2026年3月巴基斯坦土地挂牌价格指数报告

市场概述

本报告重点研究了巴基斯坦的拉合尔（Lahore）、伊斯兰堡（Islamabad）、卡拉奇（Karachi）三个城市的房地产市场。伊斯兰堡是巴基斯坦的首都，卡拉奇是信德省（Sindh）的省会、巴基斯坦第一大城市，拉合尔是旁遮普（Punjab）省的省会、巴基斯坦第二大城市。人口增长、产业集中和持续的城市外扩，使三个城市形成了较为完整的土地开发与住房供应体系。土地交易、尤其是住宅用地交易占据房地产市场主导地位。

市场指数方面，2026 年 3 月，拉合尔住宅用地价格指数为 5,411，环比上涨 1.5%，同比上涨 9.5%；商业用地价格指数为 1,268，环比上涨 6.1%，同比上涨 8.0%；伊斯兰堡住宅用地价格指数为 4,891，环比上涨 0.7%，同比上涨 7.4%；商业用地价格指数为 1,767，环比下降 1.2%，同比上涨 11.0%；卡拉奇住宅用地价格指数为 8,167，环比上涨 3.0%，同比上涨 31.4%；商业用地价格指数为 1,353，环比上涨 1.7%，同比上涨 25.2%。

宏观环境方面，近年来，巴基斯坦房地产市场受高通胀、高利率及高交易税费影响，需求端购买力削弱、供给端开发成本上升，融资与开发压力加大，市场整体偏向风险控制、节奏放缓。2025年至2026年一季度，宏观环境边际改善，通胀回落、货币政策宽松、财税政策优化，为市场提供了有利外部条件。

市场需求方面，伊斯兰堡、卡拉奇、拉合尔三大城市住房需求持续增长，城市人口快速扩张、人口结构年轻化等因素是核心驱动力，市场仍处于早期增量释放阶段。

行业政策方面，截至2026年一季度，《巴基斯坦国家住房政策2025（草案）》进入内阁核准阶段，四大核心方向对接省级落地要求。三地政策重点转向制度执行与流程打通，各省分别推进空间规划运作、细则落地及数字化审批，全国住房政策从框架设计转向落地见效，为三大城市市场复苏筑牢制度基础。

指数分析

表：重点城市土地挂牌价格指数（2026年3月）

2026年3月，拉合尔、卡拉奇的住宅与商业用地价格指数环比均上涨，伊斯兰堡的住宅用地价格指数环比微涨、商业用地价格指数环比下降。

图：重点城市住宅用地挂牌价格指数

图：重点城市商业用地挂牌价格指数

1. 拉合尔

2026年3月，拉合尔住宅用地价格指数为 5,411，环比上涨 1.5%，同比上涨 9.5%；商业用地价格指数为 1,268，环比上涨 6.1%，同比上涨 8.0%。

表：拉合尔住宅用地挂牌价格指数（2026年3月）

图：拉合尔住宅用地挂牌价格指数

图 拉合尔商业用地挂牌价格指数

2. 伊斯兰堡

2026年3月，伊斯兰堡住宅用地价格指数为4,891，环比微涨0.7%，同比上涨7.4%；商业用地价格指数为1,767，环比下降1.2%，同比上涨11.0%。

表：伊斯兰堡住宅用地挂牌价格指数（2026年3月）

图：伊斯兰堡住宅用地挂牌价格指数

图：伊斯兰堡商业用地挂牌价格指数

3. 卡拉奇

2026年3月，卡拉奇住宅用地价格指数为 8,167，环比上涨 3.0%，同比上涨 31.4%；商业用地价格指数为1,353，环比上涨1.7%，同比上涨 25.2%。

表：卡拉奇住宅用地挂牌价格指数（2026年3月）

图：卡拉奇住宅用地挂牌价格指数

图：卡拉奇商业用地挂牌价格指数

市场分析

1. 宏观环境

近年来，巴基斯坦房地产市场所处的宏观环境主要由高通胀、高利率及税费政策的共同影响。高通胀持续削弱居民实际购买力，并提升建设与开发成本，对需求端和供给端形成双向压力；高利率环境抬升了购房融资和开发资金成本，使购房决策与项目推进更为谨慎；相关交易税费维持在相对高位，增加了交易环节的资金负担。在多重因素共同作用下，市场运行偏向风险控制与节奏放缓。2025年至2016年一季度，宏观环境边际改善明显，通胀水平回落，货币政策条件趋于宽松，房地产相关财税政策持续优化，为市场运行提供了相对有利的外部条件。

在通胀方面，2023年巴基斯坦居民消费价格指数（CPI）约为29.2%，其中财年通胀高点接近38%；2024年CPI维持在23.4%的高位，持续的高通胀对房地产市场形成显著压制。高通胀直接导致居民生活成本大幅上升，可支配收入承受较大压力，住房消费预算被进一步压缩，严重制约了自住型与改善型需求的正常释放。与此同时，高通胀带动建材、人工及能源等核心生产要素价格同步上涨，大幅推高房地产项目开发成本，使得开发企业在项目测算、开工节奏把控及融资安排等方面更为谨慎，部分项目甚至出现延缓推进的情况。2025年，随着宏观调控发力，CPI回落至4.5%，通胀压力得到有效缓解。进入2026年第一季度，CPI呈现波动回升态势，1月为5.8%、2月为7.0%、3月为7.3%，虽有小幅回升，但整体仍维持在个位数的温和区间，通胀压力整体可控，为房地产市场需求恢复与行业平稳运行奠定了基础。

货币政策方面，巴基斯坦中央银行（SBP）在2022-2023年为应对通胀压力，将政策利率从2022年初约13.75%上调至2023年6月历史峰值22%。高利率通过银行体系传导，抬升企业和个人借贷成本，抑制购房需求与项目推进。2024年SBP启动降息周期，从20.5%降至年底约15%，2025年进一步下调，于12月降至10.5%。KIBOR（卡拉奇银行同业拆借利率）亦随政策利率下行，融资成本明显减轻，住房贷款与项目环境恢复。2026年一季度，SBP维持政策利率10.5%（1月、3月会议），资金压力持续缓解。

图：2005-2025年一年期KIBOR走势（卖出价）

财税政策方面，房地产税费政策调整对交易成本形成实质性缓和。此前相关政策以提高交易成本为主要取向，通过税负约束短期和投机性交易，但也在一定程度上抑制了正常购房交易的活跃度。之前交易预扣税按物业价值分档征收，对合规纳税人约在3%–4%区间，非报税人适用更高税率；同时，联邦消费税（FED）在物业配售和转让环节征收约5%，作为规范申报与限制短期交易的过渡性措施。在2025年政策调整后，面向合规主体的交易预扣税降至1.5%–2.5%区间，降低正规购房成本；自7月起，FED取消，不再在交易环节额外征收；同时长期自住房（持有15年以上）获得预扣税豁免。总体来看，新阶段政策重点由全面抬高成本转向区分处理，通过降低合规交易税负、保留对短期和非正规交易的约束来优化市场运行条件。

整体来看，通胀回落、利率下行及交易税费优化的叠加效应正在逐步显现，2026年巴基斯坦房地产市场的外部条件预计将在2025年的基础上继续改善。若2026年通胀继续保持在相对温和区间，居民用于住房的可支配支出将有所恢复。在融资端方面，若政策利率维持在目前区间或继续温和下调，预计2026年开发企业融资成本有望保持在相对可控水平。开发端方面，前期已具备用地、规划或销售基础，但在因资金成本冲击而延缓推进的项目，有条件在2026年重新进入正常施工排期。销售端方面，税费优化降低交易成本，叠加融资成本降低，有望促进需求进一步释放，缩短项目销售回款周期，提高项目现金流。综合判断，在宏观环境温和改善的背景下，2026年市场运行更可能从前期的不确定性阶段回归常态化运行。

2. 人口形势

伊斯兰堡、卡拉奇、拉合尔的住房需求增长，是由人口扩张、结构年轻化、居住方式偏好等多重因素共同驱动。城市人口规模当前处于快速上升阶段，人口年轻化程度高，叠加高比例自有住房偏好，使得购买住宅或购买土地自建住房成为满足新增需求的核心途径。这一过程决定了住房市场的基本需求面仍处于房地产市场早期的增量释放阶段。

表：1998、2017、2023年人口数量变化

城市人口快速增长是住房需求形成的基础。1998—2023年，伊斯兰堡首都区人口从80.5万人增长至236.4万人，累计增幅193.7%，明显高于巴基斯坦全国（82.5%）；拉合尔人口从约634万增长至1300万，累计增幅105.1%，明显高于巴基斯坦全国（82.5%）和旁遮普省（73.4%）。

人口密度的变化进一步验证了这一趋势。1998—2023年间，伊斯兰堡首都区人口密度由889人/k㎡提升至2,610人/k㎡；卡拉奇中央区人口密度由33,000人/km2提升至55,400人/k㎡；卡拉奇东区人口密度由10,414人/k㎡提升至28,214人/k㎡；卡拉奇南区人口密度由12,038人/k㎡提升至19,096人/k㎡；卡拉奇西区人口密度由2,977人/k㎡提升至7,242人/k㎡；拉合尔市人口密度由3,566人/k㎡提升至7,339人/k㎡。同期，全国人口密度提升83%至303人/k㎡，信德省人口密度提升73%至395人/k㎡，旁遮普省人口密度提升73%至622人/k㎡，人口密度明显低于伊斯兰堡、卡拉奇、拉合尔。稠密的居住空间和较大的人口增幅也使城市空间承载出现结构性紧张，进一步增强了居民对新增住房的需求与城市向外扩展外围拓展区域的依赖。

从人口年龄结构来看，巴基斯坦呈较为典型的金字塔结构，中低年龄段人口占比较高。根据2023年全国普查数据，巴基斯坦人口中位年龄约22岁，15—39岁人口规模处于主体区间，是城市就业与居住需求增加的主要来源。外围年轻人口从其他地区持续向核心城市区域流入，将在城市内形成新增居住需求；在伊斯兰堡、卡拉奇、拉合尔常住的年轻人口，随着就业和收入状况变化，也将对改善性住房和新增住房形成持续需求。

3. 行业政策

2025 年之前，国家层面的住房政策框架长期延续 2001 年版政策的路径依赖，即以“增加供给、扶持私营开发、改善住房条件”为主线，通过有限的补贴和激励措施鼓励住房建设，对土地制度、规划协同、住房金融和监测机制等关键结构问题涉及较少。在通胀高位、利率上升和税费增加的外部环境下，这一思路的局限逐步显现：项目难保持连续开发和销售进度；政策难以在全国范围形成规模化扩张；住房供给体系与土地制度之间也未形成相互支撑的完整闭环。随着宏观环境在 2025 年出现边际缓和，政策重点开始从依靠单个大型项目推动市场，转向调整制度安排，对土地、规划、金融和监管等要素进行重新协调与组合。

全国层面，联邦政府住房与工作部2025年下半年发布《巴基斯坦国家住房政策 2025（草案）》（National Housing Policy 2025, Draft），并以进入最终核准与落地实施阶段，这标志着国家层面住房政策从以项目推动为主向以制度框架设计为核心的政策议程过渡。草案提出的改革重心从“供给端动作”转向“制度侧修补”，重点体现在四个方向：一是明确住房与土地政策的衔接顺序，即先规划空间、再安排土地、再匹配产品结构和融资工具，避免审批链条前后错位；二是提出建立跨层级规划协同机制，要求省级和地方住房部门的年度计划与上位空间规划保持一致，减少因规划与土地审批逻辑脱节造成的停滞或司法纠纷；三是将住房供给从过去单一依靠财政、专项贷款扩展为“规划条件＋税收激励＋融资安排＋PPP 项目”的多元工具组合；四是设置监测与评估机制，将项目推进、价格趋势和库存结构纳入政策反馈体系，而不是一次性政策动作。

具体举措来看，2025 年 9 月 24 日，国家银行（SBP）发布 SH&SFD Circular No.03 of 2025，推出“Mera Ghar – Mera Ashiana” （我的家我的居所）定向住房金融计划，为首次购房与名下无住宅的家庭提供贷款政策支持。该计划对中小面积住宅与公寓设置明确标准，独立住宅面积不超过 5 Marla、公寓建筑面积不超过 1360 sq ft；贷款额度分为两档，分别不超过 200 万卢比与 350 万卢比；贷款比例上限为 90% LTV，借款人端利率按档次执行固定 5% / 8%，最长期限可达 20 年（贴息期限 10 年）。政策直接作用于中小户型，对刚需置业者的影响更加明显，显著提高了购房者的支付能力。

省级层面，当前拉合尔主要依靠旁遮普省政府2022年末发布的《旁遮普私人住房方案规则2022》（Punjab Private Housing Schemes Rules 2022）作为监管依据，该规则为住宅土地和项目的审批与管理提供了相对清晰明确的操作路径，已进入相对稳定的执行阶段。卡拉奇执行《信德省私人住房项目与开发规则》，监管标准与旁遮普省趋同：严格限定住宅项目用地属性，强化土地权属审核、技术审查与公众参与程序，要求开发商提供履约担保，重点规范 DHA、Clifton 等核心片区开发秩序，保障交易与建设合规性。

空间规划层面，旁遮普省在 2025 年通过《Punjab Spatial Planning Authority Act 2025》，首次以立法形式将空间规划权力由多部门分散管理调整为统一协调机制。该法案以设立省级空间规划主管机构为核心，拟统一承担省域范围内空间规划政策的统筹、审查与指导职能，并在区级层面设立相应的空间规划机构，形成省—区两级的规划治理架构。信德省在 2025 年完成省级空间规划框架立法，2026 年一季度进入机构组建与细则制定阶段，统筹全省空间布局、土地利用与重大项目选址，解决多部门规划冲突问题，衔接联邦规划协同要求，为卡拉奇城市扩张与港口经济区开发提供制度支撑。

但从市级规划来看，拉合尔最新规划被法院暂暂停，城市仍执行旧规划。拉合尔开发局（LDA）自2020年起着手编制《Master Plan 2050》（拉合尔分区2050总体规划），绘制2050年前城市空间发展蓝图，统筹拉合尔所在拉合尔行政分区的一体化发展。规划草案于2022年10月获得当时旁遮普首席部长批准，并经LDA理事会同意后向公众公告。然而，Master Plan 2050在2022年末公布后立即遭遇反对，反对者认为规划批准过程不透明，可能为土地投机者牟利，并对环境造成严重负面影响。2023年1月拉合尔高等法院受理多起相关诉讼后做出临时裁定，暂停2050规划的执行。拉合尔开发局（LDA）后续尝试邀请第三方机构对规划进行评估，并讨论重启规划审批，但未获实质进展。截至2025年，该总体规划仍未恢复实施，拉合尔总体规划扔按照《拉合尔分区规划2016》进行城市空间与用地规划管理，使城市扩展在制度层面缺乏新的前瞻性引导。

整体来看，影响巴基斯坦房地产市场运行的核心问题并非政策缺位，而是制度链条落地不畅、层级衔接滞后：拉合尔受总规暂停制约，空间供给受限；信德省空间规划仍在完善，省 — 市审批衔接待优化；伊斯兰堡制度闭环成熟，但用地规模相对有限。巴基斯坦土地实行联邦、省、市多层级法律叠加管理，权属确认、规划用途核定流程复杂，仍对项目审批形成约束。

在此背景下，《巴基斯坦国家住房政策 2025（草案）》 截至 2026 年一季度已进入内阁核准阶段，规划前置、跨层级协同、多元供给工具、监测闭环四大方向全面对接省级落地要求。2026 年一季度三地政策重点均转向既有制度执行与流程打通：旁遮普省推进空间规划机构实质运作，信德省加快规划细则落地，伊斯兰堡持续优化数字化审批，全国住房政策从框架设计转向落地见效，为三大城市市场复苏提供稳定制度环境。

感谢Pislaka（https://www.pislaka.com/）对于本报告的数据支持！

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