利的宏观环境，地产股也有望解除系统性风险担忧。当前地产仍有较大修复空间，如果今年下半年化债助力地产周期反转，地产有望出现类似2023-2025年银行的估值修复行情。

3、中证800地产指数（399965.SZ）：兼具质量与弹性的地产指数

800地产指数聚焦大中盘质优标的，截至25Q4数据，该指数在周转能力、合同负债、尾部风险以及估值等方面具备优势——（1）800地产维持了较积极的经营策略和较高的周转率，如果行业重新回到上行趋势，有望获得更大的业绩和股价弹性；（2）800地产还有较高的合同负债营收比，为未来业绩提供了安全垫；（3）800地产多为央国企或国资参股企业，出险概率相对较低，尾部风险相对较小；（4）800地产估值处于低位，破净股权重达到73%，如果地产解除系统性风险担忧，800地产指数修复空间较大。

4、华宝中证800地产ETF（159707）介绍

华宝中证800地产ETF（159707）是在追踪中证800地产指数的ETF/LOF中，当前基金规模最大、近1年日均成交额最大的一支。基金管理人华宝基金管理有限公司是国内首批中外合资基金公司，资产管理规模近年增速较快。基金经理蒋俊阳先生，在任管理18只基金（均为被动指数型基金），在管规模约130亿元，指数投资经验丰富。

华宝中证800地产ETF自上市以来跟踪效果良好。2021年11月12日至2026年4月28日，基金复权单位净值下跌45.62%，低于同期跟踪指数下跌幅度50.84%。区间年化跟踪误差为1.14%，日均跟踪误差为0.22%，最近1年跟踪误差更小，年化跟踪误差为0.68%，日均跟踪误差为0.16%。

●风险提示：数据统计方法差异，盈利环境超预期变化，经济下行压力超预期等。本报告不涉及证券投资基金评价业务，仅对基金产品等相关内容进行客观分析。

报告正文

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楼市“小阳春”，或有跨境资本回流驱动

近期楼市“小阳春”表现亮眼，地产稳的态势在增强。2026年3月楼市量价均有所企稳，一线城市新房和二手房价格指数环比均回正，商品房销售面积环比季节性大幅反弹，同比降幅收窄，重点20城二手房成交面积同比实现6%的正增长。

楼市企稳迹象出现的时间其实更早，背后或有跨境资本回流的驱动因素。去年11月起商品房销售面积降幅开始收窄，其中重点城市二手房成交规模实现“四连升”（剔除2月春节月），与跨境资本加速回流和人民币汇率加速升值的时间一致。这并非巧合：我们在2025.10.12《攻守易形》中指出，美联储重启降息，有望加速跨境资本回流，带来各类要素价格的“再通胀”。跨境资本回流或对楼市量价的企稳发挥着重要作用——

①跨境资本加速回流本身就可以理解为财富的回流，能结构性提升居民购房能力；

②2024年9月以来跨境资本小规模回流驱动了资本市场的修复，带来了一定财富效应，人民币升值和跨境资本加速回流进一步加强了资产增值预期，能修复居民购房能力和意愿。

③人民币升值和跨境资本回流带来的流动性宽松环境为政策空间打开创造了条件，限购放开、地产收储、城市更新等政策预期增强，甚至开始落地，有助于地产信心修复。

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美联储宽松或为地产股修复创造契机

本轮地产下行周期长度和幅度明显偏长，背后的原因是国内化债周期与海外货币周期出现错位。我们在2026.4.12《地产股，何时反转？》中指出，2020年地产的调控政策路径或是主动去杠杆，然后化债“重启经济”，但出现了一些变化：地产调整时间滞后、美联储激进加息，外部高利率环境客观上对国内的宽松空间形成干扰，地产也进入了深度调整期。

下半年美联储宽松或为地产股修复创造契机。2024年9月美联储降息，扭转了人民币贬值预期，我国推出“政策组合拳”，系统性风险担忧明显缓解。2025年9月美联储重启降息，11月开始跨境资本加速回流，地产企稳迹象逐步显现。今年下半年沃什上台后，有望推动美联储加速降息，加速跨境资本流出美国，而沃什的缩表主张、全球通胀环境以及非美央行紧缩预期也在增加流动性风险，美联储也有可能开启QE来应对。美联储转松后，国内流动性或将再次得到充盈，为化债和实体部门资产负债表的修复创造有利的宏观环境，地产股也有望解除系统性风险担忧。

当前地产仍有较大修复空间。2020年银行和房地产共同演绎地产去杠杆逻辑，2023年开始，尽管流动性环境仍然偏紧，但政策支持防范系统性风险，银行估值率先得到修复。如果今年下半年化债助力地产周期反转，地产有望出现类似2023-2025年银行的估值修复行情。

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中证800地产指数（399965.SZ）：兼具质量与弹性的地产指数

中证800地产指数（399965.SZ）简称800地产，由中证指数有限公司于2012年12月31日发布，指数基日为2004年12月31日，基点为1000点，成分股为中证800指数中中证一级行业分类为房地产的标的，通过调整市值加权得到。

当前市场上主流的地产指数的主要差异在于样本池范围，而800地产指数聚焦大中盘质优标的，截至25Q4数据，该指数在周转能力、合同负债、尾部风险以及估值等方面具备优势——

（1）以800地产为代表的大中盘地产股仍然维持了较高的周转率，没有因为行业下行而选择保守经营。按成分股中位数排名，800地产以19.78%的总资产周转率与86.06%的净资产周转率均位于代表指数的第三位。这意味着如果行业重新回到上行趋势，高周转的800地产等指数的业绩弹性有望更大，股价也有望更具有弹性。

（截至2026/04/28，25年年报未更新的企业沿用25年三季报数据，后同）

（2）800地产还有较高的合同负债营收比，为未来业绩提供了安全垫。合同负债对于地产企业而言主要为预售房款，800地产合同负债营收比达到近80%，这意味着即使未来需求修复不及预期，只要履行交房义务，也能实现大量的收入，业绩确定性相对较高。

（3）800地产多为央国企或国资参股企业，出险概率相对较低，尾部风险相对较小。800地产中的11家房企中，有2家央企，4家地方国企，1家国资控股的合资企业，风险较小。万科、绿地为地方国资控股的公众企业，虽有阶段性债务压力，但极端清算风险可控。

（4）800地产估值处于低位，破净股权重达到73%。800地产指数当前PB（LF）仅为0.64倍，是代表指数中第二低的。11个成分股中，有7家PB（LF）小于1，同时也小于地产股PB中位数，在800地产指数中的权重占比达到73%。如果地产解除系统性风险担忧，800地产指数修复空间较大。

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华宝中证800地产ETF（159707）介绍

华宝中证800地产ETF（场内简称：地产ETF华宝，代码：159707）于2021年9月22日起开始发售，同年11月12日起正式上市交易。华宝中证800地产ETF属于被动指数型基金，投资目标是紧密跟踪标的指数（即中证800地产指数），追求跟踪偏离度和跟踪误差的最小化。

在追踪中证800地产指数的ETF/LOF中，华宝中证800地产ETF是当前基金规模最大、近1年日均成交额最大的一支。在追踪各类地产指数的ETF/LOF中，华宝中证800地产ETF当前基金规模排名第三，近1年的日均成交额排名第2，也属于规模较大、流动性较好的标的。

基金管理人华宝基金管理有限公司（简称：华宝基金）成立于2003年2月12日，是国内首批中外合资基金管理公司，资产管理规模近年增速较快，最新管理规模达到4200亿元以上。

基金经理蒋俊阳先生，现任华宝基金指数研发投资部副总经理，有17年证券从业经历，2018年加入华宝基金，2020年起担任基金经理，在任管理18只基金（均为被动指数型基金），在管规模约130亿元，管理净值约58亿元，指数投资经验丰富。

华宝中证800地产ETF自上市以来跟踪效果良好。2021年11月12日至2026年4月28日，基金复权单位净值下跌45.62%，低于同期跟踪指数下跌幅度50.84%。区间年化跟踪误差为1.14%，日均跟踪误差为0.22%，最近1年跟踪误差更小，年化跟踪误差为0.68%，日均跟踪误差为0.16%。

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风险提示

数据统计方法差异。本报告中涉及指数成分股财务统计采用中位数法，估值采用整体法，不保证其他统计方法的结论一致性。

盈利环境超预期变化，经济下行压力超预期，可能导致地产股表现低于预期。美联储货币政策转向时点及力度不及预期风险，国内宏观政策落地效果及经济基本面修复节奏不及预期风险，海外流动性紧缩导致全球权益资产波动加剧风险等。

本报告不涉及证券投资基金评价业务，仅对基金产品等相关内容进行客观分析。也不构成对特定基金公司、基金经理、基金产品、指数成分股的推荐建议。