三年亏340万，这家物业跑了剩下的烂摊子，谁来收拾？

三年亏340万，这家物业跑了
剩下的烂摊子，谁来收拾？

文 / 物业管理的那些事

2026年2月24日，合肥北辰天都小区（化名）的业主们收到了一纸函件——服务了三年半的物业公司宣布：2026年5月24日，全面撤出。

发函方是融科物业公司（化名）。函件写得很直白：自2022年7月入驻以来，项目累计亏损约340万元，已无力维持运营。

这不是一家小物业。融科物业是国内知名物业管理品牌旗下的分公司。连这样的企业都扛不住跑了，问题出在哪？

340万是怎么亏的？

融科物业在函件里列了三个亏损原因：

原因一 业主物业费收缴率持续偏低，已入住业主欠费严重

原因二 商业部分（联家超市）权属及管理责任纠纷，费用结算困难

原因三 空置房存在房产纠纷，物业费长期无法收取

累计亏损 约340万元（截至2025年12月31日）

翻译一下：该收的钱收不上来，能收的钱不够花。

值得注意的是，融科物业在函件中明确表示——对未缴纳的物业费，保留追索的权利。意思很清楚：欠我的钱，走了也得要。

补充信息：据媒体报道，北辰天都小区业委会在收到撤场函后已迅速行动，要求物业在撤场前继续履行服务职责，同时依法依规启动新物业选聘工作，力争实现无缝衔接。业委会还表示将全程监督交接过程，重点关注物业档案、公共设施设备图纸、财务账目及公共收益等核心资产的移交。

这不是个案，是趋势

北辰天都不是第一个被物业"抛弃"的小区，也不会是最后一个。

有媒体梳理了近期物业撤场的案例——

部分物业撤场案例

四川遂宁锦泰怡都小区：原物业因经营不善拖欠工资67万余元后正式退出，928户居民的小区随即陷入保洁无人问津、垃圾堆积、设施故障频发的困境。

杭州某大型小区：物业费收缴率持续走低，历史欠费总额高达1200余万元。物业撤场前已大幅压缩人手，绿化养护频次降低，安保巡逻稀疏，人工湖杂草丛生。

鄂州双创之星小区：截至2025年1月，物业费累积欠费达59.59万元。

据行业数据，2025年全国物业服务企业500强的平均物业费收缴率已降至71%，并且连续四年下滑。住宅物业服务满意度仅73.2分，创近年新低。

收不上钱，满意度又低，两头堵死。

物业跑了，业主就赢了？

很多人拍手叫好：活该！谁让他们服务烂？

但冷静想想，物业撤场后，最受伤的是谁？

物业撤场的连锁反应

第一秒：保洁停了，垃圾没人清。楼道开始有味儿。
第一周：保安缩编或撤走，门禁形同虚设。外来人员随意进出。
第一个月：电梯坏了没人修，绿化荒了没人管，公共区域灯泡烧了换不了。
第三个月：小区环境肉眼可见地衰败，二手房挂牌价开始受影响。

遂宁锦泰怡都的928户业主已经体验过这种日子了。用他们自己的话说——"几乎停摆"。

一个残酷的数学题

假设你家小区物业费每月1.5元/平方米，100平方米的房子一年物业费1800元。你不交，省了1800块。但小区服务质量崩了，你的房子每平方米跌200块，100平就是2万块。为了省1800，亏了20000。这笔账，谁算谁心疼。

死循环怎么破？

这件事最让人窝火的地方在于——它是一个死循环：

服务不到位 → 业主拒交物业费 → 物业资金不足 → 削减人员压缩成本 → 服务更差 → 更多业主拒交 → 物业扛不住撤场 → 小区失控

谁先动的手已经说不清了，但结果摆在眼前：双输。

这个死循环有没有解？有，但需要两边同时清醒。

对业主说几句实话

1. 不交物业费不能解决问题，只会加速问题恶化。法院判例早已明确：即便你对物业服务不满，在启动合法解聘程序之前，欠缴的物业费仍需结清。欠费不仅解决不了问题，还可能被起诉、上失信名单；
2. 觉得物业不行，走正规渠道换掉它。业委会、业主大会、街道办，程序是现成的；
3. 别让按时交费的业主替欠费者买单。一个小区里如果有20%的人恶意欠费，剩下80%的人就要承担更高的成本，这不公平。

对物业说几句实话

1. 业主不交费，先问自己服务做到位没有。收缴率低不是业主单方面的问题，安保、保洁、维修、响应速度，哪一项掉链子都会成为业主拒缴的理由；
2. 财务要透明。业主不是不想交钱，是不知道钱花哪了。公共收益多少？维修基金用了多少？把账本摊开，比解释一万句都管用；
3. 亏损340万才跑，说明之前一直在扛。但扛了三年才跑，也说明前期的风险预警和退出机制出了问题。走到这一步再撤，对小区的伤害已经造成。

北辰天都的故事还没完。5月24日撤场，现在还有两个多月的缓冲期。业委会已经启动了新物业选聘，但新老交替期间的服务空窗、历史欠费的清算、商业部分的权属纠纷——每一个都是硬骨头。

这件事给整个行业敲了一记警钟：物业不是铁饭碗，业主也不是提款机。双方的关系是契约，不是对立。

当契约精神崩塌的时候，没有赢家——物业亏340万走了，业主留在一片狼藉的小区里，谁也没赢。

（案例来源：网易新闻（合肥楼市点评） / 搜狐新闻 。文中小区名、物业公司名称均为化名。）

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