子女质疑母亲赠房协议无效败诉！北京房地产律师深度解析

（为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）

【案情简介】

李建国与王秀英系夫妻关系，二人共育有三个子女：长女李明、长子李强、次子李华。李建国于1981年12月21日去世，李强于2021年9月2日去世，王秀英于2022年8月9日去世。李强与张丽系夫妻关系，二人育有一子，为李小明。

一号房屋：2000年10月15日，王秀英（买方）与甲公司（卖方）签订《房屋买卖合同书》，购买了一号房屋一套，该房屋在购买时享受了以李建国和王秀英的工龄折扣房价的优惠。后，王秀英登记为该套房屋的所有权人。

【法院查明的关键事实】

一号房屋购买情况：

2000年10月15日，王秀英与甲公司签订《房屋买卖合同书》，购买了一号房屋；

该房屋在购买时享受了以李建国和王秀英的工龄折扣房价的优惠；

王秀英登记为该套房屋的所有权人。

《养老安排》情况：

2019年11月2日，王秀玲书写《养老安排》，内容为："我叫王秀英，女，85岁，我愿意趁自己脑子清楚、身体还好时把我个人的财产安排好，免得子女们闹纠纷。我因年老腿疾行动不便，2015年5月至今由大儿子李强和女儿李明照顾……经过再三考虑，我将养老之事安排如下：1.我将房子过户给李强。我将这套房产份额中我个人的全部份额给李强所有。就他市里没房，为以后在市里去医院近看病方便。2.我的存款和养老金存折全部给李强所有。"

李强在落款处书写"同意，我接受母亲的安排"并签名；

2019年11月13日，一号房屋转移登记至李强名下。

诉讼请求：

李华、李明要求确认《养老安排》无效；

理由：1.一号房屋为王秀英、李建国的夫妻共同财产，王秀英无权处分该共同财产；2.王秀英在出具《养老安排》时已经85岁，精神状态不佳，不是完全民事行为能力人，且该协议是在他人授意下形成。

【双方争议焦点】

原告李华、李明主张：

一号房屋系使用李建国的工龄购买，根据相关司法解释，使用已死亡配偶工龄折抵房款，该政策性福利所对应财产价值的个人部分作为已死亡配偶的遗产予以继承，故王秀英无权对李建国的遗产份额进行处置；

王秀英起草《养老安排》时已85岁高龄，精神状态萎靡不振，时而明白时而糊涂，一年半后被评估为重度失能失智老人，因此2019年11月王秀英已出现意识表示不清的情形；

从《养老安排》中的笔迹和笔画可以看出，王秀英在书写过程中非常吃力，持笔不稳，多次出现错别字和修改痕迹，表明协议是在别人授意下书写而成，并不是王秀英本人真实意思表示；

依据民法典相关规定，无民事行为能力人实施的民事法律行为无效，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。

被告张丽、李小明辩称：

《养老安排》不属协议的法律范畴，李华、李明与协议无法律上的利害关系，无权起诉协议无效；

单就《养老安排》而言，其并未产生法律后果，即便是后期王秀英将房屋过户给李强，也是基于双方在房管部门签订的合同和文件，单凭《养老安排》产生不了房屋过户的后果；

《养老安排》是王秀英对其名下财产处分意见的书面体现，虽然有李强签字，但该《养老安排》不是王秀英与李强所签的协议，不符合法律上协议或合同的要件；

王秀英在书写《养老安排》时是完全民事行为能力人，意识清晰、神智清楚、语言流利，不存在李华、李明所述的不具备民事行为能力的情况；

从《养老安排》的内容来看，王秀英对一些事件发生的日期、子女姓名、说过的话及照顾细节等，均有比较确切的描述，不是一个所谓失能失智老人能够写出来的；

购买房屋时使用了李建国的工龄不足以导致李建国对案涉房屋拥有产权，用已故配偶的工龄购买的房屋不属夫妻共同财产。

【法院判决结果】

驳回李华、李明的诉讼请求。

判决理由：

举证责任原则：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

第一个理由不成立：李华、李明要求确认《养老安排》无效的第一个理由是一号房屋是王秀英、李建国的夫妻共同财产，王秀英在《养老安排》中将该房屋转让给李强属无权处分。依据查明的事实，王秀英在购买一号房屋时，李建国已经去世，李建国已不具有民事权利能力。王秀英在购房时以李建国的工龄折抵了部分购房款，该政策性福利对应的财产价值应视为一种财产性权益而并非物权。此外，物权变动的原因应与物权变动的结果相区分，无权处分并非导致合同无效的事由。故此，李华、李明以一号房屋为王秀英、李建国的夫妻共同财产，《养老安排》中相关条款构成无权处分为由，要求确认《养老安排》无效，该主张缺乏事实和法律依据，法院不予采信。

第二个理由不成立：李华、李明要求确认《养老安排》无效的第二个理由是王秀英在书写该《养老安排》时年事已高，精神状态不佳，不是完全民事行为能力人，且该协议是在他人授意下形成。李华、李明未提供证据证明该《养老安排》形成时王秀英为无民事行为能力人或限制民事行为能力人，也未提供证据证明该《养老安排》不是王秀英真实意思的表示，法院对李华、李明的相关主张不予采信。

不存在其他无效事由：依据双方提供的证据和查明的事实，不能证明《养老安排》存在其他违反法律、行政法规强制性规定，违背公序良俗，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益等导致其无效的事由。

【律师提示】

本案典型意义

本案是老年人财产处分效力认定的典型案例。老年人在意识清醒时对自己财产的处分应当得到尊重和保护。同时，主张协议无效需要提供充分证据，否则应当承担不利后果。

核心法律要点

已故配偶工龄的法律性质

已故配偶工龄折抵购房款是一种政策性福利，对应的财产价值应视为一种财产性权益而并非物权。用已故配偶工龄购买的房屋不属夫妻共同财产。

无权处分与合同效力

物权变动的原因应与物权变动的结果相区分，无权处分并非导致合同无效的事由。

举证责任分配

主张协议无效需要提供充分证据。本案中李华、李明主张王秀英不具备民事行为能力，但未提供证据证明，应当承担不利后果。

老年人财产处分的保护

老年人在意识清醒时对自己财产的处分应当得到尊重和保护，不能因为年龄大就推定其不具备民事行为能力。

协议性质的认定

《养老安排》是王秀英对其名下财产处分意见的书面体现，虽然有李强签字，但该《养老安排》不是王秀英与李强所签的协议，不符合法律上协议或合同的要件。

律师介绍：靳双权律师，北京东卫律所房产事业部主管，曾兼任中国房地产营销协会副会长，主管房地产法律研究整理工作。精通房地产交易涉及的权属、监管、贷款、过户、交房等各个环节的法律问题。擅长处理商品房、房改房、军产房，央产房，限价房，经济适用房等在买卖、借名、继承、分割、析产、拆迁过程中涉及的疑难复杂房地产诉讼案件。

靳律师为链家房地产经纪公司起草的存量房屋买卖合同及补充协议，已被北京二手房市场上的中介公司广泛采用，目前，北京二手房市场上使用的合同大部分出自靳律师之手。

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