铺王之子被追债，八百亿家产缩水过半，转型梦碎在酒店账单上

2024年，香港高等法院收到一份针对邓耀升的破产申请，他是“铺王”邓成波的次子，曾被父亲指定为继承人，掌握家族核心收租资产，如今他欠债1599万港元，债权人直接向法院提起诉讼，邓耀升名下物业已售出90多处，那些原本稳定收租的小型商铺正陆续被清空处理。

这些抛售不是临时决定，早在2023年7月，旺角旭逸酒店以4.35亿卖出，当初买进花了11亿，亏损6.65亿，悦品海景酒店也亏了3.78亿，那一年银行强制拍卖的物业有19项，总共回款10.29亿，但观塘利宝时中心只卖到原价的两成，到了2024年，油麻地弥敦道那个8.3亿买下的巨铺，以3亿甩掉，亏损六成多，观塘中海日升中心的五间商铺加十二个车位，又亏了3.2亿，伟德大厦的地铺估价也跌了一半以上。

邓耀升并不是个乱花钱的人，他在加拿大读过MBA，一心想把家族生意从单纯收租升级成资本运作，2015年他入主易通讯集团，股价先是冲高随后崩盘，最后跌成仙股，2016年他又接手松龄护老集团，打算在内地做养老地产，没想到疫情一来项目全停了，最厉害的是2017年，他花266亿港元买下一批酒店和地块，想打造自己的酒店帝国，但2019年访港游客数量掉到只剩一成，2020年酒店收入为零，利息还得照付，2021年他成立陞域集团想上市融资，结果没成功，资金链彻底断裂。

他父亲邓成波走的是另一条路，1934年出生，16岁开始做电灯学徒，27岁时靠安装霓虹灯攒下第一笔钱，1974年40岁的时候，他买下西环三套楼花，两年后转手赚了90万，翻了将近三倍，他专门找街角和公交站旁十到二十平米的小铺子，租给附近的街坊小商户，这样租金稳定，不容易跌价，1997年金融风暴时，他卖掉一些铺子又降低租金，熬过了三年困难时期，2010年借着工厦改造的政策调整资产，最厉害的时候管理着两百多处物业，估值可能超过800亿，他一直认为收租就像买保险一样可靠，但对儿子搞金融的那一套做法，始终没有真正认同过。

问题出在两代人的做法不一样，老邓靠的是空间优势和低杠杆，利用香港人口密集、小商业活跃、游客多的条件来赚钱，小邓却想学内地私募的做法，用高杠杆并购加上产业转型来换取高估值，但他没算准一点，香港旅游业太脆弱，酒店成本高、周转慢，资本市场给的溢价泡沫一碰就破，更麻烦的是，他父亲去世前还在不断帮他补窟窿，一直卖资产换现金，结果资产越来越少，债务越滚越大，形成了恶性循环。

现在看来，这事不只是邓家一家的问题，过去十年靠着租金和通货膨胀就能轻松赚钱的模式，疫情一来就不管用了，以前大家都觉得街边的铺子可以抵押、能借钱，是个安全的后盾，现在反而变成了风险的来源，年轻一代的接班人就算有商学院的文凭，如果还是只会拿物业去换钱、不会找新的收入门路，结果可能也差不多，邓耀升卖铺子的速度越来越快，但租金收入根本补不上利息的缺口，每年利息超过二十亿，租金连一半都覆盖不了，他父亲当年最多把物业抵押到第四层，后来连私人的高利贷都用上了，可见压力有多大。

有人问起为什么一定要做酒店这个生意，其实原因很简单，小店铺收租金来得太慢，涨也涨不上去，年轻人觉得这行没什么发展前景，但是转型做重资产的事情需要时间、现金和运气，这三样他都没有。