超跌的深圳，会涨吗？

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今天的文章和大家聊房子

正文

本号写了很多深圳楼市的文章，但基于种种原因，要么飞了，要么夭折。

总而言之，本号存活的深圳文章很少！

所以，为了让此篇文章长命百岁的活下去，我先亮结论：深圳楼市一定会涨，但不是2026年！

我知道，昨天晚上深圳出台了裸奔的救市政策，很多人问深圳楼市的行情，我两个方面该大家概括一下：

1、救市政策内容一堆，但核心内容=放开限购+增加公积金买贷款额度=裸奔。

2、核心涨，核心中的核心一房难求，外围的远郊依然是垃圾；

有些伙伴看到这里或许会说：胡说，哪里是裸奔啊，不是要求有居住证吗？

对，是有个居住证的要求，但居住证这玩意如果加一个字“居住证明”，就不需要等12个月，在线办理，立等可取~

换句话说，看是有层窗户纸，但这层纸一捅开就破了~

01

文章正式开始之前，我想问大家一个问题：在楼市下跌的行情中，怎么判断城市是否筑底？

答案有两个。

第一个就是二手房成交量是否触底攀升；

因为二手房交易量体现了供需双方最真实的供需关系，纵观过往历次楼市周期，楼市复苏的源头都是二手房。

每一次楼市下跌、上涨，二手房交易量都扮演了“风向标”。

楼市下行阶段——

二手房最先会出现挂盘量增加、交易量下降的情况，在交易量连续多月下降之后，交易价格开始松动。

然后，出现踩踏式降价抢跑的情况！

随着二手房价格不断降低，持币观望的购房者开始进场，二手房交易量开始缓慢攀升。

随着交易量不断攀升，并超过荣枯线之后，二手房房东会“持房而待”，减少议价。

最后，随着时间推移、交易量增加，价格会止跌攀升！

那么，现在的深圳楼市二手房是什么情况呢？

我还是结合数据，从几个维度给大家说说。

1、2026年第一季度，深圳二手房成交同比2025年上涨

其实呢，关注深圳楼市的伙伴都知道，深圳楼市进入2026年之后，其成交量是不断上涨的。

截止于4月26，深圳二手房成交同比增加26% 新房认可同比增加16%

从二手房成交走势看，2026年1-3月份成交套数12691套，剔除春节2月份的2339台，1月和3月份成交量都达到了荣枯线5000套以上（签约量）

当然，也有一些机构的统计是按照二手房定金交易量计算的，这个数据就比较夸张，达到了签约量的3倍，比如2026年1月达到了1.5万套

但不管统计口径是签约量，还是定价成交量，毫无疑问：深圳的成交量，再创历史新高。

我又看了一下4月截止于28号的网签量，依然是“高歌猛进”：5333套，仍然高于荣枯线

从历史数据看，深圳楼市缓慢复苏的苗头还是明显的！

非常客观的讲，深圳楼市虽然有复苏的“小火苗”，但从目前二手房挂盘量的情况看，市场信心并没有走出冰点！

因为趁着热度抛盘的“房东”不在少数！

大家看下面这张图

从2005年至今，规律很明显，深圳楼市二十库存量低于6万，在5万到6万之间，深圳二手房救市供销两旺，如果低于5万套，或者贴近5万套，楼市也是”热闹“的状态

那么，目前深圳楼市的二手房挂盘量如何呢

大概在7万套到8万套之间~

这说明什么？

说明深圳楼市的行情是“深水博弈”，一方面是持币观望的购房者在政策的利好下入市，所以成交量攀升；

另外一方面挂盘量走高，要么是置换、要么是大家对后市悲观所以“趁着热度”出货！

所以，从预期维度看，我认为：深圳楼市还未形成一致预期！

在这种情况下，要看接下来深圳二手房成交量能否保持上涨：

如果二手房成交量上涨，并超过5000套荣枯线，我认为深圳楼市的预期会倾向看多。

反之，如果这波行情像2023年小阳春一样，戛然而止，那么市场将进入更加寒冷的冬季。

如果结合政策看，因为政策的脉冲效应会促进4月份、5月份的成交量上升，所以预判未来2个月，深圳的成交量只会热，不会冷·

中产阶层如何配置家庭资产，可以看文章《

02

前文我问大家：在楼市下跌的行情中，怎么判断城市是否筑底？

答案有两个。第一个就是二手房成交量是否触底攀升；

那么，第二个是什么？

刚需是否入场，且刚需是否持续入场！

我告诉大家，这是判断楼市复苏行情非常、非常关键的点！

大家可以回想一下，是不是在楼市行情下跌初期，市场情绪走入冰冻，这时候只有豪宅和置换项目成交量火爆？

如果大家善于遗忘，那么我给大家举几个事例，大家就想起来了！

——2022年5月深圳福田豪宅海德园当日售罄；

——2022年9月深圳招商玺家园，开盘当日售罄；

——2022年5月深圳招商仕林臻邸，开盘当然售罄；

在彼时，是不是所有自媒体都告诉大家这是“K”型走势啊？

因为2022年深圳曾经火爆的沙井、光明都开始“软趴趴”，二手房成交量也在2022年创近10年新低!

所以，在彼时那些不懂装懂的自媒体就告诉大家：

“你看，这是k型走势，这这是行情分化”、“你看，现在就是新房好卖，二手房难卖，大家都购买新房”.....

我明确地告诉大家，这些言论都是针对“特征”的胡说八道、不懂装懂！

我之前写深圳的文章为啥总消失啊？

因为之前的文章我总告诉大家，深圳楼市的行情还是下跌的行情，彼时的深圳还没触底。

所以，文章就总消失！（请脑补我无奈的笑容）

大家要明白，中国楼市从2003年成交量0.34万亿一路攀升到2021年的巅峰18.3万亿！

不是因为豪宅、不是因置换、不是因为分化，而是因为刚需购买力！

因为从人口比例来看，刚需购买群体才是基数最庞大的群体！

所以，中国楼市根本就不存在什么“k”型分化走势，而是刚需群体因为“资金薄弱”，面对楼市风险选择持币观望，是下跌行情延续的状态！

可现在恰恰相反。

从目前的情况看：深圳刚需购买力，已经陆续入场！

这也是为什么，今天的文章我写了：超跌的深圳，会涨吗。

因为下跌行情，要看楼市是否筑底、复苏，不是看豪宅有多火爆，因为豪宅比例终究是少数！

豪宅，更多是对价格的支撑！

看一线城市行情走势，要看刚需成交量！刚需成交量！刚需成交量！

我告诉大家，从成交数据维度看，刚需购买力已经下场！

来，还是结合数据更直观、更真实！

1、刚需区域成交占比较高！

我查了二手房数据，然后给大家做了统计，不是100%精准，但大致方向没有问题：

从2025年开始，虽然霸榜媒体头条的是”豪宅日光“，但真正入场买房的还是刚需为主的龙岗和罗湖

这成交量排序的前三名都是均价4万及以下的3万多的刚需首置区域.

同时还有一个非常能说明刚需入场的数据：二手房成交量中，地段、地段、地段但楼龄特别高的二手房，是成交主力。

这说明什么？

从总房价+房屋特征两个角度看，非常明确是刚需首套成交量增加，带动了二手房整体的成交量

换句话说，刚需已经入场

2、再看成交总价区间和面积段。

我找了一份2026年3月份单价和为止都属于深圳”B“挡位的龙华区域二手房成交记录表，然后给大家分析一下，成交面积段。

从目前的成交情况看，成交占比较高的还是90㎡以下的真正刚需盘

面积区间

成交套数

占比

90㎡以下

111 套

66.87%90-120㎡

29 套

17.47%120-145㎡

18 套

10.84%145㎡以上

8 套

4.82%

那么，这些数据放到一起说明什么？

也就是说，深圳二手房将出现连续三个月攀升至5000套以上（3月、4月、5月），其中占比超过50%的房源都会是刚需首置的低总价、低单价的房源！

所以，我认为：深圳楼市，刚需购买力已经入场，目前二手房、新房的购房主力就是刚需首置客群！

从目前的成交情况看，无论是二手房成交量的攀升、还是刚需首置的不断入场，我都认为：深圳楼市，最坏的时刻已经过去！

同时，提高公积金到315万，叠加深圳、福田、南山的购买资格放开，会进一步刺激置换客户入场

也就是说，一方面刚需入场，一方面新政刺激之下，真正的置换客户也会下场~

当然，从趋势维度看，深圳楼市最坏的时刻虽然过去，但并不是说深圳楼市就可以“腾飞了”。

因为深圳楼市要想筑底反弹，还需要耐心等待

等待什么？

第一个——新房库存量。

深圳的新房库存量要降至6个月，才出现明确供小于求的热带，不过从趋势维度看，库存正在减少

下面这张图是截止于2024年5月份的库存去化图，当时的库存去化周期是22个月

再看截止于2026年3月份新房去化周期：21.8个月

也就是说，库存确实再将，但降幅速度并不快

那么，为什么会这样？

说白了不缺购买力，也就是不缺买房人，同时也不是供应少，而是房东也好、买房人也好，大家对于未来的预期并不一致

所以，尽管阶段性成交量创新高，但是房东看空放盘量很大

至于新房嘛~逻辑到二手房不一样，主要是深圳外围新房供应量，把整体库存拉高，而成交又集中再核心的老旧二手房，所以深圳远郊新房成交量上不了

买房按揭贷款本质上是负债行为，那么该怎么贷款、该怎么理解负债呢？推荐阅读《》

03

最后，说几点！

1、价格

购房小白看到这里或许会问：深圳价格跌得这么厉害，你怎么不说？

因为价格是果，不是因！

只要量变，价格就会质变！所以在这种国家要稳，城市要救，大家要买的前提之下，深圳楼市成交量上行的趋势之下，谈价格没有任何意义！

因为一旦成交量上涨，价格自然随之上涨

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2、超跌

每次写深圳楼市，我都和大家强调深圳楼市已经是超跌的行情。

也就是新房没利润，部分二手房跌没30%首付的状态！

在这种情况下，价格进一步大幅下跌的概率很小！

所以，购买深圳真的不用纠结：

一来深圳城市能级放在这里，未来可期；二来超跌的行情，对购房者而言就是“占便宜”。

所以，怎么看，赢面都比较高！

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