房价到底的一个信号

之前我说过很多房地产到底的信号，比如租售比超过房贷利率，比如房价大面积发生小幅上涨，但是今天我给大家一个新的指标，就是央国企下场购买住房。

最近两年其实一直有这个风声，说央国企要下场直接购买房子，比如去年2月份广东省就发布了一个有关专项债券发行有关事项的通知，这次要发行2笔专项债券，合计大约307亿元，全部用于回收广东省内的闲置存量土地项目。

不过目前还是雷声大，雨点小。政策规划很多，但是央国企动力并不大，核心原因在于土地价格。

价格高了，央国企的压力就会比较大。毕竟各个地方和城市本身就有债务压力，还要从牙缝里挤出来钱进行财政收储，很不容易。并且如果买高了，还有一个国有资产流失的问题，到时候谁来担责任？

收储的价格低了。房企不愿意。如果收储的土地价格不足以覆盖已经进行的融资，房企卖出的意愿并不强。拖着至少账面价值还在，如果贱卖了那么报表上直接产生亏损，银行也可能会追加抵押，你说房企哪来的钱去拿给银行？

所以现在央国企收储一直没有进展顺畅，就是价格谈不拢。

我找了一个专家纪要，这位专家也是一样的观点，价钱谈不拢。说白了，就是央国企认为现在的房价还有泡沫，不愿意下场收购。

现在也有少部分成交案例，比如湖北大学就花2亿买了一栋商品房当学生宿舍。那这一单为什么能成呢？还是因为开放商降价。这栋楼的备案均价约7330元/平方米，但是湖北大学4650元/平方米就买了，便宜了36.6％。也就是说，如果把这36.6%的泡沫去掉，央国企还是愿意买房的。

现在的问题就是，房产泡沫还没去掉，所以央国企不敢贸然下手呀。不然之后产生坏账了，哪个领导去担责任？

那么如果我们逆向思维呢，当央国企真的全面下场去买楼了，是不是意味着价格合适了？不要看他们是怎么说的，而应该看他们是怎么做的。

大家想想，现在的问题是，央国企就算接到了上面的指标，但是应该以什么样的价格接?如果跌了，是不是涉及国有资产流失?那么是不是只有跌到没有泡沫的时候，央国企才敢下场抄底当做廉租房和宿舍？再之后，只要年轻人拿着结婚证和出生证，就能够申请一套廉租房或宿舍，那么结婚率和出生率就会井喷，那么中国经济的引擎就会再次启动。

所以房地产到底的信号，可以看央国企什么时候敢大面积下场购房。毕竟这些领导的眼光和远见，还是值得相信的。

我想起今年年初上海政府开始收购老破小，政府收购的标准是什么呢？有个核心的指标就是租金回报率，根据收购的案例来看，租金回报率一定要有2.5%左右才行。

其实算算账也能明白，zf的资金成本是很低的，大概率2%左右就能拿到贷款。这个时候如果租金回报率能够到2.5%的话，那肯定是划算的买卖。这样做既能提振房地产信心，在财务上也至少能做到不亏本。

当然也就是上海敢这么干，比较上海之后也不缺人口，不用太担心租金下滑。其他城市如果这么做，很难预估5~10年之后会发生的事，这笔投资周期太长，极容易产生坏账。

不过确实上海zf下场收购老破小之后，现在上海的老破小迎来了“小阳春”，四月份成交量超过2.8万套，对于上海来说属于很不错的成绩了（对上海来说，2万套属于中等水平），成交登顶近10年4月榜首。当然目前上海的次新还是很难卖，这个成绩也是老破小集中贡献的。

上海次新为什么难卖？现在还有不小的泡沫，租金回报率普遍只有1.5%左右。上海zf也不是傻子，知道什么房子能买，什么房子不能买。

这让我想起了我炒股的一个指标，就是什么时候国家队下场买股票。

在A股市场，真正的价值投资者非常少，但是国家队绝对算其中一个。每次都是在价格很低情绪非常低迷的时候，拿着资金来救市，然后在高位抛出，绝对的低买高卖，非常有纪律性。

放开限购+降低利率，就是进场的信号？并不是。

什么时候村长开始买房了，什么时候才是房地产到底的信号，大家才可以放心跟着冲。

我的知识星球《谭谈财经》，内容包括：

（1）金融、房产、时政、职场和社会思考等领域的深度思考，由于面向私域，所以并非”删减版“

（2）收集的有价值的学习资料，包括外资研报原文、电子书籍等

（3）房地产和金融周报各一篇，分析未来房产走势&有价值的投资领域

（4）每日最新各类有价值的金融数据、政策动向简评

（5）大家的问答，主要覆盖房产、投资、生活，集思广益、提升认知